Desde hace un tiempo, casi todas las entidades financieras han dejado de acudir a la firma de la venta de viviendas que tienen hipotecadas (siempre hay honrosas excepciones). Anteriormente, un apoderado del banco con el que tenías la hipoteca, iba a la firma, recogía un cheque bancario nominativo a favor del banco y en ese momento dejaban firmada la escritura de cancelación de esta hipoteca.
Desde hace ya un tiempo es una práctica casi generalizada el que ningún apoderado acuda a recoger el talón bancario, lo que obliga a la parte compradora a hacer una transferencia (habitualmente tipo OMF) al banco del comprador en el momento de la firma en Escritura Pública por el capital pendiente de amortizar.
Esta ausencia del apoderado, supone que se tramite la compraventa de la vivienda con cancelación económica, pero no con cancelación registral del préstamo hipotecario que gravaba al vendedor. Además, cuando esto sucede, es bastante habitual que el comprador retenga un importe sobre el valor de venta hasta que se consiga la definitiva cancelación registral para asegurarse que el vendedor termina ese trámite.
Lo que provoca, que el vendedor se tenga que encargar, días después de la venta de algunos trámites, que aquí resumimos:
Días después de la venta de tu vivienda ante Notario, deberás:
- Pedir a tu banco un certificado de cancelación económica de la deuda, o “certificado de deuda cero”, que es gratis.
- Elegir una notaría y entregar el certificado para que el notario prepare la escritura de cancelación y contacte con la entidad, quién deberá enviar un representante. La notaría podrá cobrarte sus honorarios, pero por el desplazamiento y el trámite de firma de este representante, la entidad no podrá cobrarte nada.
- Acudir a la delegación de tu comunidad autónoma y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que está exento de pago. Modelo 600.
- Ir al Registro de la Propiedad con los tres documentos (“certificado de deuda cero”, escritura y copia del impuesto) y cancelar tu hipoteca. Aquí sí deberás pagar los aranceles registrales.
Si prefieres encargar estos trámites a la entidad, puedes hacerlo, pero en ese caso, podrá cobrarte comisiones y gastos, de cuyo importe deberá informarte previamente.
Por último, es importante señalar que no hay plazo para que el representante de la entidad comparezca en la notaría, ni para que la entidad tramite la cancelación, pero la norma establece que las entidades han de actuar con la máxima diligencia, debiendo poner los medios necesarios para atender a sus clientes sin retrasos. Nuestro consejo es insistir casi a diario.
Una vez el apoderado del banco firme la Escritura de Cancelación hipotecaria, deberás llevarla al Organismo Competente para presentar el Modelo 600 sobre Actos Jurídicos Documentados (no te preocupes aquí, está exento). Y ya cuando tengas la Escritura y el Impuesto, solo queda llevar todo esto al Registro de la Propiedad para instar la Inscripción de esa Cancelación. Aquí sí os aplicarán los correspondientes aranceles. 15-20 días después os llamarán del Registro de la Propiedad para comunicaros que ya está todo perfectamente registrado. Si no os la dan, os aconsejamos solicitar una Nota Simple Actualizada de la vivienda que vendiste (ya no debería salir ninguna anotación sobre tu hipoteca)
Una vez tengas la Nota Simple sin rastro de tu anterior hipoteca, debes comunicárselo al comprador para que te reintegre la retención que te practicó en la compra.
Os dejamos una infografía que resume todo este proceso.
