¿Qué son los Coeficientes de Abatimiento?
Son una reducción fiscal en el IRPF que te permite pagar menos impuestos por la ganancia obtenida al vender una vivienda, siempre y cuando la compraras antes del 31 de diciembre de 1994.
Los 3 Pilares de los Coeficientes de Abatimiento
Una guía fiscal clave si compraste tu vivienda antes de 1994 y estás pensando en vender.
La Fecha de Adquisición
Solo puedes aplicar esta reducción si el inmueble fue adquirido antes del 31 de diciembre de 1994 y no está afecto a actividades económicas (p.ej., no es una oficina donde trabajas).
El Límite de 400.000€
La reducción se aplica sobre un valor de transmisión MÁXIMO de 400.000€. Este límite es CUMULATIVO para todas las ventas realizadas desde el 1 de enero de 2015.
El Cálculo Temporal
La ganancia se divide en dos: la generada hasta el 20/01/2006 (que se reduce) y la generada después (que no se reduce). La parte «antigua» se reduce un 11,11% por cada año de propiedad anterior a 1994 (restando los 2 primeros años).
Cómo se Calcula la Reducción (Paso a Paso)
A. El Cálculo de la Reducción
- Calcular la Plusvalía Total: Se resta el valor de adquisición (compra + gastos + mejoras) al valor de transmisión (venta – gastos).
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Dividir la Plusvalía en Dos Tramos:
- Plusvalía «Antigua»: La generada hasta el 19/01/2006. Se calcula prorrateando los días de propiedad hasta esa fecha.
- Plusvalía «Nueva»: La generada desde el 20/01/2006. Esta parte tributa íntegramente.
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Calcular el Porcentaje de Reducción: Se aplica solo a la Plusvalía «Antigua». Se calcula un 11,11% por cada año de propiedad anterior al 31/12/1994, descontando los dos primeros años.
Ejemplo de cálculo de porcentaje:
- Fecha de Compra: 1990
- Años antes de fin de 1994: 5 (1990, 91, 92, 93, 94)
- Años para cálculo (se restan 2): 5 – 2 = 3 años
- % Reducción: 3 años * 11,11% = 33,33%
- Comprobar el Límite de 400.000€: Si el valor de venta (o la suma de ventas desde 2015) supera los 400.000€, la reducción calculada en el paso 3 debe ajustarse. Se prorratea la reducción (Ej: si vendes por 450.000€, solo aplicas el 88,89% de la reducción (400.000 / 450.000)).
- Calcular la Ganancia Neta: La ganancia final a declarar en el IRPF es: (Plusvalía «Nueva») + (Plusvalía «Antigua» – Reducción Ajustada).
B. Ejemplo Práctico Detallado
- Fecha Compra: 01/01/1990
- Valor Compra: 100.000€
- Fecha Venta: 31/12/2023
- Valor Venta: 450.000€
1. Días de propiedad:
- Total días (1990-2023): 12.417 días
- Días hasta 19/01/2006: 5.863 días
2. División de la Plusvalía:
- Plusvalía «Antigua»: 350.000€ * (5.863 / 12.417) = 165.176,85€
- Plusvalía «Nueva»: 350.000€ – 165.176,85€ = 184.823,15€ (Tributa 100%)
3. Cálculo Reducción (sobre la «Antigua»):
- Años de propiedad antes de 1994: 5 (1990, 91, 92, 93, 94)
- Años para cálculo: 5 – 2 = 3 años
- Porcentaje Reducción: 3 años * 11,11% = 33,33%
- Reducción Teórica: 165.176,85€ * 33,33% = 55.053,44€
4. Ajuste por Límite de 400.000€:
- La venta (450.000€) supera el límite (400.000€).
- Coeficiente de ajuste: 400.000 / 450.000 = 88,89%
- Reducción Final Aplicable: 55.053,44€ * 88,89% = 48.932,15€
5. Ganancia Neta a Declarar:
- (Plusvalía «Nueva») + (Plusvalía «Antigua» – Reducción Final)
- 184.823,15€ + (165.176,85€ – 48.932,15€)
- 184.823,15€ + 116.244,70€ = 301.067,85€
Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Qué pasa si compré mi casa en 1995?
Desafortunadamente, no te aplica. La fecha de corte estricta para la adquisición del inmueble es el 31 de diciembre de 1994. Cualquier compra posterior, aunque sea por un día, queda fuera de este régimen transitorio.
¿Y si heredé la vivienda?
En caso de herencia, lo que importa es la fecha de adquisición original por parte de la persona fallecida (el causante).
Si esa persona compró la vivienda antes del 31/12/1994, el heredero puede aplicar los coeficientes de abatimiento en la venta, aunque la herencia se haya producido mucho después.
¿Esto afecta a la Plusvalía Municipal (IIVTNU)?
No, son impuestos distintos. Los coeficientes de abatimiento se aplican sobre la ganancia patrimonial en el IRPF (el beneficio de la venta que declaras en tu Renta).
La Plusvalía Municipal (IIVTNU) es un impuesto local que cobra el Ayuntamiento y tiene sus propias reglas de cálculo, exenciones y bonificaciones, independientes de esto.
Recomendación Importante
El cálculo de los coeficientes de abatimiento es uno de los aspectos más complejos de la declaración del IRPF en una venta inmobiliaria. Un error al calcular los tramos temporales o al aplicar el límite de 400.000€ puede resultar en una inspección de Hacienda o en el pago de miles de euros en impuestos innecesarios.
Le recomendamos encarecidamente que busque un asesor fiscal especializado en fiscalidad inmobiliaria antes de cerrar la venta para asegurar un cálculo correcto y optimizar su factura fiscal.
