¡El error fiscal que te puede costar MILES de €uros!
Si tu inmueble no tiene Valor de Referencia, estás en peligro. Declarar un precio bajo invita a una inspección segura, con multas de hasta el 150% más intereses. ¿Vas a apostar contra Hacienda? Te contamos la única estrategia PROACTIVA (Art. 90 LGT) que te garantiza CERO problemas y te da total seguridad jurídica. No esperes la «paralela», ¡actúa primero y evita la catástrofe!.
Ausencia del Valor de Referencia: Guía de Actuación Fiscal
¿Qué hacer si tu inmueble no tiene Valor de Referencia? Entiende los riesgos, los procedimientos y las estrategias de actuación.
El Escenario: Sin Valor de Referencia
Esto ocurre en inmuebles atípicos, rústicos, o muy antiguos donde Catastro no tiene datos suficientes para aplicar su metodología.
La ley establece que, en su ausencia, la base imponible será la mayor de: Precio Pactado, Valor Declarado o Valor de Mercado.
Estrategia Reactiva: El Riesgo
Consiste en declarar por el precio pactado (si es bajo) y esperar.
Casi con seguridad, Hacienda iniciará una «Comprobación de Valores» (la «paralela») para exigir la diferencia más intereses y posibles sanciones.
La defensa es la Tasación Pericial Contradictoria (TPC), un proceso técnico para disputar el valor.
Estrategia Proactiva: La Certeza
Consiste en utilizar el derecho del Art. 90 LGT y solicitar a la Administración una «Valoración Previa Vinculante».
Este informe, vinculante para Hacienda durante 3 meses, fija el valor fiscal oficial del inmueble.
Por ejemplo, en JCCM se solicita con los Formularios 401 (Urbanos) y 403 (Rústicos).
Árbol de Decisión Estratégico
Punto de Partida
¿Inmueble adquirido sin Valor de Referencia?
OPCIÓN A: Declarar por Precio Pactado
(Si es inferior al valor de mercado)
¿Hacienda inicia «Comprobación de Valores»?
SÍ (Muy Probable)
Resultado: Liquidación complementaria + Intereses de demora + Posible sanción.
NO (Suerte)
Resultado: Riesgo latente. Hacienda aún puede actuar dentro del plazo de prescripción.
OPCIÓN B: Solicitar Valoración Previa
(Art. 90 LGT)
RESULTADO: SEGURIDAD JURÍDICA
Se liquida el impuesto por el valor vinculante emitido por Hacienda. El riesgo de comprobación queda completamente eliminado.
Anatomía del Riesgo: La Comprobación de Valores
Consecuencias Económicas de una «Paralela»
Si la Administración comprueba que el valor declarado es inferior al valor de mercado, emitirá una «liquidación complementaria». Las consecuencias son severas y acumulativas:
1. Pago de la Cuota Diferencial
La diferencia entre el impuesto pagado y el que resulta de aplicar el tipo impositivo al valor comprobado por Hacienda.
2. Intereses de Demora
Se aplican sobre la cuota diferencial, contando desde el fin del plazo voluntario de pago hasta la fecha de la nueva liquidación.
3. Sanción Tributaria
Adicionalmente, se puede iniciar un expediente sancionador (multa grave) que puede oscilar entre el 50% y el 150% de la cantidad no ingresada.
Cómo Atacar la Comprobación (Defensa Inicial)
La fortaleza de la Administración es a veces su debilidad. Los tribunales han anulado sistemáticamente comprobaciones de valores (especialmente el «dictamen de peritos») cuando:
- El perito de la Administración no realiza una visita física al inmueble.
- La valoración se basa solo en datos del Catastro (superficie, año) sin contrastar la realidad física.
- El dictamen carece de motivación específica e individualizada que justifique el valor (ej. no considera el estado real, calidades, o necesidad de reformas).
Proceso de Defensa: La Tasación Pericial Contradictoria (TPC)
Si la impugnación inicial del método falla, la TPC (Art. 135 LGT) es el mecanismo técnico para dirimir la discrepancia de valor. No es un recurso, es un «desempate» técnico.
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1
Solicitud y Suspensión
Plazo: 1 mes desde la notificación de la liquidación.
Efecto clave: La solicitud suspende automáticamente el pago de la deuda y el plazo de ingreso.
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2
Nombramiento de Perito
El contribuyente nombra a su propio perito cualificado y presenta su valoración.
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3
Comparación de Valores
La Administración compara su valor ($V_{Adm}$) con el del contribuyente ($V_{Con}$). Si la diferencia es < 10% y < 120.000€, $V_{Con}$ es firme.
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4
Designación de Perito Tercero
Si la diferencia es mayor, se designa un perito tercero independiente por sorteo público.
Costes: El contribuyente paga al perito tercero si la tasación final es > 20% del valor que él declaró inicialmente. Si no, paga la Administración.
-
Nueva Liquidación
La valoración del perito tercero servirá de base para la liquidación final (con el valor del contribuyente y el de la Adm. como límites). Este nuevo acto SÍ es recurrible.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Valor de Referencia y Valor Catastral son lo mismo?
No, en absoluto. Son valores distintos con finalidades distintas:
- Valor Catastral: Es un valor administrativo estático. Se usa principalmente como base imponible del IBI. Suele ser muy inferior al valor de mercado.
- Valor de Referencia: Se calcula anualmente basado en precios de transacciones. Es la base imponible del ITP (compras) y ISD (herencias/donaciones).
Si existe Valor de Referencia, ¿puedo usar la TPC?
No. La Tasación Pericial Contradictoria (TPC) es el mecanismo de defensa contra una comprobación de valores (cuando Hacienda usa métodos del Art. 57 LGT, como el dictamen de peritos).
Si un inmueble SÍ tiene Valor de Referencia y no estás de acuerdo, el procedimiento es diferente: debes impugnar el propio Valor de Referencia, solicitando una rectificación de la autoliquidación. Son procedimientos distintos.
¿A qué impuestos afecta el Valor de Referencia?
Su aplicación se limita a los impuestos sobre transmisiones:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): En la compraventa de viviendas de segunda mano.
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD): Al recibir bienes inmuebles por herencia o donación.
No afecta al IBI ni a la plusvalía municipal.
¿Por qué mi inmueble no tiene Valor de Referencia?
Generalmente, esto ocurre cuando la Dirección General del Catastro no dispone de una muestra de datos suficiente para aplicar su metodología de cálculo. Los casos más comunes son:
- Inmuebles rústicos (muy frecuente).
- Inmuebles atípicos o singulares (ej. castillos, edificios industriales específicos).
- Viviendas en zonas con nula o muy escasa actividad en el mercado inmobiliario.
Dictamen Final: Nuestra Recomendación
La ausencia de Valor de Referencia no es un beneficio, es un riesgo. Devolver la decisión al concepto de «valor de mercado» reabre la puerta a la litigiosidad y la incertidumbre que la ley intentaba cerrar.
La estrategia de «apostar» y declarar por un precio bajo esperando no ser inspeccionado es fiscalmente peligrosa y puede derivar en una deuda mucho mayor (cuota + intereses + sanciones).
La única estrategia que garantiza la seguridad jurídica y financiera es la proactiva: solicitar la Valoración Previa Vinculante (Art. 90 LGT) a la hacienda autonómica. Esta es la única forma de neutralizar el riesgo por completo.
