El contrato de alquiler con opción a compra es una opción cada vez más demandada por las dificultades obvias de acceso a la vivienda actuales.
Alquilar un piso con opción a compra resulta una opción ideal sobre todo para jóvenes y personas con menos recursos económicos. Veamos cómo funciona este contrato.
¿Qué es contrato de alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra ha sido una opción más de adquirir la vivienda, si bien siempre se ha contemplado como una modalidad de acceso a la vivienda residual o secundaria.
Sin embargo, con la crisis y la poca capacidad económica de los españoles, es una opción cada vez más en auge y que levanta un gran interés, sobre todo entre la población más joven.
El alquiler con opción a compra es un tipo de contrato mixto que está formado por dos contratos, en los que figuran, de un lado, todo lo correspondiente al arrendamiento de una vivienda y, de otro lado, todo lo relativo a la compraventa de la vivienda.
Así, este tipo de contrato da la opción al arrendatario a disfrutar de la vivienda en régimen de alquiler durante un período de tiempo que se ha establecido por las partes, siendo la duración más normal de 3 a 5 años.
Una vez que ha transcurrido el plazo de tiempo fijado por las partes en el contrato, el arrendatario tiene derecho a comprar la vivienda por el precio que ambas partes, arrendador y arrendatario, hubieran fijado en el contrato inicial.
Ventajas para el inquilino
No obstante, y quizá la mejor de las ventajas de este tipo de contrato, se descontarán del precio fijado en el contrato inicial las mensualidades del arrendamiento que el arrendatario hubiera satisfecho.
Así, si decido alquilar un piso con opción a compra por 500 euros al mes por un periodo de 3 años, y fijo con el arrendador un precio del inmueble de 300.000 euros, transcurridos esos 3 años, si decido comprar el inmueble, tendré que descontar a los 300.000 euros los 18.000 euros que he pagado en concepto de alquiler durante esos 3 años. Así, sólo tendré que pagar por adquirir el inmueble 282.000 euros.
Requisitos del alquiler con opción a compra
El contrato de alquiler con opción a compra carece de una regulación extensa en el Código Civil, aunque sí aparece mencionado en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
No debemos olvidar que se trata de un contrato atípico -es decir, aquellos contratos que no tienen regulación legal-, por lo que este tipo de contratos se regirán por lo que las partes hubieran convenido en el propio contrato. No obstante, cierto es que, para poder considerarlo como un contrato de alquiler con opción a compra es necesario que se cumplan ciertos requisitos. Son los siguientes:
1.- Se le ha de conceder al arrendatario el derecho a adquirir la vivienda, siendo ésta una decisión que deberá tomar exclusivamente el arrendatario al vencimiento del plazo indicado en el contrato.
2.- Se ha de determinar el inmueble.
3.- Se ha de señalar un plazo de tiempo determinado, tras el cual el arrendatario deberá decidir si adquiere la vivienda o no.
4.- Se ha de señalar el precio de la vivienda que el arrendatario, si decidiera comprar tras el transcurso del plazo fijado, deberá satisfacer.
5.- El arrendador está obligado a mantener la oferta y a no disponer de la vivienda durante el plazo de tiempo fijado en el contrato.
6.- Es posible pactar una prima que estará a cargo del arrendatario y que se descontará del precio fijado para el inmueble. No obstante, este no es un elemento esencial.
Obligaciones del arrendatario
Como ocurre con cualquier contrato, en el contrato de opción a compra ambas partes tienen una serie de obligaciones. Así, las obligaciones del arrendatario de un contrato con opción a compra son las de cualquier arrendatario. Son las siguientes:
1.- Pago de la mensualidad de alquiler: el arrendatario está obligado a pagar la mensualidad del alquiler en la forma y tiempo fijados por ambas partes. Si las partes no hubieran pactado nada al respecto se realizará en el inmueble arrendado, en metálico y durante los cinco primeros días del mes.
En cualquier caso, se ha de tener en cuenta que la mensualidad es, normalmente, algo más elevada que la renta de un alquiler normal. Por otro lado, si el inquilino no pagase el alquiler durante más de dos meses, perdería la opción a compra.
2.- El inquilino podrá prorrogar el contrato una vez transcurrido el plazo fijado, pero perdería la opción a compra.
3.- El inquilino deberá realizar las obras y reparaciones que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, siempre que no contravenga lo pactado en el contrato.
4.- El inquilino no podrá variar el precio fijado para el inmueble, así como tampoco puede hacerlo el propietario.
5.- El inquilino deberá tomar la decisión sobre la compra de la vivienda antes de que transcurra el plazo fijado en el contrato.
6.- El inquilino tendrá derecho a disfrutar la vivienda arrendada durante todo el plazo de tiempo fijado.
Obligaciones del arrendador
También el propietario o posible vendedor tiene una serie de obligaciones:
1.- Durante el tiempo fijado en el contrato, el propietario está obligado a no ceder, alquilar o vender a un tercero la vivienda arrendada con opción a compra.
2.- El propietario no puede cambiar el precio de la vivienda que se ha fijado en el contrato.
3.- El propietario está obligado a realizar las obras, reparaciones y mejoras a las que está obligado cualquier arrendador en virtud de la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre las que se encuadran reparaciones urgentes y obras de conservación.
¿Me interesa el alquiler con opción a compra como vendedor?
Sin duda, el contrato de alquiler con opción a compra es una buena opción tanto para el comprador como el vendedor.
Así, para el arrendatario es una estupenda opción ya que le permite descontar las mensualidades del alquiler del precio final de la vivienda, lo que le permite, de alguna manera, ahorrar para poder adquirirla sin casi darse cuenta.
Además, si al arrendatario no le acaba de satisfacer la vivienda, siempre puede ir buscando otra alternativa, ya que tiene todo el tiempo fijado en el contrato para decidir si comprar la vivienda o no.
También es un tipo de contrato con múltiples ventajas para el vendedor. Son las siguientes:
1.- El vendedor puede acercar la vivienda a nuevos futuros compradores, mientras sigue obteniendo una serie de ingresos de las mensualidades del alquiler del piso.
2.- El vendedor tiene más garantías frente a los eventuales impagos del arrendatario, ya que éste perderá la opción a compra si deja de pagar las mensualidades del alquiler durante dos meses consecutivos.
3.- Al tener el inquilino perspectivas de adquirir la vivienda, con toda probabilidad cuidará mejor de la vivienda, ya que existen posibilidades de que ésta se convierta en su futuro hogar.
No obstante, quizá la principal desventaja que afecta a ambas partes es que el precio de la vivienda queda fijado con la formalización del contrato, de forma que ni el vendedor ni el arrendatario podrán beneficiarse de las fluctuaciones del sector inmobiliario y de los posibles aumentos o disminuciones en el valor del inmueble.
Como siempre os decimos, ante cualquier duda lo mejor es ponerse en manos de agentes inmobiliarios expertos que os las aclaren. En Pisos en Albacete, somos expertos en ofrecer todo tipo de servicios tanto a compradores como a vendedores para conciliar así, los intereses de ambas partes.
