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Exención por reinversión: vender tu casa y comprar otra sin pagar IRPF

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Actualizado: octubre de 2026 · Fuentes oficiales: Ley del IRPF, Reglamento del IRPF, Manual práctico de Renta 2025 de la Agencia Tributaria y doctrina del TEAC

Vender tu casa para comprar otra es de las operaciones más habituales que vemos en Albacete. Y casi siempre aparece la misma pregunta cuando el asesor hace los números: ¿cuánto me va a costar la venta en la renta? Si haces las cosas en plazo, puede que nada. Pero la cuenta tiene trampas, y la más frecuente es pensar que basta con reinvertir el beneficio.

Qué es la exención por reinversión

Si vendes tu vivienda por más de lo que te costó, esa ganancia patrimonial tributa en el IRPF. El artículo 38.1 de la Ley del IRPF deja exenta esa ganancia, del todo o en parte, si lo que obtienes se reinvierte en comprar o rehabilitar otra vivienda que va a ser tu residencia habitual.

Requisitos para aplicar la exención

Las condiciones están en el artículo 38.1 de la Ley y en los artículos 41 y 41 bis del Reglamento del IRPF. Son cuatro.

1. Que la vivienda que vendes sea tu vivienda habitual

Tienes que haber vivido en ella al menos 3 años seguidos. Y tiene que ser tu vivienda habitual el día de la venta o haberlo sido en algún día de los 2 años anteriores. Si te mudaste hace más tiempo, ya no cuenta.

Ojo con la titularidad: el Tribunal Supremo exige que durante esos 3 años tuvieras el pleno dominio. Si parte de ese tiempo solo eras nudo propietario (por ejemplo, porque tu padre tenía el usufructo), no puedes sumarlo (sentencia de 12 de diciembre de 2022, recurso 7219/2020, que recoge el TEAC en su resolución 5896/2025).

Con menos de 3 años solo vale si tuviste que cambiar de domicilio por una circunstancia que lo exigía, como:

• Matrimonio.
• Separación matrimonial.
• Traslado laboral.
• Primer empleo o cambio de empleo.
• Otras parecidas que obliguen a mudarse. Si podías elegir quedarte, no cuentan.

2. Comprar o rehabilitar la nueva vivienda en plazo

Tienes 2 años, de fecha a fecha, que pueden ser posteriores o anteriores a la venta. Lo que cuenta es la fecha en que compras, que normalmente es la de la escritura. Firmar las arras todavía no es comprar. Vale para:

• Comprar una nueva vivienda, también si es de nueva construcción.
• Rehabilitar la vivienda: obras cuyo objeto principal sea reconstruirla consolidando o tratando estructuras, fachadas o cubiertas, y que cuesten más del 25 % de su precio de adquisición o de su valor de mercado al empezar, sin contar la parte del suelo. Cambiar la cocina, los baños o los suelos no llega a eso.
• Obras de rehabilitación protegidas según el Real Decreto 233/2013.

3. Vivir en la nueva vivienda

Tienes que entrar a vivir en ella en un plazo de 12 meses desde la compra o desde que acaban las obras, y tiene que llegar a ser tu vivienda habitual: 3 años seguidos, salvo las mismas causas justificadas.

4. Reflejarlo en la declaración

La ganancia exenta se declara en la renta del año de la venta. Si cuando presentas esa declaración aún no has comprado la nueva, indica en ella que vas a reinvertir. Y si se te olvidó aplicar la exención, no la pierdes por eso: el TEAC dijo en marzo de 2025 que es un derecho y que puedes pedirla después rectificando la declaración (resolución 6769/2024, de 31 de marzo de 2025).

Cuánto tienes que reinvertir: exención total o parcial

Esta es la parte que más se confunde. No basta con reinvertir la ganancia. Para que toda la ganancia quede exenta, la nueva vivienda tiene que costarte al menos el importe total que obtienes con la venta:

• Lo que tienes que reinvertir = precio de venta − gastos de la venta − capital pendiente de la hipoteca de la vivienda que vendes, si la cancelas con la venta.
• Lo que cuenta como reinvertido = precio de la nueva vivienda + sus impuestos y gastos de compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría).

Si reinviertes menos, solo queda exenta la parte proporcional: ganancia exenta = ganancia × (reinvertido ÷ lo que tenías que reinvertir). El resto tributa en el IRPF.

• Si la casa que vendes era solo tuya y la nueva la compráis en gananciales, solo cuenta como reinvertido por ti el precio que corresponde a tu parte. Si la escritura no dice otra cosa, es la mitad. Lo fijó el TEAC en julio de 2026 (resolución 5896/2025, de 13 de julio de 2026). Haz los números antes de firmar.

Gastos que restan en la ganancia y gastos que no

Para calcular la ganancia, al precio de venta se le restan los gastos de la venta que pagas tú y lo que te costó la vivienda: precio, impuestos y gastos de la compra, y mejoras.

Para que Hacienda te acepte los gastos

• Guarda las facturas. Lo que no puedas justificar con papeles, no lo vas a poder restar.
• Mejora no es arreglo. Solo restan las obras que aumentan el valor de la vivienda, no las que la conservan.
• Hasta cuándo guardarlas. Como mínimo hasta que prescriba la renta del año de la venta: cuatro años desde que acaba el plazo para presentarla (artículo 66 de la Ley General Tributaria).

Calcula si puedes aplicar la exención

Plazos, pérdida de la exención y mayores de 65

Los plazos no se amplían

• 2 años, antes o después de la venta, para comprar la nueva vivienda.
• 12 meses desde la compra o el final de las obras para empezar a vivir en ella.
• 3 años viviendo en ella para que llegue a ser tu vivienda habitual, salvo causa justificada.

Cuándo se pierde la exención

• Si no compras la nueva vivienda dentro de los 2 años.
• Si no llegas a vivir en ella en 12 meses.
• Si dejas de vivir en ella, o la vendes, antes de los 3 años sin una causa que te obligue a mudarte.

Si reinviertes menos de lo necesario, no pierdes toda la exención: solo tributa la parte de la ganancia que corresponde a lo que no reinviertes.

Mayores de 65 años y dependencia: exención sin reinvertir

Si al vender tu vivienda habitual eres mayor de 65 años, o tienes reconocida una dependencia severa o una gran dependencia, la ganancia está exenta entera sin necesidad de comprar otra vivienda (artículo 33.4.b de la Ley del IRPF). Los requisitos de vivienda habitual son los mismos de arriba. Si lo que vendes con más de 65 años es otro inmueble, por ejemplo un piso que tenías alquilado, mira la exención por renta vitalicia.

Dos ejemplos con números

Para simplificar, en estos ejemplos los gastos de la venta ya están descontados del precio y los de la compra de la nueva vivienda van incluidos en su precio. El IRPF se calcula con la escala del ahorro (del 19 % al 30 %), como si fuera tu única renta del ahorro del año.

Qué pasa si al final no cumples

Si aplicaste la exención y luego no compras a tiempo, no entras a vivir o te vas antes de los 3 años sin causa, tienes que regularizarlo tú.

• La ganancia vuelve a tributar: la parte afectada pasa a la base del ahorro del año de la venta.
• Declaración complementaria: se presenta la del año de la venta, con intereses de demora, antes de que acabe el plazo de declaración del año en que incumples.

Preguntas frecuentes

Información general con fines divulgativos. La calculadora da una estimación orientativa. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal para tu caso concreto.