¿Qué pasa cuando no existe valor de referencia?

Desde la entrada en vigor del famoso “valor de referencia” a principios de 2022, como elemento clave para calcular la base imponible del ITP en las compraventas de inmuebles, la tributación de estas operaciones se ha simplificado en gran medida.

No obstante, lo cierto es que, en la práctica, aún existen inmuebles que no tienen un valor de referencia asignado. En estos supuestos, los interesados, en muchas ocasiones tienen muchas dudas sobre cómo proceder en estos casos para cumplir adecuadamente con sus obligaciones tributarias, con los problemas e incertidumbres que ello puede generar.

A la vista de ello, a continuación, en este artículo trataremos de analizar la cuestión para que, cualquier persona que adquiera un inmueble sin valor de referencia, sepa cómo proceder.

¿Qué es el ITP?

El ITP no es más que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, esto es, un impuesto que grava las transmisiones onerosas, por actos “inter vivos” de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas.

• En el marco de las compraventas de inmuebles, las segundas o ulteriores transmisiones de un inmueble (es decir, la venta de “vivienda de segunda mano” o “usada”), quedarán sujeta a este impuesto.
• El obligado tributario (es decir, la persona obligada a pagar el impuesto), será el comprador del inmueble.
• Se trata de un impuesto estatal (AQUÍ puede consultar su ley reguladora), pero cedido a las comunidades autónomas. En Castilla la Mancha, puedes consultar toda la información AQUÍ.

¿Qué es la base imponible de un impuesto?

Asimismo, para comprender bien la cuestión, es necesario entender también qué es la base imponible de un impuesto, esto es, la magnitud de referencia que toma un impuesto para calcular el importe a pagar por el mismo.

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Normalmente ¿cuál es la base imponible del ITP?

Una vez comprendido qué es el ITP, qué compraventas inmobiliarias grava, y qué es la base imponible de un impuesto, es momento ahora de entender cuál es la base imponible “ordinaria” o “más habitual” del ITP en las compraventas inmobiliarias, en estos momentos.

Así pues, actualmente, tal y como establece el artículo 10 de la Ley del ITP, la base imponible del ITP para bienes inmuebles será el “valor de referencia” previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario.

• Este “valor de referencia” es un instrumento introducido por el legislador en el año 2022 en la normativa tributaria, en virtud del cual la administración tributaria asigna un valor aproximado a un inmueble a efectos fiscales.
• Para determinar este valor, la administración analiza los precios de inmuebles similares que se hallan en una misma zona y que han sido objeto de transmisión formalizada ante Notario para, en base a ello, extrapolar el valor aproximado del inmueble en cuestión y, gracias a este cálculo, tomar como referencia ese valor a los efectos de determinar los impuestos de la operación.
• Si cualquier interesado lo desea, puede consultar AQUÍ el valor de referencia de un inmueble, simplemente a través de la referencia catastral del mismo.

No obstante, es necesario indicar asimismo que la ley del ITP, para calcular la base imponible del impuesto, establece una regla adicional, pues si el valor del bien inmueble declarado por los interesados o el precio o contraprestación pactada fuere superior al valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Así pues, cuando la ley alude al precio o contraprestación pactada, se refiere al importe que el comprador paga al vendedor para adquirir dicho inmueble, y que se refleja en la escritura de compraventa del inmueble.

En base a ello, por ejemplo, si se vende un piso y su valor de referencia es de 200.000 euros, pero el precio pactado por las partes es de 250.000 euros, la base imponible del ITP de esta operación serán esos 250.000 euros (precio de compra), pues en este caso es superior al valor de referencia que le ha asignado la administración (es decir, esos 200.000 euros).

Por su parte, cuando la ley alude al valor del bien inmueble declarado por los interesados, ello hace referencia a aquellas operaciones sujetas a ITP donde no existe un precio o contraprestación, como por ejemplo, una permuta o una declaración de obra nueva, donde los interesados, cuando formalizan la operación, quedan obligados a asignar un valor a efectos fiscales a dicho inmueble, que se tomará como referencia para calcular el ITP.

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¿Y qué sucede cuando el inmueble no tiene valor de referencia asignado?

Aunque la regla general sea que el inmueble disponga de un valor de referencia, lo cierto es que existen inmuebles que, por diversas razones, la administración no les ha asignado un valor de referencia. Para estos casos, la ley del ITP también ha previsto una regla, en virtud de la cual, cuando no exista valor de referencia, la base imponible será la mayor de las siguientes magnitudes:

• El valor declarado por los interesados: Valor que asigna el obligado al inmueble en una operación sujeta a ITP donde no hay contraprestación o precio.
  
  En efecto, existen operaciones sujetas a ITP donde no hay ningún precio o contraprestación que tomar como referencia para calcular el impuesto. Por ejemplo, ello sucedería en una permuta, donde los propietarios de dos inmuebles deciden intercambiar las propiedades de los mismos. En este caso, como vemos, nadie paga dinero a nadie (no hay precio o contraprestación), sino que simplemente se intercambia la propiedad de un bien inmueble (sin intercambio de dinero), en cuyo caso, para determinar su tributación por ITP, es necesario que las partes o interesados de dicho negocio declaren un valor para cada uno de los inmuebles (asignen un valor que será tomado como referencia para determinar el impuesto) a los efectos de poder calcular la cuota tributaria correspondiente.
• El precio o contraprestación pactada: Importe que el comprador entrega al vendedor a cambio del inmueble en el marco de una compraventa.
  
  Por ejemplo, en el caso de una compraventa de un inmueble sin valor de referencia, si las partes partan un precio de venta de 100.000 euros, estos 100.000 euros podrán ser tomados como la base imponible del impuesto.
• El valor de mercado: El precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.
  
  Esto es, el precio que, aproximadamente, cualquier otra persona estaría dispuesta a pagar por ese inmueble en caso de que se vendiera en el mercado a cualquier otra persona, en base a sus características concretas y a la demanda existente en ese lugar y momento específicos.

Dicho esto, en estos casos, lo más complejo de determinar es este llamado “valor de mercado”, pues como se puede advertir, existe el riesgo de que las partes pacten o declaren un precio inferior al valor de mercado, para así pagar menos impuestos.

Así pues, por ejemplo, si dos personas han de formalizar la compraventa de un inmueble sin valor de referencia, cuyo valor de mercado es de aproximadamente 100.000 euros, pueden verse tentados a declarar la operación por tan sólo 50.000 euros, para así evadir impuestos y reducir la carga fiscal de la operación.

En estos casos, para que ello no suceda, la administración dispone de un recurso a tal efecto, que le concede la ley, esto es, el llamado procedimiento de comprobación de valores, comunmente llamada «la paralela» a través del cual, la administración tributaria analiza una operación para determinar si el precio o valor declarado que se ha tomado como referencia para tributar por ITP se corresponde o no con el valor de mercado del bien inmueble.

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¿Cuál es la mejor forma de proceder en estos casos?

A la vista de todo lo analizado hasta el momento en este artículo, podemos concluir que, cuando un particular se enfrente a una operación inmobiliaria sujeta a ITP, para tributar por la misma de forma correcta (y evitar así incurrir en errores o ilegalidades que le acarreen graves consecuencias jurídicas), lo más adecuado será proceder del siguiente modo:

1. ‍SI EL INMUEBLE DISPONE DE VALOR DE REFERENCIA, utilizar el mismo como magnitud para tributar por el ITP correspondiente. No obstante, como se ha indicado, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados o el precio o contraprestación pactada fuere superior al valor de referencia, se tomará como base imponible dicha magnitud superior.
   
   Ahora bien, ¿qué sucede si no estamos de acuerdo con el valor de referencia, pues el valor real del inmueble (dadas sus circunstancias concretas actuales) fuere inferior? Si se opta por tributar por dicho valor inferior, la Administración Tributaria incoará un procedimiento para regularizar la situación tributaria. En base a ello, el contribuyente recibirá una propuesta de liquidación complementaria, contra la cual, se podrá presentar las alegaciones y pruebas que se estimen pertinentes (como, por ejemplo, una tasación actualizada por un perito).
   
   • Dichas alegaciones se remitirán a la Dirección General del Catastro a los efectos de que esta emita un informe ratificando o corrigiendo el valor de referencia y, en base a ello, la Administración Tributaria estimará o desestimará las alegaciones presentadas.
   • En caso de que finalmente se emita la liquidación, el contribuyente podrá impugnar el valor de referencia interponiendo el correspondiente recurso de reposición.
   • Finalmente, en caso de no prosperar los recursos administrativos que se interpongan, el ciudadano siempre tendrá a su disposición la vía judicial para hacer valer sus derechos frente a la Administración Tributaria.
2. ‍SI EL INMUEBLE NO DISPONE DE VALOR DE REFERENCIA. En estos casos más específicos, la administración tributaria de Castilla la Mancha ofrece, a través del portal tributario, un servicio de solicitud de informe de valor acogiéndose al artículo 90 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. Lo tienes AQUÍ. Dicho informe se dará sólo a efectos de la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto sobres Sucesiones y Donaciones y tendrá efectos vinculantes durante un plazo de tres meses, contados desde la notificación al interesado, siempre que la solicitud se haya formulado con carácter previo a la finalización del plazo para presentar la correspondiente autoliquidación o declaración y se hayan proporcionado datos verdaderos y suficientes a la Administración. Ello, no impide la posterior comprobación administrativa de los elementos de hecho y circunstancias manifestadas por el obligado tributario.Ahora bien, en caso de inmuebles sin valor de referencia, si el valor de mercado del inmueble (dadas sus circunstancias concretas) fuere inferior al valor mínimo fiscal determinado por la Administración Tributaria en base a su Instrucción de Comprobación de Valores, y se opta por tributar por dicho valor inferior, el contribuyente recibirá una propuesta de liquidación complementaria, contra la que podrá presentar las alegaciones y pruebas que estime pertinentes. En estos casos, si la Administración Tributaria confirma la liquidación complementaria, el contribuyente podrá optar por interponer el recurso correspondiente o, también, por promover una tasación pericial contradictoria que determine el valor de mercado del bien que debe tomarse como referencia para calcular el impuesto.

En este caso, igualmente al anterior, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados o el precio o contraprestación pactada fuere superior al valor obtenido en este informe, se tomará como base imponible dicha magnitud superior.

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