Vender · IRPF

Calculadora de la ganancia patrimonial al vender una vivienda (IRPF)

VendedoresHerederos

La respuesta corta

Pagas IRPF por la diferencia entre lo que obtienes al vender (menos los gastos de la venta) y lo que te costó (más gastos, impuestos y mejoras). Esa ganancia tributa entre el 19 % y el 30 %, por tramos. Puedes pagar menos o nada si reinviertes en tu nueva vivienda habitual, si tienes más de 65 años o si compraste antes de 1995.

Actualizado: septiembre de 2026

19-30 %tipo de la base del ahorro, por tramos

65 añosdesde esa edad, vender tu vivienda habitual no tributa

400.000 €límite de ventas para los coeficientes de abatimiento

En esta guía

  1. Escúchalo en pódcast
  2. Qué es la ganancia patrimonial
  3. Cómo tributa
  4. Cuándo pagas menos o nada

Calculadora

Calculadora de ganancia patrimonial

Datos de la adquisición

ⓘ¿Qué importe pongo?El precio que pagaste por la vivienda, tal como aparece en tu escritura de compra. Solo el precio: los impuestos y gastos de la compra van en el campo de abajo.

Si la heredaste o te la donaron: el valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones o de Donaciones.

Si la has tenido alquilada: resta las amortizaciones que te dedujiste en la renta durante esos años. Si no te dedujiste nada, o menos de lo que podías, la ley obliga a restar igualmente la amortización mínima.
ⓘ¿Qué fecha pongo?La fecha de tu escritura de compra. Si la heredaste, la fecha del fallecimiento, no la de la escritura de herencia.

¿Por qué importa? Si la fecha es de 1994 o anterior, la calculadora aplica sola los coeficientes de abatimiento, que pueden reducir mucho lo que pagas.
ⓘ¿Qué sumo aquí?Todo lo que pagaste para comprar la vivienda, además del precio:
· el impuesto de la compra: ITP si era de segunda mano, o IVA y AJD si era nueva;
· notaría, registro y gestoría de la compra;
· la comisión de la inmobiliaria, si la pagaste tú.

No sumes los gastos ni los intereses de la hipoteca.

Si la heredaste: el Impuesto de Sucesiones que pagaste por ella y los gastos de notaría y registro de la herencia.

Consejo: busca las facturas de la notaría y el registro y el justificante del impuesto. Si no las tienes, deja este campo vacío.
ⓘ ¿Qué se considera una mejora? SÍ incluye: Reformas estructurales, ampliaciones, o instalaciones que aumentan de forma duradera el valor, la capacidad o habitabilidad del inmueble (ej: cerramiento de terraza, instalación de ascensor, etc.).

NO incluye: Gastos de conservación o mantenimiento para mantener el inmueble en buen estado (ej: pintura, reparación de instalaciones, cambio de electrodomésticos).

¡Importante! Es fundamental conservar todas las facturas que justifiquen estos importes.

Datos de la transmisión (venta)

ⓘ¿Qué importe pongo?El precio por el que vendes, el que figura en la escritura de venta (o el que esperas conseguir, si aún no has vendido).

Pon el precio completo: los gastos de la venta van en su campo y la calculadora los resta.
ⓘ¿Qué fecha pongo?La fecha de la escritura de venta ante notario. Viene puesta la de hoy: cámbiala si ya has vendido o si sabes cuándo vas a firmar.

La ganancia se declara en la renta del año de esta fecha.
ⓘ¿Qué sumo aquí?Lo que pagas tú por vender:
· la plusvalía municipal (puedes calcularla en nuestra calculadora de plusvalía);
· la comisión de la inmobiliaria;
· la parte de notaría que te toque como vendedor.

Si cancelas tu hipoteca con la venta, pregunta a tu asesor qué gastos de esa cancelación puedes incluir aquí.
ⓘ Suma de los precios de venta de otros bienes vendidos desde 2015 que se acogieron a los coeficientes de abatimiento. Es para controlar el límite de 400.000 €.

Si desde 2015 no has vendido nada más, o lo que vendiste no se acogió a los coeficientes de abatimiento, pon 0.

Exenciones y supuestos especiales

ⓘ¿Cuál elijo?Si ninguno encaja, deja «No se aplica ninguna exención».

Reinversión: vendes la casa en la que vives (3 años o más) y compras otra para vivir en ella en los 2 años anteriores o posteriores.

Mayor de 65 o dependencia severa: vendes la casa en la que vives. No pagas nada, aunque no compres otra.

Renta vitalicia: tienes más de 65 años, vendes otro inmueble y en 6 meses contratas una renta vitalicia con el dinero.

Dación en pago: entregas tu vivienda al banco para saldar la hipoteca.

Escúchalo en pódcast

¿Qué es la ganancia patrimonial al vender una vivienda?

Cuando vendes un inmueble por más de lo que te costó, la diferencia es una ganancia patrimonial y se declara en la renta (IRPF) del año de la venta. No se calcula con el precio «a secas»:

  • Al precio de compra se le suman los gastos y tributos que pagaste al comprar (notaría, registro, ITP o IVA) y las mejoras que hayas hecho.
  • Al precio de venta se le restan los gastos de la venta, como la plusvalía municipal o los honorarios de la agencia.
  • Si la vivienda ha estado alquilada, además se descuentan las amortizaciones que te dedujiste. Si no te dedujiste nada, o menos de lo que podías, se descuenta igualmente la amortización mínima (artículo 35 de la Ley del IRPF).

¿Cómo tributa?

La ganancia va a la base del ahorro, que tributa por tramos desde 2025. Cada tramo se aplica solo a la parte de la ganancia que cae en él; por eso la calculadora muestra el desglose.

Tramo de la gananciaTipo
Hasta 6.000 €19 %
De 6.000 a 50.000 €21 %
De 50.000 a 200.000 €23 %
De 200.000 a 300.000 €27 %
A partir de 300.000 €30 %

Cuándo pagas menos o nada

Si has heredado la vivienda, el valor de adquisición es el que se declaró en la herencia; lo explicamos en la guía de herencias en Albacete.

El resultado de la calculadora es una estimación. Antes de firmar la venta, revisa los números con tu asesor fiscal o pídenos que los repasemos contigo.

¿Vas a vender y quieres saber cuánto pagarás en la Renta?

Repasamos contigo los números de la venta sin compromiso para que no te lleves sorpresas en el IRPF.

Escríbenos por WhatsApp

Inmohouse · Calle Caba, 5, entreplanta, Albacete · Teléfono 967 70 29 24