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Alquilar · Actualización de la renta
IRAV hoy: cuánto puede subir tu alquiler en 2026
La respuesta corta
Si tu contrato de alquiler de vivienda pacta actualización anual, la subida no puede superar el IRAV: 2,54 % con el dato de septiembre de 2026. Desde el 8 de octubre de 2026 esto vale también para los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023. Además, hasta el 31 de diciembre de 2027, si no hay un nuevo acuerdo con el inquilino, la subida no puede pasar del 2 %. Si el contrato no pacta actualización, la renta no sube.
2,54 %IRAV de septiembre de 2026 (INE, 14/10/2026)
4,9 %IPC de septiembre de 2026, para contratos anteriores que pactan IPC
2 %subida máxima hasta el 31/12/2027 si no hay un nuevo acuerdo entre las partes
En esta guía
- Importante: la renta solo se actualiza si tu contrato lo pacta. Si lo pacta, la subida no puede superar el IRAV, sea cual sea la fecha del contrato (desde la reforma del 8 de octubre de 2026). Y hasta el 31 de diciembre de 2027 hay un tope extra del 2 % si no hay un nuevo acuerdo con el inquilino (te lo explicamos más abajo).
¿Qué es el IRAV?
El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) es el índice que publica cada mes el INE desde 2025 y que marca el límite máximo de la actualización anual de la renta en los contratos de alquiler de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023 (Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda).
Según el INE, su finalidad es evitar incrementos desproporcionados de la renta. Ojo: no obliga a subir el alquiler. Solo se aplica si el contrato pacta una actualización anual, y entonces la subida no puede superarlo.
- Límite máximo de la subida anual pactada.
- Lo publica el INE cada mes.
Fórmula del IRAV
El IRAV es el valor mínimo entre:
- IPC anual
- Inflación subyacente
- Tasa media ajustada
IPC o IRAV: las diferencias
| Aspecto | IPC (sistema antiguo) | IRAV (sistema nuevo) |
|---|---|---|
| ¿Qué mide? | Inflación general de todos los precios | Específico para alquileres de vivienda |
| ¿Cómo se calcula? | Variación anual de los precios de consumo | El valor mínimo entre varias tasas de inflación, con un coeficiente moderador (INE) |
| ¿Quién lo usa? | Contratos firmados antes del 26/05/2023 | Contratos firmados desde el 26/05/2023 que pacten actualización |
| Publicación | INE (mensual) | INE (mensual, desde 2025) |
El tope del 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027
El tope del 2 % ha tenido idas y venidas en 2026. El Real Decreto-ley 8/2026 lo aprobó en marzo y quedó derogado el 28 de abril, como publicó el BOE del 30 de abril de 2026. En octubre ha vuelto con el Real Decreto-ley 29/2026 (disposición final sexta), en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación.
Para las actualizaciones de renta de los contratos de vivienda que toquen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:
- Si hay un nuevo acuerdo entre propietario e inquilino, la subida es la pactada (siempre con el IRAV como techo).
- Si no hay nuevo acuerdo, la subida no puede superar el 2 %.
- Si la renta ya supera el límite máximo que marca el sistema estatal de índices de referencia, no puede subir nada. La ley no aclara si esto se refiere solo a las zonas con limitación de precios (Albacete no es zona tensionada) o a cualquier vivienda con valor en el sistema; consulta tu caso antes de actualizar.
Ejemplo: pagas 700 € y el IRAV del mes de tu actualización es del 2,47 %. Si no firmáis un nuevo acuerdo, la renta podrá subir como mucho un 2 %, hasta 714 €. Si el IRAV de ese mes fuera inferior al 2 %, el tope sería el IRAV.
Si tu renta se actualizó mientras estuvo en vigor el decreto de marzo y tienes dudas, consulta tu caso con un profesional.
Si estás pensando en qué tipo de contrato firmar, te lo contamos en alquiler de vivienda habitual o de temporada: diferencias.
¿Mi contrato usa IRAV o IPC?
Contratos firmados antes del 26/05/2023
- Se actualizan según lo pactado en el contrato (normalmente con el IPC).
- IPC de septiembre de 2026: 4,9 %.
- Nunca por encima del IPC oficial.
- Desde el 8 de octubre de 2026, la subida tampoco puede superar el IRAV, aunque el contrato pacte el IPC.
Contratos firmados desde el 26/05/2023
- Si pactan actualización, la subida no puede superar el IRAV.
- IRAV de septiembre de 2026: 2,54 %.
- Si el contrato no pacta actualización, la renta no sube.
- Hasta el 31/12/2027, sin un nuevo acuerdo entre las partes, la subida no puede pasar del 2 % (Real Decreto-ley 29/2026).
Cómo calcular la nueva renta, paso a paso
- Notificar por escrito, indicando el porcentaje aplicado. La nueva renta se puede cobrar desde el mes siguiente a la notificación (art. 18 LAU).
- Consultar el IRAV en la web del INE: el último publicado en la fecha de actualización.
- Calcular el incremento: renta actual × porcentaje IRAV.
- Nueva renta: renta actual + incremento calculado.
Calculadora de la actualización del alquiler (IPC o IRAV)
Calculadora
Calcula la actualización de tu alquiler
Actualizada a la reforma del 8 de octubre de 2026: aplica el tope del 2 % hasta el 31/12/2027 (salvo nuevo pacto) y el IRAV como límite también para los contratos anteriores al 26/05/2023.
Aplica el IPC o el IRAV según la fecha de tu contrato, con los datos oficiales del INE y los topes legales de 2022 a 2026. Sirve para la próxima actualización y para revisar una pasada.
Tu contrato
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Decide el índice: antes o desde el 26/05/2023.
El día en que se cumple el año de contrato.
Índice
iPor ley se usa el último índice publicado por el INE en la fecha de la actualización (art. 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Es la opción automática.
Cambia el mes solo si tu contrato dice otra cosa, por ejemplo «el IPC de los doce meses anteriores».
Cambia el mes solo si tu contrato dice otra cosa, por ejemplo «el IPC de los doce meses anteriores».
Ejemplo práctico
Situación
- Renta actual: 1.200 €/mes
- Contrato firmado: septiembre de 2025, con actualización anual pactada
- IRAV aplicable: 2,47 % (agosto de 2026)
- Actualización: septiembre de 2026
| Cálculo | Importe |
|---|---|
| Nueva renta | 1.229,64 € |
| Renta actual | 1.200,00 € |
| Incremento (2,47 %) | 29,64 € |
| Incremento anual (29,64 € × 12 meses) | 355,68 € |
Último dato del IRAV
| Índice | Valor | Nota |
|---|---|---|
| IRAV septiembre 2026 | 2,54 % | Publicado por el INE el 14/10/2026 |
| IPC septiembre 2026 | 4,9 % | Para contratos anteriores al 26/05/2023 que pactan IPC |
Los valores se publican mensualmente en la web del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Preguntas frecuentes
¿Mi contrato de 2022 pasa automáticamente al IRAV?
Siguen usando el índice pactado (normalmente el IPC), pero desde el 8 de octubre de 2026 la subida no puede superar el IRAV, y hasta el 31 de diciembre de 2027, sin un nuevo acuerdo, tampoco el 2 %. Por ejemplo, con el IPC de septiembre de 2026 (4,9 %) y el IRAV del mismo mes (2,54 %), la subida máxima sin nuevo acuerdo sería del 2 %. Si tu contrato es anterior y sigues teniendo dudas sobre otros derechos (por ejemplo, fiscales), consulta las claves fiscales del alquiler.
¿Cuándo debo avisar al inquilino de la subida?
La actualización se aplica en la fecha en que se cumple cada año de contrato, y la renta actualizada se puede exigir a partir del mes siguiente a aquel en que se notifique por escrito, indicando el porcentaje aplicado (art. 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Vale una nota en el recibo de la mensualidad anterior. Por eso conviene avisar antes del aniversario del contrato.
¿Qué pasa si no actualizo la renta?
La renta actualizada solo se puede cobrar a partir del mes siguiente a la notificación por escrito, así que no conviene retrasarla. Si tienes dudas sobre una actualización atrasada, consulta tu caso con un profesional. Y si lo que te preocupa es que el inquilino deje de pagar, lee nuestra guía sobre el seguro de impago de alquiler.
¿El IRAV es siempre más bajo que el IPC?
No necesariamente, pero está diseñado para ser más estable. El IRAV toma el valor mínimo entre varios indicadores, por lo que tiende a evitar los picos inflacionarios extremos.
¿Dónde puedo consultar el IRAV oficial?
En la web del Instituto Nacional de Estadística (INE) o en la calculadora oficial del Ministerio de Vivienda. Los valores se publican mensualmente.
Enlaces oficiales
- INE: datos del IRAV. Consulta los valores oficiales del IRAV publicados mensualmente por el Instituto Nacional de Estadística.
- Calculadora oficial. Herramienta oficial del Ministerio de Vivienda para calcular las actualizaciones de renta.
¿Te toca actualizar la renta de tu alquiler?
Revisamos tu contrato sin compromiso y te decimos si se puede actualizar, con qué índice y cómo notificarlo.
Inmohouse · Calle Caba, 5, entreplanta, Albacete · Teléfono 967 70 29 24
Esta guía tiene carácter informativo. Para casos específicos, consulta siempre con un profesional del sector inmobiliario o jurídico. IRAV e IPC de septiembre de 2026 publicados por el INE el 14/10/2026.