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Amortización de un piso alquilado: cómo calcularla en la renta
La respuesta corta
Si alquilas un piso, cada año puedes restar de lo que cobras hasta un 3 % del mayor de dos valores: lo que te costó la vivienda o su valor catastral, sin contar en ninguno el suelo. Los muebles que alquilas con el piso, hasta un 10 % de lo que te costaron. Aplícala: el día que vendas, el valor de compra se rebaja igualmente con la amortización mínima, te la hayas deducido o no.
3 %al año como máximo sobre el valor de la vivienda, sin el suelo
10 %al año como máximo de lo que te costaron los muebles y electrodomésticos
50 %de reducción del rendimiento en un alquiler de vivienda habitual en Albacete firmado antes del 1/12/2026, como regla general
En esta guía
Mucha gente que alquila un piso declara lo que cobra, resta el IBI y la comunidad, y se olvida de la amortización. Es de los gastos que más bajan la factura del alquiler en la renta, y no te cuesta un euro, porque no lo pagas a nadie. Olvidarlo sale caro dos veces: pagas más cada año y, cuando vendas, Hacienda la tiene en cuenta igual. Aquí tienes una calculadora, la regla explicada con números y lo que pasa el día de la venta.
Calcula la amortización de tu piso alquilado
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La calculadora da el máximo anual (el 3 %) para un año entero de alquiler. Si el piso solo estuvo alquilado una parte del año, aplica luego el prorrateo por días.
Qué es la amortización y por qué te interesa
La amortización es el desgaste de la vivienda por el uso y el paso de los años. No sale de tu bolsillo, pero la ley te deja restarla de lo que cobras de alquiler como un gasto más (artículo 23.1.b de la Ley del IRPF).
Al restarla, baja el rendimiento neto del alquiler, que es la cifra sobre la que pagas impuestos. En los ejemplos de abajo, entre 2.880 y 3.762 € menos de base cada año. Es legal, la Agencia Tributaria la recoge en su manual y casi siempre compensa aplicarla.
Cómo se calcula, paso a paso
Según el artículo 14 del Reglamento del IRPF, la amortización de la vivienda es, como máximo, el 3 % anual del mayor de estos dos valores, sin contar en ninguno el suelo:
- Coste de adquisición satisfecho: el precio de compra más los gastos y tributos de la compra (notaría, registro, gestoría, ITP o IVA) y las mejoras que hayas hecho después.
- Valor catastral de la construcción: la parte del valor catastral que corresponde al edificio, sin el suelo. Viene en el recibo del IBI.
¿Y cómo se quita el suelo del precio de compra, si en la escritura no viene separado? La Agencia Tributaria indica que se reparte el coste en la misma proporción que tienen el suelo y la construcción en el valor catastral del recibo del IBI.
Esquema del cálculo
- Mira en el IBI qué porcentaje del valor catastral es construcción.
- Aplica ese porcentaje a lo que te costó la vivienda: es el coste de la construcción.
- Compáralo con el valor catastral de la construcción y quédate con el mayor.
- Multiplica por 3 %.
Casos prácticos
Caso 1: el piso heredado
Ana hereda un piso y lo alquila. En una herencia, el coste de adquisición es el valor que se dio a la vivienda en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos y tributos de la herencia que correspondan a la construcción. En su caso, 150.000 € de valor en Sucesiones y 10.000 € entre notaría, registro, Sucesiones y plusvalía municipal. El valor catastral es de 100.000 €: 60.000 € de construcción y 40.000 € de suelo. Si estás en esta situación, te sirve también nuestra guía de herencias en Albacete.
- Coste de adquisición: 150.000 + 10.000 = 160.000 €.
- Porcentaje de construcción: 60.000 / 100.000 = 60 %.
- Coste de la construcción: 160.000 × 60 % = 96.000 €.
- Valor catastral de la construcción: 60.000 €.
- Base de amortización, el mayor de los dos: 96.000 €.
- Amortización anual: 96.000 × 3 % = 2.880 €.
Caso 2: el piso comprado para alquilar
Carlos compra un piso por 200.000 € y paga 15.000 € de impuestos y gastos de la compra. El valor catastral es de 120.000 €, de los que 70.000 € son construcción.
- Coste de adquisición: 200.000 + 15.000 = 215.000 €.
- Porcentaje de construcción: 70.000 / 120.000 = 58,33 %.
- Coste de la construcción: 215.000 × 70.000 / 120.000 = 125.416,67 €.
- Valor catastral de la construcción: 70.000 €.
- Base de amortización, el mayor de los dos: 125.416,67 €.
- Amortización anual: 125.416,67 × 3 % = 3.762,50 €.
Si más adelante Carlos hace una mejora (por ejemplo, cambia todas las ventanas por otras mejores), lo que pague se suma al coste de adquisición y se amortiza también a partir de ese momento.
Caso 3: de vivienda habitual a alquiler
Laura compró su piso en 2015, vivió en él hasta 2024 y entonces lo alquiló. La base se calcula igual, con lo que le costó en 2015, pero solo puede amortizar desde que el piso está alquilado. Los años en que fue su casa no cuentan. En 2024, además, solo puede deducir la parte proporcional a los días que estuvo alquilado.
La amortización y la venta futura
Esto es lo que más gente ignora. Cuando vendas el piso, el valor de compra que restas al precio de venta se rebaja en las amortizaciones (artículo 35.2 de la Ley del IRPF). Cuanto más hayas amortizado, mayor sale la ganancia patrimonial por la que pagas.
Las cuentas quedan así: ganancia = precio de venta − (precio de compra − amortizaciones acumuladas). Con las cifras del caso 1, diez años alquilado a 2.880 € suponen 28.800 € menos de valor de compra el día de la venta.
- Al vender, la ley obliga a restar siempre la amortización mínima. Es decir, Hacienda rebaja el valor de compra aunque tú no te hayas deducido nada.
- Por eso no aplicarla es lo peor que puedes hacer: renuncias al ahorro de cada año y, al vender, el valor de compra baja igualmente.
Hay un matiz reciente. El Tribunal Supremo, en su sentencia 1502/2025, de 20 de noviembre, entendió que un propietario que no es empresario no está obligado a aplicar el 3 %. La Agencia Tributaria ya lo recoge en su manual: puedes deducir un porcentaje entre el 1 % y el 3 %, y al vender restarás lo que hayas deducido. Si tienes un piso alquilado desde hace años y piensas venderlo, revisa con tu asesor cómo te afecta antes de firmar la venta.
Gastos deducibles del alquiler
Además de la amortización, de lo que cobras puedes restar estos gastos (artículo 13 del Reglamento del IRPF):
- Intereses de la hipoteca (no la parte de capital) y otros gastos de financiación.
- IBI, tasa de basuras y demás tributos de la vivienda.
- Cuotas de la comunidad.
- Seguros de hogar, de responsabilidad civil o de impago.
- Reparación y conservación: pintura, arreglos, mantenimiento.
- Suministros, si los pagas tú.
- Lo que pagas a terceros por administrar el alquiler o formalizar el contrato.
- Rentas que no has podido cobrar, si cumplen los requisitos de saldo de dudoso cobro.
- Amortización de la vivienda (hasta el 3 %) y de los muebles (hasta el 10 %).
Un límite que conviene conocer: los intereses y las reparaciones, sumados, no pueden pasar de lo que has cobrado de ese piso en el año. Lo que sobre se resta en los cuatro años siguientes. La amortización no entra en ese límite.
Amortización de muebles y enseres
Si alquilas el piso amueblado, también puedes amortizar los muebles, los electrodomésticos y los enseres que dejas al inquilino. El máximo es el 10 % anual de lo que te costaron.
Ejemplo
Compras muebles y electrodomésticos por 3.000 €, con factura. Puedes restar 300 € al año (el 10 %) durante diez años, hasta amortizarlos del todo.
Guarda las facturas y lleva una hoja sencilla con lo que compraste, cuándo y cuánto llevas amortizado. Si Hacienda te pregunta, es lo primero que te va a pedir.
El prorrateo: alquiler solo una parte del año
Si el piso no ha estado alquilado todo el año, la amortización y los demás gastos se restan solo en proporción a los días que lo estuvo. Afecta al IBI, al seguro, a la comunidad y a todo lo anual.
Ejemplo de prorrateo
Tu amortización anual es de 2.500 € y pagas 400 € de IBI. El piso estuvo alquilado del 1 de enero al 30 de septiembre: 273 días.
- Amortización deducible: 2.500 / 365 × 273 = 1.869,86 €.
- IBI deducible: 400 / 365 × 273 = 299,18 €.
Por los días que el piso estuvo vacío y a tu disposición, Hacienda te imputa una renta: un porcentaje del valor catastral (el 2 % o el 1,1 %, según cuándo se revisó), en proporción a esos días. Desde 2027 cambia la escala de porcentajes.
Reducción por alquiler de vivienda habitual
Cuando ya has restado gastos y amortización, si el rendimiento neto sale positivo y el piso es la vivienda habitual del inquilino, todavía tienes una reducción (artículo 23.2 de la Ley del IRPF). El porcentaje depende de cuándo firmaste el contrato:
| Contrato de vivienda habitual firmado | Reducción en Albacete |
|---|---|
| Antes del 26 de mayo de 2023 | 60 % |
| Entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026 | 50 % como regla general, o 60 % si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores al contrato. El 90 % y el 70 % exigen zona tensionada (salvo el 70 % del alquiler a una Administración o entidad social para alquiler social), y Albacete no lo es |
| Desde el 1 de diciembre de 2026 | Sistema nuevo del Real Decreto-ley 29/2026, entre el 15 % y el 100 %, según la renta frente al contrato anterior o al índice de referencia y la edad del inquilino |
| Contrato temporal o de temporada | Ninguna |
La reforma de 2026 solo toca estos porcentajes. La amortización, los gastos que puedes restar y el 3 % siguen igual. Comparamos el alquiler de vivienda habitual y el temporal, con números, en alquiler permanente o de temporada.
Errores comunes y lo que te pueden costar
- Amortizar también el suelo. El suelo no se desgasta y no se amortiza. Si lo incluyes, te deduces de más y Hacienda te lo puede reclamar con intereses.
- Confundir conservación con mejora. Una mejora metida como reparación del año es una deducción indebida.
- No prorratear. Restar gastos de un año entero cuando el piso solo estuvo alquilado unos meses.
- No aplicar la amortización. Pierdes el ahorro de cada año y, al vender, el valor de compra baja igualmente.
- Aplicar la reducción a un alquiler de temporada. Solo la tiene el alquiler de vivienda habitual.
Documentación para tu renta
- Recibo del IBI del año que declaras, con el valor catastral del suelo y de la construcción.
- Escritura de compraventa o de aceptación de la herencia.
- Facturas y justificantes de los gastos e impuestos de la compra.
- Facturas de las mejoras.
- Facturas de los gastos deducibles del año y de los muebles.
- El contrato de alquiler y los justificantes de lo que has cobrado.
¿Dónde se declara en Renta WEB?
En Renta WEB, ve al apartado de rendimientos del capital inmobiliario y da de alta el inmueble. Entre los gastos verás una línea para la amortización del inmueble y otra para la de los bienes muebles. El programa te pide los datos de adquisición y los valores catastrales, y hace el cálculo, pero revisa que el resultado cuadre con el tuyo.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio amortizar un piso alquilado?
Deducirla cada año es decisión tuya. Pero al vender, la ley rebaja siempre el valor de compra con la amortización mínima, la hayas aplicado o no. Por eso casi nunca compensa dejarla fuera. Tras la sentencia del Tribunal Supremo de noviembre de 2025, la Agencia Tributaria admite que un propietario que no es empresario deduzca entre el 1 % y el 3 %. Si vas a vender, revísalo con tu asesor.
¿Conservación o mejora?
La conservación (pintar, arreglar una persiana, cambiar una pieza estropeada) se resta entera el año en que la pagas. La mejora (poner aire acondicionado donde no había, cambiar las ventanas por otras mejores) aumenta el valor de la vivienda: se suma al coste de adquisición y se amortiza poco a poco.
He heredado el piso. ¿Qué valor uso?
El que se dio a la vivienda en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos y tributos de la herencia que correspondan a la construcción. Lo tienes con números en el caso 1.
Si firmo el contrato desde diciembre de 2026, ¿cambia la amortización?
No. Según la Agencia Tributaria, el Real Decreto-ley 29/2026 cambia los porcentajes de la reducción por alquiler de vivienda habitual, pero no la amortización ni los gastos deducibles.
¿El alquiler turístico o de temporada se trata igual?
La amortización y los gastos, sí. La reducción, no: solo la tiene el alquiler de vivienda habitual. Y si además das servicios propios de la hostelería, como limpieza periódica o cambio de ropa durante la estancia, ya no es un rendimiento del capital inmobiliario sino una actividad económica, con otras reglas.
¿Tienes un piso alquilado en Albacete?
Te ayudamos a reunir lo que necesitas para calcular bien la amortización: escritura, recibo del IBI y facturas. Y si estás pensando en vender ese piso, empezamos por una valoración de tu vivienda en 48 horas, con total discreción.
Inmohouse · Calle Caba, 5, entreplanta, Albacete · Teléfono 967 70 29 24
Fuentes oficiales
- BOE: Ley 35/2006, del IRPF: artículos 23.1.b (amortización como gasto deducible), 23.2 (reducción por arrendamiento de vivienda) y 35.2 (valor de adquisición minorado en las amortizaciones).
- BOE: Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF: artículos 13 (gastos deducibles) y 14 (gastos de amortización: 3 % sobre el mayor del coste o el valor catastral, sin el suelo).
- BOE: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (nuevas reducciones del IRPF para contratos desde el 1 de diciembre de 2026).
- Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025: amortización (incluye el criterio de la sentencia del Tribunal Supremo 1502/2025, de 20 de noviembre), intereses y reparaciones, reducción por arrendamiento de vivienda y cálculo de la renta imputada.
- Agencia Tributaria: boletín informativo sobre el Real Decreto-ley 29/2026 (reducciones para contratos desde el 1 de diciembre de 2026 y régimen transitorio).
Información general con fines divulgativos. Un real decreto-ley tiene que convalidarlo el Congreso en 30 días; a la fecha de esta actualización no consta esa convalidación en el BOE. Los ejemplos usan cifras inventadas. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal para tu caso concreto.
