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Subrogación de hipoteca: cuándo te ahorra dinero y cuándo no

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Actualizado: octubre de 2026 · Fuentes oficiales: Ley 2/1994 de subrogación de préstamos hipotecarios, Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, Ley Hipotecaria y Banco de España

Una hipoteca dura veinte o treinta años, y en ese tiempo cambian muchas cosas: los tipos de interés, tu sueldo, tu casa. La subrogación es la herramienta que te deja cambiar una pieza del préstamo sin empezar de cero. La palabra asusta un poco, pero la idea es sencilla: alguien ocupa el lugar de otro en el contrato. Lo que cambia es quién se mueve, y de eso depende todo lo demás.

Las dos subrogaciones, en un minuto

La ley es estatal, así que funciona igual en Albacete que en cualquier otra parte de España. Lo único que cambia de una comunidad a otra son los impuestos de la compraventa, y eso lo vemos más abajo.

Comprar un piso y quedarte con la hipoteca del vendedor

Lo normal cuando se vende una casa hipotecada es que el comprador traiga su propia hipoteca y que, el día de la escritura, parte del precio se use para pagar lo que el vendedor debe al banco. Te lo contamos con un caso real en todavía debo la hipoteca, ¿puedo vender?

La alternativa es que el comprador se subrogue: se queda con el préstamo del vendedor tal y como está, con su tipo de interés y su plazo, y paga en dinero solo la diferencia hasta el precio.

Aquí está la condición que más gente pasa por alto. El artículo 118 de la Ley Hipotecaria dice que, si comprador y vendedor pactan que el comprador asume la deuda, el vendedor «quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito». Traducido: si el banco no da su visto bueno, el vendedor sigue debiendo ese dinero aunque la casa ya no sea suya.

Y el banco no te acepta a ciegas. Va a estudiar tus ingresos y tus deudas como si le pidieras una hipoteca nueva. Puede decir que sí, que no, o que sí pero cambiando condiciones.

Cuándo le sale a cuenta al comprador

• Cuando el préstamo del vendedor tiene un interés más bajo que lo que te ofrecen hoy los bancos.
• Cuando tienes ahorros para pagar la diferencia entre lo que queda de hipoteca y el precio, más los gastos de la compraventa.
• Cuando te encaja el plazo que le queda al préstamo. Si quedan diez años, la cuota será alta aunque el interés sea bueno.

Nuestra opinión: es una opción que conviene mirar, pero pocas veces resuelve la compra sola. Al vendedor le suele quedar mucho menos de hipoteca que el precio de la casa, y la diferencia hay que ponerla. Si lo que te falta es la entrada, echa un vistazo a los avales ICO para la primera vivienda.

• Si quieres aplicar el ITP reducido de primera vivienda en Castilla-La Mancha, uno de los requisitos es que la compra se financie en más del 50 % con préstamo hipotecario. Si el préstamo que asumes no llega a la mitad del precio, no cumples ese requisito. Y si llega, confirma antes de firmar con la Junta cómo cuenta una subrogación. Los tipos y requisitos los tienes en ITP en Albacete.

Y al vendedor, ¿qué le aporta?

Si el comprador se subroga, el vendedor no tiene que devolver el préstamo antes de tiempo. Se ahorra la comisión por cancelarlo, si su escritura la tiene, y los trámites de la cancelación registral. A cambio, tiene que asegurarse de una cosa: que en la escritura conste que el banco acepta al comprador y le libera a él. Sin eso, no firmes.

Llevarte tu hipoteca a otro banco, paso a paso

Este es el caso de quien ya tiene hipoteca y ve que otro banco le ofrece algo mejor: menos interés, pasar de variable a fija, menos productos vinculados. La Ley 2/1994 te deja hacerlo sin el consentimiento de tu banco. El procedimiento está tasado:

1. Pide ofertas a otros bancos. Para comparar bien, ten a mano tu cuadro de amortización, el capital que te queda y el tipo que pagas ahora.
2. El banco que elijas te entrega una oferta vinculante con las condiciones del nuevo préstamo, y un documento con los gastos que vas a tener.
3. Si la aceptas, autorizas a ese banco a comunicárselo al tuyo. Tu banco tiene entonces 7 días naturales para entregar el certificado con lo que debes exactamente.
4. Desde esa entrega, tu banco tiene 15 días naturales para retenerte. Solo puede hacerlo firmando contigo una mejora de tu préstamo actual (lo que se llama una novación). Si tú no quieres, no hay novación.
5. Si pasa el plazo sin acuerdo, se firma ante notario la escritura de subrogación con el banco nuevo, que paga tu deuda al antiguo. Tu banco no puede negarse a cobrar.

Ojo a un matiz que mucha gente entiende mal: si tu banco iguala la oferta, no bloquea el cambio por sí solo. Te da la opción de quedarte. Eres tú quien decide si firmas la mejora con él o sigues adelante con el otro banco.

En la escritura de subrogación se puede cambiar el tipo de interés, el plazo o las dos cosas (artículo 4 de la Ley 2/1994). Si lo que quieres es pasar de variable a fija, tienes las dos opciones comparadas con números en hipoteca fija o variable.

Lo que te pueden cobrar

Para tu banco actual, que te vayas es como si devolvieras el préstamo antes de tiempo. Por eso te puede cobrar la comisión por amortización anticipada, si está en tu escritura. Para los préstamos firmados, subrogados o novados desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 (artículo 23) pone estos máximos:

Dos cosas más que juegan a tu favor. La primera: en ningún caso la comisión puede pasar de la pérdida real que tenga el banco por tu cambio, así que el porcentaje es un techo, no una tarifa. La segunda: el límite del 0,05 % al pasar a fija se aplica sea cual sea la fecha de tu hipoteca, también si es anterior a 2019. Lo fijó el Real Decreto-ley 19/2022 con carácter permanente, y el Real Decreto-ley 8/2023 lo amplió a las hipotecas mixtas con al menos tres años iniciales a tipo fijo.

Si tu hipoteca es anterior al 16 de junio de 2019 y no cambias a fija, se aplica la comisión que diga tu escritura, con los límites de la ley que regía cuando la firmaste. En las hipotecas variables, si la escritura no recoge ninguna comisión, no te la pueden cobrar (artículo 3 de la Ley 2/1994).

• Pide a tu banco por escrito lo que te costaría cancelar. Tiene un máximo de tres días hábiles para dártelo en papel o en otro soporte duradero (artículo 23.2 de la Ley 5/2019).
• Mira qué productos te exige el banco nuevo (seguros, nómina, tarjetas) y cuánto cuestan al año. Una rebaja de interés se come pronto con un seguro caro.
• Si el banco nuevo pide tasación, la paga el cliente, como en cualquier hipoteca (artículo 14 de la Ley 5/2019).
• Si al irte del banco tenías un seguro de vida o de hogar a su favor, revisa qué pasa con él. La ley prevé que ese seguro se extinga al devolver el préstamo, salvo que avises a la aseguradora de que quieres mantenerlo y nombres a otro beneficiario. Pregunta por la parte de prima que no has consumido (artículo 23.3 de la Ley 5/2019).

Notaría, Registro e impuestos

Cambiar de banco sale bastante más barato que firmar una hipoteca nueva, porque la ley rebaja los costes:

• La escritura de subrogación no paga el impuesto de actos jurídicos documentados: está exenta (artículo 7 de la Ley 2/1994).
• El notario cobra como si fuera un documento sin cuantía, y el Registro aplica una rebaja del 90 % sobre lo que quede de préstamo (artículo 8).
• Si en vez de irte negocias con tu banco una mejora del tipo de interés o del plazo, esa escritura también está exenta (artículo 9). Si además se cambia otra cosa, por ejemplo se amplía el capital, esa parte puede tributar. En Castilla-La Mancha el tipo general de ese impuesto es el 1,5 %. Pregunta al notario antes de firmar.

El banco nuevo tiene que darte, junto a la oferta vinculante, un documento con todos los gastos de la operación. Pídelo y compáralo antes de decidir.

Si eres comprador y te subrogas en la hipoteca del vendedor, la compra paga sus impuestos normales. En vivienda usada, el ITP se calcula sobre el valor de la vivienda (artículo 10 de la Ley del ITP), no sobre el dinero que pagas en efectivo: que asumas una deuda no lo rebaja. La notaría, el Registro y los demás costes los tienes en gastos al comprar una vivienda en Albacete.

¿Compensa? Un ejemplo con números

Son números de ejemplo, no una oferta. Suma también la tasación y los productos que te pida el banco nuevo. Nuestra regla: si recuperas lo que te cuesta el cambio antes de la mitad del tiempo que te queda de hipoteca, suele merecer la pena. Y enseña la oferta a tu banco antes de irte: a veces la mejora llega sin cambiar de casa.

Preguntas frecuentes

Información general con fines divulgativos. Las cifras del ejemplo son orientativas y no constituyen una oferta. No sustituye el asesoramiento de un abogado, un asesor fiscal o tu entidad financiera para tu caso concreto.