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de Albacete
Herencias y fiscalidad · Valor de referencia
Sin valor de referencia: cómo pagar el impuesto sin sorpresas
La respuesta corta
Si compras un inmueble que no tiene valor de referencia, el impuesto de transmisiones se paga sobre lo más alto entre el precio, el valor que declares y el valor de mercado. Si lo heredas o te lo donan, sobre lo más alto entre lo que declares y el valor de mercado. El problema es que nadie te dice cuál es ese valor de mercado, y Hacienda tiene cuatro años para revisarlo. Si quieres dormir tranquilo, pide antes a la Junta una valoración previa: lo que te diga le vincula durante tres meses.
3 mesesvincula a Hacienda la valoración previa desde que te la notifican
4 añostiene Hacienda para revisar el valor que declaraste y reclamarte la diferencia
1 mespara pedir la tasación pericial contradictoria si te llega una liquidación
En esta guía
Desde 2022, casi todas las viviendas tienen un valor de referencia que calcula el Catastro, y el impuesto de transmisiones o el de sucesiones se paga, como mínimo, sobre esa cifra. Es un sistema que gusta poco, pero tiene una ventaja: sabes de antemano cuánto vas a pagar. Cuando un inmueble no tiene valor de referencia, esa certeza desaparece. Si tu vivienda sí lo tiene, lo que te interesa es lo que ha dicho el Tribunal Constitucional sobre el valor de referencia.
Qué pasa si no hay valor de referencia
La ley lo prevé expresamente. Si el inmueble no tiene valor de referencia, o el Catastro no puede certificarlo, la base del impuesto es la mayor de estas cifras, y Hacienda puede comprobarla después:
| Impuesto | Base si no hay valor de referencia | Dónde lo dice la ley |
|---|---|---|
| Transmisiones (ITP), al comprar un inmueble usado | Lo más alto entre el valor que declaras, el precio pactado y el valor de mercado | Artículo 10.2 de la Ley del ITP |
| Sucesiones y donaciones, al heredar o recibir un inmueble | Lo más alto entre el valor que declaras y el valor de mercado | Artículo 9.3 de la Ley de sucesiones |
El precio y el valor declarado los conoces tú. El valor de mercado, no: es una estimación, y quien la acaba haciendo es Hacienda, cuando revisa tu declaración. Por eso decimos que sin valor de referencia se pierde seguridad. Puedes pagar lo que crees justo y, años después, recibir una carta diciendo que el inmueble valía más.
Cómo saber si tu inmueble lo tiene
El Catastro calcula el valor de referencia de los inmuebles urbanos y de los rústicos sin construcciones, cada año y a partir de los precios de compraventas reales. Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro. Si eres el dueño o el heredero, entras con tu certificado digital o Cl@ve. Si vas a comprar, pídeselo al vendedor antes de las arras.
Lo más probable es que no lo tenga si tu caso se sale de esos dos grupos. En la provincia de Albacete lo vemos sobre todo en parcelas rústicas con una casa, una nave o un almacén dentro, y en inmuebles muy singulares. Si el buscador del Catastro no te da un valor, tómatelo como una señal para leer el resto de esta guía con calma.
Tus dos opciones: declarar y esperar, o pedir una valoración previa
| Opción | En qué consiste | Qué te juegas |
|---|---|---|
| Pedir una valoración previa (la que recomendamos) | Antes de firmar, o como tarde antes de que acabe el plazo para presentar el impuesto, pides a la Junta que te diga el valor fiscal del inmueble (artículo 90 de la Ley General Tributaria). | Lo que te contesten vincula a Hacienda durante tres meses desde que te lo notifican, siempre que le hayas dado datos verdaderos y completos. Si declaras por ese valor dentro del plazo, el riesgo de que te lo revisen queda prácticamente cerrado. |
| Declarar el precio y esperar | Pagas sobre el precio de la escritura o sobre el valor que crees real, y confías en que Hacienda no lo revise. | Si en los cuatro años siguientes Hacienda cree que valía más, te reclama la diferencia con intereses y, si aprecia culpa, una sanción. |
En Albacete, el impuesto de transmisiones y el de sucesiones los gestiona la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, así que la valoración previa se le pide a ella. Pregunta por el formulario vigente en su Portal Tributario o en su oficina de Albacete.
- Calcula bien los tiempos. Los tres meses cuentan desde que te notifican la valoración, y en una compra en Castilla-La Mancha tienes un mes desde la firma para pagar el impuesto (modelo 600). Pídela con margen.
- La valoración no se puede recurrir. Si no te convence, puedes declarar otro valor, pero entonces vuelves a la casilla de salida.
- Si la Junta no contesta, eso no significa que acepte el valor que tú propusiste.
- Hay otra protección que conviene conocer: si declaras usando valores que la propia Administración ha publicado para ese tipo de inmueble, no puede abrirte una comprobación de valores (artículo 134.1 de la Ley General Tributaria). Pregunta a la Junta si los hay para tu caso.
El riesgo: la comprobación de valores
Hacienda puede revisar el valor declarado con varios métodos, que enumera el artículo 57 de la Ley General Tributaria: precios medios de mercado, el valor de tasación de la hipoteca, el precio de otras ventas del mismo inmueble o el dictamen de un perito de la Administración, entre otros. Tiene cuatro años para hacerlo (artículo 66). Si su valor sale por encima del tuyo, te llega una liquidación con tres partidas:
- La diferencia de impuesto: lo que resulta de aplicar el tipo al valor comprobado, menos lo que ya pagaste.
- Intereses de demora sobre esa diferencia, desde que acabó el plazo para pagar el impuesto (artículo 26).
- Una posible sanción. Solo si Hacienda aprecia dolo o negligencia (artículo 183). La multa va del 50 % al 150 % de lo que dejaste de ingresar, según la gravedad (artículo 191).
Una casa en una parcela rústica, comprada por 80.000 € y sin valor de referencia
- Con el tipo general del 9 % de Castilla-La Mancha, pagas 7.200 € de impuesto de transmisiones sobre el precio.
- Dos años después, un perito de la Junta la valora en 110.000 €. El impuesto sobre ese valor son 9.900 €.
- Te reclaman 2.700 € más los intereses de demora de esos dos años.
- Si además te sancionan, con una diferencia de ese tamaño la infracción sería leve: un 50 %, otros 1.350 €.
- Con una valoración previa de, por ejemplo, 100.000 €, habrías pagado 9.000 € el primer día y te habrías quitado el problema.
Si te llega la propuesta, mírala con lupa. La ley obliga a que la valoración esté motivada y explique los medios y criterios que se han usado (artículo 134.3). Un informe genérico, que no explica por qué tu inmueble concreto vale eso, ni tiene en cuenta su estado real, es un punto débil que tu asesor puede atacar en las alegaciones o en el recurso.
Y si eres comprador, hay un riesgo más que no depende de ti. El inmueble queda como garantía del impuesto que pagó la operación anterior (artículo 5 de la Ley del ITP). Si el vendedor lo heredó o lo compró hace poco sin valor de referencia y Hacienda le comprueba el valor, esa deuda puede acabar tocándote. Lo explicamos en la afección fiscal en la nota simple.
Cómo defenderte: la tasación pericial contradictoria
Si no estás de acuerdo con el valor comprobado, puedes recurrir la liquidación o pedir una tasación pericial contradictoria (artículo 135 de la Ley General Tributaria). No es un recurso: es un desempate entre peritos. Así funciona:
| Paso | Qué ocurre |
|---|---|
| 1. La pides | Dentro del plazo del primer recurso contra la liquidación, que es de un mes desde la notificación (artículo 223). Mientras dura, se suspende el cobro de la liquidación y el plazo para recurrirla. |
| 2. Perito de Hacienda | Si la comprobación no se hizo ya con el dictamen de un perito de la Administración, Hacienda tiene que encargar uno. |
| 3. Tu perito | Nombras un perito con la titulación adecuada, que hace su propia tasación. Sus honorarios los pagas tú. |
| 4. Se comparan | Si la diferencia entre las dos tasaciones es de 120.000 € o menos y, a la vez, no pasa del 10 % de la tasación de tu perito, vale la de tu perito. |
| 5. Perito tercero | Si la diferencia es mayor, se designa un tercer perito por sorteo entre los colegios profesionales. Puede pedir que le adelantéis sus honorarios. Ojo: si una parte no los deposita en el plazo de 10 días, se da por buena la tasación de la otra. |
| 6. Quién le paga | Si su tasación supera en más de un 20 % el valor que declaraste, pagas tú. Si no, paga la Administración. |
| 7. Nueva liquidación | Se hace con el valor del perito tercero, pero nunca por debajo de lo que declaraste ni por encima de lo que comprobó Hacienda al principio. Contra ella puedes recurrir. |
Funciona, pero tiene un coste: un perito propio, quizá parte del tercero y meses de espera. Por eso preferimos evitar llegar aquí.
Nuestra recomendación
Que un inmueble no tenga valor de referencia no te ahorra nada. Te devuelve al terreno del valor de mercado, donde cada uno tiene su cifra y la de Hacienda es la que manda hasta que demuestras lo contrario. Declarar bajo y confiar en que no lo miren puede acabar costando bastante más.
- Si compras: mira en el Catastro si tiene valor de referencia antes de las arras. Si no lo tiene, pide la valoración previa y calcula el impuesto con ella antes de cerrar el precio. Súmalo a los gastos de la compra.
- Si heredas o te donan: pide la valoración previa antes de que venza el plazo del impuesto. Si la casa está en mal estado, documéntalo con fotos y, mejor, con un informe técnico.
- Si ya te ha llegado una liquidación: no dejes pasar el mes. Habla con un asesor fiscal y decidid si recurrir o pedir la tasación pericial contradictoria.
Preguntas frecuentes
¿Valor de referencia y valor catastral son lo mismo?
No. El valor catastral es el que sale en el recibo del IBI y suele quedar bastante por debajo del mercado. El valor de referencia lo calcula el Catastro cada año a partir de compraventas reales y es la base mínima del impuesto de transmisiones y del de sucesiones y donaciones. Según el Catastro, el valor de referencia no cambia el valor catastral ni el IBI.
¿Por qué mi inmueble no tiene valor de referencia?
Porque el Catastro solo lo calcula para inmuebles urbanos y rústicos sin construcciones, y a veces no puede certificarlo. Lo habitual es que falte en parcelas rústicas con edificaciones y en inmuebles singulares. Compruébalo en la Sede Electrónica del Catastro antes de dar nada por hecho.
¿Puedo pedir la valoración previa si heredo?
Sí. La ley la permite antes de adquirir o transmitir un inmueble, y heredar es adquirir. El requisito es pedirla antes de que acabe el plazo para presentar el impuesto de sucesiones. Revisa bien las fechas con tu asesor o con la Junta, porque la respuesta tiene que llegarte a tiempo para declarar con ella.
Si mi vivienda sí tiene valor de referencia y no estoy de acuerdo, ¿qué hago?
El camino es otro. La Ley del ITP prevé dos vías: pagar y pedir después la rectificación de tu autoliquidación, o declarar tu valor y recurrir la liquidación que te giren. En los dos casos tienes que demostrar que el valor no se ajusta a tu inmueble. Lo contamos en el Constitucional avala el valor de referencia.
¿A qué impuestos afecta el valor de referencia?
Sobre todo al impuesto de transmisiones cuando compras un inmueble usado, y al de sucesiones y donaciones cuando lo recibes por herencia o donación. También sirve de mínimo en actos jurídicos documentados cuando la base depende del valor del inmueble. No afecta al IBI ni a la plusvalía municipal, que usan el valor catastral.
¿Me pueden sancionar si declaré el precio real?
Para sancionar, Hacienda tiene que apreciar dolo o algún grado de negligencia. Que el valor comprobado salga más alto no basta por sí solo. Pero la diferencia de impuesto y los intereses sí los vas a pagar si la comprobación se mantiene.
¿Vas a comprar o heredar un inmueble sin valor de referencia?
Te contamos qué se está pagando en Albacete por inmuebles parecidos, para que llegues a la valoración previa con datos y no a ciegas. Y si lo que quieres es vender, empezamos por una valoración de tu vivienda en 48 horas, con total discreción.
Inmohouse · Calle Caba, 5, entreplanta, Albacete · Teléfono 967 70 29 24
Fuentes oficiales
- BOE: Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: artículos 5 (afección de los bienes al pago del impuesto), 10 (base imponible y qué pasa si no hay valor de referencia) y 30 (actos jurídicos documentados).
- BOE: Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: artículo 9 (base imponible y qué pasa si no hay valor de referencia).
- BOE: Ley 58/2003, General Tributaria: artículos 26 (interés de demora), 57 (medios de comprobación de valores), 66 (prescripción en cuatro años), 90 (valoración previa de inmuebles), 134 (práctica de la comprobación de valores), 135 (tasación pericial contradictoria), 183 y 191 (infracciones y sanciones) y 223 (plazo del recurso de reposición).
- Dirección General del Catastro: valores de referencia en la Sede Electrónica y preguntas frecuentes (inmuebles con valor de referencia y relación con el valor catastral).
- Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha: instrucciones del modelo 600 (plazo de un mes) y consulta 63/2026 (tipo general del 9 % tras la Ley 1/2026).
Información general con fines divulgativos. El ejemplo es inventado y solo ilustra el cálculo. No sustituye el asesoramiento de un abogado o un asesor fiscal para tu caso concreto.
