Exención por Reinversión en Vivienda Habitual
Evita Pagar IRPF al Vender tu Vivienda
Descubre cómo la exención por reinversión puede ahorrarte miles de euros en impuestos al vender tu vivienda habitual. Incluye calculadora para verificar si cumples los requisitos.
¿Qué es la Exención por Reinversión?
Vender una vivienda con beneficios puede ser una excelente noticia… hasta que llega la declaración de la Renta. Esta ganancia patrimonial queda sujeta al IRPF, lo que puede traducirse en un importante coste fiscal.
Sin embargo, la Ley 35/2006 permite (cumpliendo ciertas condiciones) que ese beneficio quede completamente exento de impuestos.
Concepto Clave
Este beneficio fiscal permite que quienes venden su vivienda habitual y destinan lo obtenido a comprar o rehabilitar otra donde vayan a residir, puedan librarse de tributar por la ganancia generada.
3 Requisitos Fundamentales
Hacienda establece condiciones claras en el artículo 38.1 de la LIRPF y el artículo 41 del Reglamento. Para beneficiarte, debes reinvertir dentro de 2 años y cumplir estos requisitos:
Comunicarlo en tu Declaración
Tienes que declarar tu intención de acogerte a la exención. De no hacerlo, Hacienda no la aplicará por iniciativa propia.
Vivienda Habitual Transmitida
Debe haber sido tu residencia durante al menos 3 años consecutivos. Si no cumples este plazo, debes acreditar causas justificadas como:
- Matrimonio o cambio de estado civil
- Traslado laboral
- Separación o divorcio
- Otras circunstancias familiares
Destinar a Nueva Vivienda Habitual
El dinero debe usarse para tu nueva residencia habitual. Puedes destinarlo a:
- Compra de un nuevo inmueble
- Rehabilitación con coste superior al 25% del valor
- Obras subvencionadas según RD 233/2013
Gastos Deducibles en la Ganancia Patrimonial
Para calcular correctamente la ganancia patrimonial, es fundamental conocer qué gastos puedes deducir del precio de venta. Esto reduce la base imponible y, por tanto, el impuesto a pagar.
✅ Gastos Deducibles
-
Precio de compra original
El importe que pagaste al adquirir la vivienda
-
Mejoras realizadas
Obras que aumenten el valor de la vivienda (con factura)
-
Gastos de notaría y registro
De la compra original y de la venta actual
-
Comisión inmobiliaria
De la venta actual (si la hay)
-
Plusvalía municipal
Impuesto municipal sobre incremento de valor
-
Certificado energético
Obligatorio para la venta
-
Gastos de cancelación hipoteca
Comisiones bancarias y gastos registrales
❌ Gastos NO Deducibles
-
Gastos de mantenimiento
Reparaciones, conservación, limpieza
-
Gastos de decoración
Pintura, papel pintado, decoración
-
Mobiliario y electrodomésticos
No forman parte del inmueble
-
Seguros del hogar
Primas de seguro pagadas
-
Gastos de comunidad
Cuotas ordinarias y extraordinarias
-
IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)
Contribución urbana
-
Suministros básicos
Luz, agua, gas, teléfono, internet
Importante para la Deducción
- Conserva todas las facturas: Los gastos deben estar justificados documentalmente
- Gastos posteriores a la compra: Solo se deducen las mejoras, no el mantenimiento
- Criterio de mejora: Debe aumentar significativamente el valor del inmueble
- Plazo de conservación: Guarda los documentos al menos 4 años después de la venta
Calculadora de Exención por Reinversión
Completa los datos para saber si puedes aplicar la exención y el importe exacto que podrías ahorrarte.
Datos de tu Situación
Incluye: precio compra + mejoras + gastos notariales + otros gastos deducibles
Si no hay hipoteca, deja en 0
Si aún no has comprado, estima el precio
Resultado del Cálculo
Completa los datos para ver tu resultado personalizado
Información Importante
Plazos Improrrogables
- 2 años para reinvertir el importe obtenido
- 1 año para empezar a vivir en la nueva vivienda
- 3 años para mantener la residencia habitual
Pérdida de la Exención
- No reinvertir dentro del plazo de 2 años
- No establecer residencia en la nueva vivienda
- No mantener la residencia durante 3 años
- Vender la nueva vivienda antes de los 3 años
Exención Automática
Sin necesidad de reinvertir si eres:
- Mayor de 65 años
- Dependencia severa o gran dependencia
En estos casos, la exención es del 100% automáticamente.
Exención Parcial
Si reinviertes menos del importe total obtenido, la exención será proporcional. Solo la parte proporcional a lo reinvertido quedará exenta.
Ejemplos Prácticos
Ejemplo 1: Exención Total
Datos de la operación:
- • Precio de venta: 250.000€
- • Precio de compra + gastos: 180.000€
- • Hipoteca pendiente: 20.000€
- • Importe disponible: 230.000€
- • Ganancia patrimonial: 70.000€
Nueva vivienda:
- • Precio nueva vivienda: 280.000€
- • Reinversión: 230.000€ (100%)
- • Exención: 100% de los 70.000€
- • IRPF ahorrado: ~14.700€
Ejemplo 2: Exención Parcial
Datos de la operación:
- • Precio de venta: 200.000€
- • Precio de compra + gastos: 140.000€
- • Hipoteca pendiente: 10.000€
- • Importe disponible: 190.000€
- • Ganancia patrimonial: 60.000€
Nueva vivienda:
- • Precio nueva vivienda: 150.000€
- • Reinversión: 150.000€ (79%)
- • Exención parcial: 47.368€
- • Ganancia gravable: 12.632€
- • IRPF a pagar: ~2.653€
Consecuencias de Declarar Mal la Reinversión
No declarar correctamente la reinversión puede suponer consecuencias fiscales serias. Es fundamental asesorarse bien desde el principio de la operación.
Pérdida de Exención
Hacienda denegará la aplicación de la exención si no cumples todos los requisitos o no la comunicas correctamente.
Regularización
Tendrás que pagar todo el IRPF correspondiente a la ganancia patrimonial, más intereses de demora desde la fecha de vencimiento.
Sanciones
Posibles sanciones si Hacienda considera que ha habido ocultación o negligencia en la declaración.
¿Necesitas Ayuda Profesional?
La exención por reinversión puede ahorrarte miles de euros, pero requiere planificación y conocimiento técnico.
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