Si estás pensando en comprar o vender una vivienda, te explicamos aquí todo sobre los gastos de compraventa de vivienda en Albacete. Te mostramos la información que necesitas conocer antes de dar un paso tan importante como este. Como bien sabrás, dependiendo de la ciudad donde vayamos a realizar esta operación, los gastos serán unos u otro.
¿Cuáles son los gastos de compra de una vivienda?
Antes de entrar en detalles, te mostramos de manera resumida los gastos a los que habrá que hacer frente, aunque luego los ampliaremos para que puedas obtener más información:
- Gastos de Notaría
- Gastos de Inscripción en Registro de la Propiedad
- Impuestos
- Gestoría
- Plusvalía Municipal
Teniendo de la mano la ley, podrás ver que casi todos los gastos de la compraventa de la vivienda caerán a cargo del comprador, a excepción del pago de la plusvalía y el pago de la escritura original. Estos últimos gastos tendrán que ser pagados por el vendedor de la vivienda. Esto suele ser lo más común, pero todo se puede pactar. Lo importante es que todos queden abonados para que el cambio de manos de la vivienda quede legalmente registrado. En algunas ocasiones, el vendedor asume todos los gastos para que el comprador no se tenga que preocupar de nada. No dudes en intentar negociar con el vendedor.
Gastos de notaría
Es uno de los gastos de venta de la vivienda que hay que asumir sí o sí. Cuando acudimos al notario, lo que buscamos es conseguir la escritura pública de compraventa. El coste de la notaría dependerá de la normativa y del valor de la vivienda que se quiere vender. El precio de todos los notarios siempre es el mismo, aunque se permite ofrecer hasta un 10% de descuento para crear un poco de competencia.
Registro de la propiedad
Un nuevo gasto de compraventa de vivienda. Este gasto es muy sencillo de definir, se trata de la inscripción de la compraventa en el registro de la propiedad. Para que todo quede bien registrado, hay que realizarlo por ley. Una vez más, el gasto está fijado por la propia normativa y dependerá directamente del precio de venta de la vivienda. Como es de esperar, cuanto mayor valor tenga la vivienda, mayor será el pago del registro de la propiedad.
Impuestos
Es uno de los temas que más espacio nos va a llevar, ya que es un tema amplio y hay que explicarlo con detenimiento. Para que lo puedas entender mejor, vamos a dividir este apartado en dos.
Impuestos en la compra de vivienda nueva en Albacete
Dentro de este apartado nos vamos a encontrar diferentes gastos de compra de vivienda que hay que asumir en formato de impuestos.
Lo primero que tendrás que abonar será el IVA, el cual se sitúa en Castilla la Mancha en el 10% sobre el valor de la vivienda. En el caso de que la vivienda sea de protección oficial en rango de protección especial o promoción pública, entonces el IVA será de solo el 4%.
Al impuesto anteriormente mencionado, tenemos que añadir el impuesto de actos jurídicos documentales AJD. En este caso el porcentaje es el más elevado por ley, es decir, se sitúa en el 1.50%.
También se suele pagar la nota simple, la cual suele tener un coste aproximado de 10 euros y es recomendable hacer, aunque en ocasiones se puede evitar este gasto.
Para que te puedas hacer a la idea, vamos a poner un ejemplo de una vivienda por valor de 150.000 euros. En este caso habría que pagar en concepto de IVA y AJD unos 23 000 euros. Es decir, tendrías que terminar pagando unos 173 000. Recordando que en este importe no se incluyen los gastos de hipoteca en caso de solicitarse.
Impuestos en la compra de vivienda segunda mano en Albacete
En este caso hay que hacer frente al impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) que va ligado al precio de la compra el impuesto de actos jurídicos documentales (AJD), registro de la propiedad.
Si nos centramos en el impuesto ITP, podemos ver que el porcentaje en esta comunidad autónoma es actualmente del 9%. Hay que recordar que este porcentaje se pagará teniendo en cuenta el precio registrado en la escritura. Como en el caso de la vivienda nueva, el impuesto también cuenta con tipos reducidos. El porcentaje será inferior si la vivienda es VP, para familias numerosas, para jóvenes… Antes de realizar la compra hay que buscar información para ver si se puede reducir un poco el impuesto y conseguir que la vivienda nos salga un poco más económica en Albacete.
El impuesto AJD se genera en el momento de firmar en el notario y pasar al registro. Una vez más, este impuesto se sitúa en la parte alta. Concretamente será del 1,50% del valor de la vivienda. Hay que tener en cuenta que desde el último cambio normativo de ley, este impuesto debe ser abonado por los bancos en caso de que se realice a través de hipoteca.
Gestoría
Es un gasto de compra de vivienda que solo hay que pagar en el caso de que se contrate una hipoteca para financiar la compra de la vivienda. Es decir, si no vas a contratar una hipoteca, este gasto no lo tendrás que asumir.
Como en otros casos, los bancos suelen hacer frente a este gasto tras la actualización de la ley hipotecaria. Como es normal, antes de firmar la hipoteca hay que ver bien si este gasto está incluido o lo paga la propia banca. Sea quien sea quien pague la gestoría, lo normal es que la propia entidad bancaria sea la que seleccione la gestoría adecuada. En cierta manera, esto es bueno para el cliente, ya que tiene una preocupación menos.
Plusvalía municipal
Cuando hablamos de este impuesto nos referimos al impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos, el cual debe ser abonado por el vendedor, debido a que es el que ha ganado la “plusvalía”. Antes de nada, hay que dejar claro que este impuesto no es el mismo que la plusvalía fiscal.
A la hora de calcular el impuesto de plusvalía municipal, hay que calcularlo a través del valor catastral y el número de años que el vendedor ha tenido la vivienda en su propiedad. El máximo de años es de 20 años. Es decir, si el vendedor ha tenido una vivienda durante 40 años, solo se calculará como 20 años. Llamando al Ayuntamiento de Albacete, nos calculan este importe. Eso sí, ten delante la escritura de compraventa y el último recibo del IBI del inmueble.
Este impuesto debe ser pagado por el vendedor por ley, a excepción de previo pacto entre la parte compradora y vendedora. Lo que sí hay que tener en cuenta es que el impuesto debe ser abonado en un plazo de 30 días hábiles como máximo tras la escritura. Si no se abona a tiempo, se producirán nuevos costes que harán que el impuesto finalmente salga más caro de lo esperado.
Como puedes ver, los gastos de compraventa de vivienda son elevados debido a que hay que hacer frente a muchos gastos de compra de vivienda. Como norma general, se sitúan entre un 10%-13% por encima del precio final pactado para la vivienda con el propietario. . Y es que no solo hay que tener en cuenta el precio del piso, sino que también hay que sumar al precio final todos los costes que vienen asociados.
¿Y si además pido hipoteca?
Si el comprador va a adquirir la vivienda nueva o usada mediante un préstamo hipotecario, habría que sumar algunos gastos adicionales a los vinculados con la compraventa.
La tasación de la casa
Si el comprador va a solicitar una hipoteca, deberá pagar a una tasadora para que ponga en valor la propiedad y el banco sepa qué porcentaje de financiación le puede conceder. De forma general, las entidades están prestando una cantidad equivalente al 80% del precio de compra o del valor de tasación, aunque algunas están llegando a financiar el 90-100% del precio de compra, fijándose habitualmente en el que sea más bajo. En 2017, la tasación supone un coste de entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad que realice la tasación, el tipo de inmueble y su valoración.
Notaría, Registro y AJD, depende
La firma del préstamo hipotecario también lleva aparejados unos gastos de notaría y Registro. El AJD lo paga el banco para las nuevas hipotecas.
Para una hipoteca media de 150.000 euros, los honorarios del notario serían de unos 850-1.000 euros y en el Registro se irían otros 400-500 euros.
Tras las recientes sentencias judiciales, no todos corren a cargo del cliente. Tras el fallo del Tribunal Supremo, se ha establecido lo siguiente:
1. El pago de la constitución del préstamo incumbe al prestatario.
2. Por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, mientras que el pago de las copias le corresponde a quien las solicite, ya sea la entidad financiera o el cliente. Entre ambos (timbre y copias autorizadas), hablamos de un coste que no suele superar los 30 euros.
Por ejemplo, BBVA y Santander asumen el coste del Registro de la Propiedad y el coste de las copias que el banco solicite a la notaría. Bankia, por su parte, se hace cargo de la mitad de los gastos de la gestoría, del 100% de los gastos de registro y de los gastos de notaría relativos a la copia electrónica y ejecutiva en favor del banco.Liberbank y Abanca ofrecen servicios similares a los de Bankia.
Comisión de apertura
Esta comisión puede llegar hasta el 2% del capital prestado, según lo pactado con la entidad financiera. Y esta cantidad se deduce directamente del dinero que entrega al hipotecado. Si vas a negociar, aquí debes echar el resto. No obstante, hay muchos bancos que no aplican esta penalización.
La gestoría
El banco que nos concede la hipoteca es quien selecciona una gestoría para que realice la labor administrativa y lleve a cabo todos los trámites. Este gasto, conocido como ‘provisión de fondos’, conlleva un posterior desembolso a favor del cliente. Y es que la gestoría debe devolver al hipotecado el dinero sobrante y entregarle las facturas y las escrituras tras abonar los gastos de notaría y registro que no asuma su entidad financiera. Recordamos de nuevo que el AJD lo paga el banco.
Hasta aquí, todos los gastos que conlleva la compraventa de vivienda en Albacete tanto si solicitas hipoteca como si no lo haces. Como siempre, os aconsejamos poneros en manos de expertos profesionales que solucionen todas las dudas antes de firmar nada y que sea demasiado tarde.
