La subrogación de hipoteca puede ser una opción muy interesante si vas a comprar una vivienda en Albacete.
El préstamo hipotecario da lugar a una relación a largo plazo entre el acreedor (el banco) y el deudor (quien adquiere la vivienda con el dinero prestado). Por ello no es de extrañar que a lo largo de la vida de ese contrato se produzcan algunos cambios. El más habitual de ellos es la subrogación.
¿Qué es la subrogación de la hipoteca?
Este fenómeno se da cuando hay un cambio en el acreedor o en el deudor dentro de un contrato de préstamo de hipoteca. Es decir, que hay dos tipos de subrogación hipotecaria.
Subrogación de acreedor
Se produce cuando el deudor decide trasladar su hipoteca a otro banco. Esta acción se suele llevar a cabo para intentar mejorar las condiciones originales que tenía el préstamo.
El objetivo perseguido puede ser pagar menos cada mes, reducir las comisiones aplicables a las amortizaciones anticipadas del préstamo, poder alargar el tiempo de pago, eliminar las cláusulas abusivas e incluso reducir o eliminar del todo las vinculaciones con el banco (obligación de tener contratados ciertos seguros, contratación de una tarjeta de crédito, mantenimiento de un saldo mínimo, etc.).
Subrogación de deudor
Cuando se vende un inmueble hipotecado suele ser común que el vendedor utilice parte de lo que ha ganado con la venta para cancelar el préstamo que tenía pendiente. Por su parte, el comprador busca un préstamo hipotecario por su cuenta para poder pagar la vivienda que ha adquirido.
Pero existe otra alternativa. A través de la subrogación del deudor es posible cambiar el deudor del préstamo hipotecario.
En este caso el comprador se quedará no solo la vivienda, sino también la hipoteca asociada a la misma.
Puede ser una buena alternativa si se encuentra un inmueble con un préstamo hipotecario con buenas condiciones. Además, en este caso se elimina para el deudor la obligación de tener ahorrado al menos el 20% del valor del inmueble, puesto que la financiación es total.
Esta forma de acceder a un préstamo hipotecario es cada vez más común en operaciones de compraventa de pisos en Albacete.
La normativa que regula la subrogación hipotecaria, ya sea de acreedor o de deudor, rige a nivel nacional. Por lo que no existe ninguna peculiaridad de la misma con respecto a Castilla La-Mancha ni ninguna otra Comunidad Autónoma.
Esto da mayor libertad a los consumidores que quieran cambiar su hipoteca de banco, puesto que no están limitados geográficamente. Por otro lado, también es útil para quienes desean comprar una casa a través de la subrogación de hipoteca, puesto que pueden hacerlo en cualquier lugar de España con la seguridad de que tendrán las mismas condiciones y el mismo respaldo legal.
Así, cualquier inversionista que quiera comprar una vivienda en Albacete, podrá subrogarse a la hipoteca del vendedor sin problema.
¿Cómo se lleva a cabo una subrogación hipotecaria de acreedor?
De los dos tipos que existen, el cambio de acreedor es el más complejo, puesto que para el banco implica perder un cliente. En el caso de la subrogación del deudor las entidades bancarias no suelen poner demasiada oposición si el nuevo comprador de la vivienda es solvente, puesto que al fin y al cabo siguen siendo acreedoras de un préstamo hipotecario. El cambio es bastante sencillo, firmándose una nueva escritura pública en la que constará el nuevo deudor.
Cuando se trata de subrogación hipotecaria del acreedor lo primero que hay que tener claro es que en estos casos no es necesario el consentimiento del banco para empezar a buscar otras alternativas.
Conocer el mercado y buscar ofertas
Quién decide llevarse su préstamo a su banco lo hace siempre buscando unas mejores condiciones.
Algunas entidades bancarias incluso tienen ofertas especiales para aquellos que quieren hacer un cambio de este tipo. Sin embargo, no suelen publicitarlas demasiado, por la competencia que esto supondría entre los propios bancos. En una situación de este tipo no queda más remedio que ir banco por banco a preguntar e informarse.
Solicita el cuadro de amortización
Para poder comparar bien los datos entre lo que se está pagando en el banco actual y lo que ofrecen otras entidades, es necesario solicitar en la sucursal con la que se tiene el préstamo el cuadro de amortización e información sobre la Tasa Anual Equivalente (TAE).
Este cuadro permite conocer cuál es el interés real que se va a tener que pagar por la parte del préstamo que todavía está pendiente.
El banco que hace la nueva oferta debería entregar un cuadro similar. Así el cliente puede valorar y comparar fácilmente sus opciones.
Llevar la propuesta al banco actual
Tras consultar con varias entidades bancarias hay que seleccionar la mejor oferta y presentar la misma ante la entidad bancaria con la que se tiene en la actualidad el préstamo hipotecario.
Este paso es totalmente obligatorio y su objetivo es que el banco actual tenga posibilidad de maniobrar para no perder el cliente.
En ningún caso una entidad bancaria puede impedir que uno de sus clientes se lleve su hipoteca a otro banco. Lo que sí puede hacer es presentar una contraoferta. Si la misma es mejor o al menos igual que la del banco al que se quiere ir el cliente, la subrogación no será posible.
Lo que es fundamental es que el banco cumpla los plazos legalmente establecidos. Según la ley la entidad bancaria acreedora del préstamo tiene un plazo de 15 días desde que la otra entidad le notifica la marcha del cliente para anular la operación. Para ello tiene otro plazo de 10 días en el que deberá presentar ante notario una oferta vinculante que iguale o mejore a la de la competencia.
¿Qué gastos implica una subrogación?
Al valorar una posible subrogación hipotecaria hay que tener muy en cuenta los gastos que implica para ver si de verdad compensa.
Los bancos tienen establecidas comisiones por subrogación. El importe de las mismas depende de la fecha en que se firmara el contrato:
- Hipotecas firmadas antes del 23 de abril de 2003:máximo un 1%.
- Hipotecas firmadas entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007: máximo del 0,5%.
- Hipotecas firmadas a partir de diciembre de 2007:no puede exceder del 0,5% del capital pendiente o del 0,25% si se produce pasados seis años desde la contratación.
Algunos bancos tienen establecidas además comisión de apertura (la cobraría la entidad a la que se traslada la hipoteca, pero no suele ser habitual en estas situaciones) y comisión por riesgo de tipo de interés.
En cualquier caso, para que estas comisiones sean aplicables deben figurar expresamente en el contrato hipotecario firmado originariamente.
La nueva Ley Hipotecaria quiere facilitar este tipo de operaciones y para ello reduce las comisiones en caso de hipotecas variables que pasan a ser de tipo fijo. La comisión máxima será de un 0,15% del capital pendiente y de un 0% si la operación se realiza pasados tres años desde la contratación. Este medida será aplicable a todos los contratos de hipoteca, con independencia de la fecha en que fueran firmados.
A estas comisiones hay que sumar una serie de gastos aparejados al cambio de documentación, los más habituales son el gasto de Notaría y el gasto de registro.
Como norma general se entiende que, si los gastos de subrogación se pueden recuperar en un plazo de dos o tres años, la operación es viable e incluso recomendable desde el punto de vista económico.
