Alquiler Permanente vs. Temporal: Guía Definitiva para Propietarios (2025)
La Decisión Clave: Estabilidad o Flexibilidad
Como propietario en 2025, la elección entre un alquiler de vivienda permanente (regido por la LAU) y uno de temporada es más crucial que nunca. La normativa vigente presenta dos caminos con perfiles de riesgo, rentabilidad y gestión muy diferentes. Esta guía desglosa cada aspecto para ayudarte a tomar la decisión más informada y rentable.
🏠Vivienda Permanente
El camino de la seguridad y los beneficios fiscales. Ideal para el propietario que busca ingresos estables y una gestión de bajo mantenimiento, a cambio de una regulación más estricta y menor flexibilidad.
✈️Alquiler de Temporada
La ruta de la alta rentabilidad y el control. Perfecta para el propietario activo que prefiere maximizar la renta mensual y mantener flexibilidad, asumiendo una mayor gestión y riesgo de vacancia.
Marco Legal y Contractual: Las Reglas del Juego
Las diferencias legales son el punto de partida. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) protege fuertemente al inquilino de vivienda habitual, mientras que el alquiler de temporada se rige principalmente por el acuerdo entre las partes, siempre que se justifique la temporalidad.
Duración Mínima del Contrato
El contrato de temporada debe especificar claramente el motivo de la temporalidad (estudios, trabajo, etc.) para ser válido.
Prórrogas
Permanente: Obligatorias hasta 5/7 años
Temporal: No existen
Actualización Renta
Permanente: Limitada por ley (Tope 3% en 2024, nuevo índice en 2025)
Temporal: Libre en nuevo contrato
Fianza
Permanente: 1 mensualidad
Temporal: 2 mensualidades
Honorarios Inmobiliaria
Permanente: Propietario
Temporal: Inquilino (generalmente)
La Ecuación Financiera: Análisis de Rentabilidad
La rentabilidad bruta no cuenta toda la historia. Los gastos, la ocupación y, sobre todo, la fiscalidad, pueden cambiar drásticamente el beneficio neto. Analizamos un caso práctico para una vivienda con una renta de mercado de 1.000 €/mes.
Rentabilidad Anual Neta Comparada
Análisis de una vivienda hipotética tras gastos e impuestos.
Desglose Anual: Permanente
Ingresos estables y menores gastos de gestión.
Desglose Anual: Temporal
Mayor renta bruta pero con más gastos y vacancia.
Reducción sobre el rendimiento neto en IRPF. Existen bonificaciones de hasta el 90% en zonas tensionadas bajo condiciones específicas.
Gastos Deducibles: ¿Qué Puedes Restar en Cada Contrato?
Para calcular el rendimiento neto de tu alquiler (el beneficio real antes de impuestos), puedes restar una serie de gastos a los ingresos brutos que recibes. La lista de gastos es prácticamente idéntica en ambos tipos de contrato.
🏠 Alquiler Permanente
- 💰Intereses y financiación: Cuotas de la hipoteca (solo la parte de intereses) y otros gastos financieros.
- 🏛️Tributos y tasas: IBI, tasa de basuras, alumbrado, etc.
- 👥Gastos de comunidad: Cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios.
- 🔧Conservación y reparación: Mantenimiento, pintura, arreglos. (No incluye mejoras).
- 🛡️Seguros: Pólizas de seguro de hogar, impago de alquiler, responsabilidad civil.
- 💡Suministros: Agua, luz, gas, etc., siempre que los pague el propietario.
- 📉Amortización del inmueble: El 3% del mayor valor entre el coste de adquisición o el valor catastral (sin incluir el suelo).
✈️ Alquiler de Temporada
- 💰Intereses y financiación: Deducibles de forma proporcional al tiempo que la vivienda ha estado alquilada.
- 🏛️Tributos y tasas: IBI, tasa de basuras, etc. Proporcionales al tiempo de alquiler.
- 👥Gastos de comunidad: Cuotas ordinarias proporcionales.
- 🔧Conservación y reparación: Gastos necesarios para mantener la vivienda en estado de alquilarse.
- 🛡️Seguros: Pólizas de seguro relacionadas con la propiedad.
- 💡Suministros: Todos los que pague el propietario durante el periodo de alquiler.
- 📉Amortización del inmueble: El 3%, también de forma proporcional al tiempo que ha estado alquilado.
La Gran Diferencia Fiscal: Aunque los gastos deducibles son similares, recuerda que la reducción del 50% sobre el rendimiento neto es un beneficio exclusivo del alquiler de vivienda permanente. En el alquiler de temporada, tributas por el 100% del rendimiento neto.
Matriz de Riesgos del Propietario
Ninguna opción está exenta de riesgos. Visualizar su probabilidad e impacto ayuda a determinar cuál se alinea mejor con tu aversión al riesgo.
Simulador Personalizado: ¿Qué Contrato te Interesa Más?
Introduce los datos de tu vivienda y tus prioridades como propietario para obtener una estimación de rentabilidad y una recomendación.
Resultados de la Simulación
Vivienda Permanente
Beneficio Neto Anual
Alquiler de Temporada
Beneficio Neto Anual
Recomendación Basada en tu Perfil:
Cálculos basados en una reducción general del 50% para vivienda permanente y un tipo de IRPF medio del 24%. Esta simulación es orientativa.
El Veredicto: ¿Qué Modalidad es para Ti?
La mejor opción depende de tu perfil como inversor. A continuación, un resumen comparativo final para facilitar tu decisión.
Perfil Ideal
Vivienda Permanente
Inversor conservador, busca renta pasiva y estabilidad.
Alquiler de Temporada
Inversor activo, busca maximizar ingresos y tener control.
Rentabilidad Neta
Vivienda Permanente
Alta (gracias a fiscalidad)
Alquiler de Temporada
Moderada (sin beneficios fiscales)
Nivel de Gestión
Vivienda Permanente
Bajo
Alquiler de Temporada
Alto
Seguridad Jurídica
Vivienda Permanente
Muy regulado (da seguridad y rigidez)
Alquiler de Temporada
Flexible (riesgo de mal uso por inquilino)
Riesgo de Impago
Vivienda Permanente
Impacto Alto (proceso de desahucio largo)
Alquiler de Temporada
Impacto Moderado (contratos cortos)
