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de Albacete
Alquilar · Vivienda habitual
El casero quiere el piso para su hijo: ¿puede hacerlo?
La respuesta corta
Sí, pero solo si se cumplen todas estas condiciones: el propietario es una persona (no una empresa), el contrato dice por escrito desde el primer día que podría necesitar la vivienda, ya ha pasado el primer año y la quiere para vivir él, sus padres o hijos, o su excónyuge tras una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Tiene que avisar al inquilino con al menos dos meses de antelación. Y si en tres meses nadie se instala, el inquilino puede volver a la vivienda o pedir una indemnización.
1 añode contrato tiene que haber pasado antes de poder recuperar la vivienda
2 mesesde aviso como mínimo al inquilino, por escrito y con la causa
3 mesespara entrar a vivir: si no, el inquilino puede volver o cobrar
En esta guía
Esta consulta nos llega desde los dos lados. Propietarios que alquilaron el piso y ahora lo necesitan para un hijo que se independiza o para un padre que ya no puede vivir solo. E inquilinos que reciben un burofax y se preguntan si de verdad tienen que irse. La ley permite recuperar la vivienda antes de los cinco años, pero con unas condiciones muy concretas. Si falta una, no vale.
Los requisitos, uno por uno
Un contrato de alquiler de vivienda habitual dura, si el inquilino quiere, al menos cinco años: se prorroga cada año hasta llegar ahí (siete si el propietario es una empresa), según el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La excepción está en el apartado 3 de ese mismo artículo, y exige todo esto a la vez:
- El propietario es una persona física. Si la vivienda es de una sociedad, esta vía no existe.
- El contrato lo recoge de forma expresa desde que se firmó: que el propietario podría necesitar la vivienda antes de cinco años para destinarla a vivienda permanente suya o de los familiares que marca la ley. Tiene que estar ahí desde la firma.
- Ha pasado el primer año de contrato.
- La vivienda es para vivir en ella de forma permanente, no para venderla, reformarla o alquilarla a otro.
- Se avisa al inquilino con al menos dos meses de antelación, diciendo cuál es la causa.
- Si tu contrato no tiene esa cláusula, no puedes recuperar la vivienda por necesidad antes de que se cumplan los cinco años. Puedes intentar un acuerdo con el inquilino, pero él no está obligado a aceptarlo.
Esta regla vale para los contratos de vivienda habitual. No se aplica a los alquileres temporales o de temporada, que desde octubre de 2026 tienen su duración regulada aparte.
Para quién se puede recuperar
La lista es cerrada. La ley habla de vivienda permanente para:
| Para quién | ¿Vale? |
|---|---|
| El propio propietario | Sí |
| Sus hijos o sus padres, también por adopción | Sí (son familiares en primer grado) |
| Su cónyuge, si hay sentencia firme de separación, divorcio o nulidad | Sí |
| Hermanos, nietos, abuelos, sobrinos | No |
| Suegros, yerno o nuera | No (la ley solo habla de consanguinidad o adopción) |
| Una empresa del propietario, o para venderla | No |
El caso del cónyuge se usa sobre todo en rupturas: uno de los dos se queda sin casa y necesita volver al piso que tenían alquilado. Si estás en esa situación, te puede servir nuestra guía de divorcio y vivienda.
Cómo y cuándo avisar al inquilino
La ley pide que el propietario comunique que necesita la vivienda, «especificando la causa o causas», al menos dos meses antes de la fecha en que la vaya a necesitar. El inquilino tiene que entregarla en ese plazo, salvo que los dos acuerden otra cosa.
Un contrato firmado el 1 de marzo de 2025, con la cláusula de necesidad
- El primer año se cumple el 1 de marzo de 2026.
- En noviembre de 2026 la hija del propietario va a empezar a trabajar en Albacete y necesita casa.
- El 2 de noviembre el propietario envía un burofax: necesita la vivienda para su hija, como vivienda permanente, a partir del 2 de enero de 2027.
- El inquilino tiene que entregar las llaves ese 2 de enero, salvo que acuerden otra fecha.
- La hija tiene hasta el 2 de abril de 2027 para instalarse.
Sobre el medio: la ley no exige uno concreto, pero lo que no puedas probar no existe. Lo más seguro es un burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Un correo electrónico o un WhatsApp también pueden servir como prueba, pero es más fácil que se discutan.
- Qué contrato es, con la fecha de firma y la cláusula que permite recuperar la vivienda.
- Para quién es (tú, tu hijo, tu madre…) y que es para vivir allí de forma permanente.
- La fecha exacta en que necesitas la vivienda, con al menos dos meses de margen.
- Cómo se hará la entrega de llaves y la revisión del estado de la vivienda.
Al salir, firmad un documento de entrega con el estado de la vivienda. El inquilino tiene derecho a que le devuelvan la fianza, descontando solo deudas o daños; lo explicamos en qué hacer si no te devuelven la fianza del alquiler.
¿Y si llega la fecha y el inquilino no se va? El propietario no puede cambiar la cerradura ni cortar los suministros. Tiene que reclamarlo en el juzgado. Desde la Ley Orgánica 1/2025, antes de demandar hay que acreditar, por regla general, que se ha intentado llegar a un acuerdo. En ese punto, lo sensato es hablar ya con un abogado.
Si nadie se instala en tres meses
Aquí está la protección del inquilino frente a quien usa la «necesidad» como excusa. Si pasan tres meses desde que terminó el contrato o desde que el inquilino dejó la vivienda, y ni el propietario ni el familiar se han instalado en ella, el inquilino tiene 30 días para elegir una de estas dos cosas:
- Volver a la vivienda por un nuevo periodo de hasta cinco años, con las mismas condiciones del contrato que tenía, y que le paguen los gastos que le supuso el desalojo hasta que vuelve a entrar.
- O una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.
Una renta de 650 € y una vivienda recuperada a los dos años de contrato
- Quedaban tres años para llegar a cinco.
- Si en tres meses nadie se instala, el inquilino puede pedir volver o cobrar tres mensualidades: con esa renta, 1.950 €.
- Si elige volver, además tienen que indemnizarle por los gastos que le haya supuesto el desalojo hasta que vuelva a entrar.
Solo hay una salida para el propietario: la fuerza mayor. La ley la define como un suceso que no se pudo prever o que, previsto, fue inevitable (o los que una ley califique expresamente como tales). Un cambio de planes de la familia, por sí solo, no parece encajar en esa definición.
Nuestra opinión: si no tienes claro que tu familiar se va a instalar de verdad y pronto, no uses esta vía. Que alguien vive o no en un piso suele notarse, y el riesgo de tener que indemnizar o readmitir al inquilino es real.
Qué cambia con la reforma de 2026
El texto que regula la recuperación por necesidad no ha cambiado: sigue siendo el que fijó el Real Decreto-ley 7/2019, que es el que obliga a que la necesidad conste en el contrato. Ni la Ley de Vivienda de 2023 ni la reforma del alquiler de octubre de 2026 lo han modificado. Lo que sí hay que tener en cuenta:
- Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 deja claro que esta regla no se aplica a los alquileres temporales, que se rigen por su propio artículo.
- Una vez cumplidos los cinco años, esta vía ya no tiene sentido: entran las reglas de prórroga y de no renovación, que también se están reformando. Te las contamos, con sus fechas, en nueva ley de alquiler 2026.
¿Y los contratos antiguos? Entre junio de 2013 y marzo de 2019 la ley no exigía la cláusula en el contrato, pero la duración mínima entonces era de tres años. A día de hoy, cualquier contrato de vivienda habitual firmado antes del 6 de marzo de 2019 ya ha superado hace tiempo su duración mínima, así que en la práctica esta guía se aplica a contratos firmados desde esa fecha.
Errores que vemos a menudo
- Usar un modelo de contrato descargado sin la cláusula. Si alquilas un piso que quizá necesites para tu familia en los próximos años, pide que se incluya desde el primer día. Después es tarde.
- Querer recuperar el piso para venderlo. No es una causa válida. Si quieres vender, el contrato sigue con el comprador; lo explicamos en vender tu casa con inquilino.
- Avisar de palabra, o con menos de dos meses. Si el inquilino lo discute, el aviso no sirve.
- No decir para quién es la vivienda. La ley pide especificar la causa.
- Recuperarla y volver a alquilarla a los pocos meses. Es justo el caso en que el antiguo inquilino puede volver o reclamar la indemnización.
Preguntas frecuentes
Mi contrato no dice nada de necesidad. ¿Me pueden echar para que viva el hijo del dueño?
Antes de los cinco años, no por esta vía. La ley exige que la necesidad conste de forma expresa en el contrato desde que se firmó. Puedes negociar con el propietario si te interesa, pero no estás obligado a irte.
Firmamos el contrato directamente por cinco años. ¿Se puede recuperar al tercero?
Es una duda que no tiene una respuesta única. La ley dice que, si se cumplen los requisitos, «no procederá la prórroga obligatoria», y hay interpretaciones distintas sobre cómo se aplica cuando se pactó desde el principio una duración de cinco años. Antes de actuar, revisa el contrato con un abogado.
¿Vale para mi pareja de hecho o para mi hermano?
Para tu hermano, no: solo cuentan padres e hijos. Para la pareja, la ley habla de cónyuge y solo en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Una pareja de hecho no aparece en el texto.
Soy inquilino y me ha llegado el burofax. ¿Qué compruebo?
Cinco cosas: que tu contrato tiene la cláusula, que ha pasado el primer año, que el propietario es una persona y no una empresa, que te dan al menos dos meses y que dice para quién es. Si todo está bien, tienes que entregar la vivienda en la fecha. Guarda el burofax: si en tres meses no se instala nadie, lo necesitarás para reclamar.
¿El propietario me tiene que pagar algo por irme?
No, si cumple los requisitos y se instala en el plazo. Solo hay compensación si en tres meses no ocupa la vivienda ni él ni el familiar.
¿Necesitas recuperar tu piso o te han pedido que lo dejes?
Revisamos tu contrato y te decimos si la cláusula vale, qué fechas tienes y cómo hacer el aviso para que no haya sorpresas. Y si al final lo que te planteas es vender, empezamos por una valoración de tu vivienda en 48 horas, con total discreción.
Inmohouse · Calle Caba, 5, entreplanta, Albacete · Teléfono 967 70 29 24
Fuentes oficiales
- BOE: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado): artículo 9.1 (duración mínima de cinco o siete años), 9.3 (recuperación por necesidad del arrendador) y 9.4 (no aplicable a los alquileres temporales).
- BOE: Real Decreto-ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (redacción actual del artículo 9.3 y régimen de los contratos anteriores).
- BOE: Ley 4/2013, de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (régimen de los contratos firmados entre 2013 y 2019).
- BOE: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (alquiler temporal).
- BOE: Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (intento previo de negociación antes de demandar).
Información general con fines divulgativos. No sustituye el asesoramiento de un abogado para tu caso concreto.
