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de Albacete
Herencias y fiscalidad · Valor de referencia
El Constitucional avala el valor de referencia: qué cambia para ti
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La respuesta corta
Sí. En su sentencia 13/2026, de 12 de febrero, el Tribunal Constitucional ha dicho que es constitucional usar el valor de referencia del Catastro como base del impuesto de transmisiones cuando compras una vivienda usada. La misma regla rige en el impuesto de sucesiones y donaciones. Si compras por debajo de ese valor, pagas sobre el valor de referencia. Si crees que está por encima de lo que vale de verdad tu vivienda, puedes discutirlo, pero te toca demostrarlo, y para eso vale cualquier prueba, también un informe de un perito.
0,9es el factor que aplica el Catastro para que el valor de referencia no supere el de mercado
1 mestienes en Castilla-La Mancha para pagar el impuesto de transmisiones desde la firma
4 añospara pedir que te devuelvan lo pagado de más si demuestras que el valor no se ajusta
En esta guía
Desde 2022, cuando compras una vivienda usada, heredas o recibes una donación, Hacienda no mira solo el precio de la escritura. Mira el valor de referencia que el Catastro asigna a cada inmueble. Muchos contribuyentes y algunos tribunales lo pusieron en duda, y el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía llevó la pregunta al Constitucional. La respuesta ya está publicada en el BOE del 19 de marzo de 2026, y es clara.
Qué es el valor de referencia y a qué impuestos afecta
Es un valor que calcula el Catastro para cada inmueble a partir de los precios reales de las compraventas que comunican los notarios. Lo fija por zonas y tipos de vivienda, y la ley le pone un límite: no puede superar el valor de mercado. Para asegurarlo, se aplica un factor de reducción del 0,9 en los inmuebles urbanos (disposición final tercera de la Ley del Catastro y Orden HFP/1104/2021).
Cambia cada año. El Catastro ya ha publicado en su sede los mapas de valores para 2027, y en cada operación cuenta el valor que tenga el inmueble en la fecha de la firma o del fallecimiento.
| Impuesto | ¿Usa el valor de referencia? | Dónde lo dice la ley |
|---|---|---|
| Transmisiones (ITP), al comprar una vivienda usada | Sí. Pagas sobre el valor de referencia, salvo que el precio o lo que declares sea mayor: entonces, sobre lo mayor | Artículo 10 de la Ley del ITP |
| Sucesiones y donaciones, al heredar o recibir una casa | Sí. La base es el valor de referencia, salvo que declares un valor más alto | Artículo 9 de la Ley de sucesiones |
| IRPF de quien dona, y valor de compra de quien hereda o recibe la donación | De forma indirecta: se toma el valor que resulte del impuesto de sucesiones y donaciones, sin pasar del de mercado | Artículo 36 de la Ley del IRPF |
| Patrimonio | De forma indirecta: la vivienda se computa por el mayor entre el valor catastral, el comprobado para otros impuestos y el precio de compra | Artículo 10 de la Ley del Patrimonio |
| IBI y plusvalía municipal | No. Siguen usando el valor catastral, que es otro distinto | Artículo 65 de la Ley de Haciendas Locales |
Si tu vivienda no tiene valor de referencia, las reglas cambian: lo explicamos en qué pasa cuando no existe valor de referencia.
Por qué el Constitucional lo considera válido
El tribunal andaluz pensaba que el sistema podía hacer pagar por un valor que la vivienda no tiene, y que eso choca con el principio de capacidad económica del artículo 31 de la Constitución. El Pleno del Constitucional ha desestimado la cuestión. Sus razones, resumidas:
| Argumento | Qué dice el Tribunal |
|---|---|
| Grava valores cercanos a los de mercado | Comprar un inmueble demuestra capacidad económica real, y el valor de referencia mide esa capacidad con valores medios próximos al mercado. |
| Tiene una finalidad razonable | Busca simplificar la gestión, reducir los pleitos, dar seguridad jurídica y evitar el fraude fiscal. El Tribunal ve proporcionado el medio para ese fin. |
| Se puede rebatir | No es un sistema cerrado: el contribuyente puede acreditar un valor distinto «sin límite probatorio de ninguna clase (dictámenes periciales incluidos)». |
| La carga de la prueba no es una sanción | Que tengas que demostrar tú el valor real no afecta a la presunción de inocencia, porque fijar la base de un impuesto no es castigar a nadie. |
La cuestión se planteó sobre el impuesto de transmisiones, pero la Ley de sucesiones aplica el valor de referencia con la misma fórmula y las mismas vías para discutirlo. En la práctica, el criterio vale para los dos.
Un ejemplo con números
Un piso usado en Albacete, comprado por 100.000 € con un valor de referencia de 120.000 €
- Con el tipo general del 9 % de Castilla-La Mancha, el impuesto de transmisiones se calcula sobre 120.000 €: 10.800 €.
- Si se calculara sobre el precio, serían 9.000 €. La diferencia, 1.800 €, sale de tu bolsillo el día que pagas el modelo 600.
- Si el piso estuviera para reformar y pudieras demostrar que vale 100.000 €, podrías pedir que te devolvieran esos 1.800 €.
- Si lo compraras por 130.000 €, pagarías sobre los 130.000 €: el valor de referencia nunca rebaja la base por debajo del precio.
Si es tu primera vivienda y cumples los requisitos, el tipo puede ser más bajo. Los tienes en nuestra guía del ITP en Albacete.
Si no estás de acuerdo con el valor
Lo primero es conocerlo. El valor de referencia de cada inmueble está en la Sede Electrónica del Catastro, donde el titular puede ver además los elementos que se han usado para calcularlo. Si vas a comprar y no eres todavía el dueño, pídeselo al vendedor antes de las arras.
Si te parece demasiado alto, la ley solo deja discutirlo por dos caminos (artículo 10.3 de la Ley del ITP):
| Camino | Qué haces | Qué arriesgas |
|---|---|---|
| Pagar y pedir la devolución | Pagas el impuesto sobre el valor de referencia y después pides la rectificación de tu autoliquidación, con tus pruebas. Hacienda pide un informe al Catastro, que lo ratifica o lo corrige, y ese informe le vincula. | Adelantas el dinero. Si te dan la razón, te devuelven la diferencia. |
| Declarar tu valor y recurrir | Declaras el valor que crees real. Hacienda te girará una liquidación por la diferencia y la recurres aportando tus pruebas. | Si pierdes, pagas la diferencia con intereses de demora y, si Hacienda aprecia culpa, una sanción por dejar de ingresar. |
- En los dos casos tienes que demostrar que el valor no se ajusta a tu inmueble. Decir que pagaste menos no basta. Valen el informe de un perito o de un arquitecto, una tasación, fotos o un acta notarial que recoja el estado de la casa.
La rectificación se puede pedir mientras no hayan pasado cuatro años, el plazo general de prescripción (artículo 66 de la Ley General Tributaria). No apures: las pruebas del estado de una casa se pierden en cuanto entra la primera cuadrilla de obra.
Nuestra recomendación
La sentencia cierra la discusión de fondo. Esperar a que algún tribunal tumbe el valor de referencia ya no es una estrategia. Lo que queda es el caso a caso, y ahí gana quien tiene pruebas.
- Si compras: mira el valor de referencia antes de las arras. Si está por encima del precio, calcula el impuesto sobre ese valor y súmalo a los gastos de la compra. Un buen precio puede salir menos bueno de lo que parece.
- Si heredas o te donan una casa en mal estado: documenta cómo está antes de tocar nada, con fotos y, mejor, con un informe técnico o un acta notarial.
- Si vendes: el impuesto lo paga el comprador, pero un valor de referencia alto encarece su compra. Conviene saberlo antes de fijar el precio.
Preguntas frecuentes
¿Puedo negarme a usar el valor de referencia?
Puedes declarar el valor que creas real, pero Hacienda te girará una liquidación por la diferencia y tendrás que recurrirla demostrando que el valor no se ajusta. Si pierdes, pagas además intereses de demora. Por eso nos parece más prudente pagar primero y pedir después la devolución.
¿A qué impuestos afecta la sentencia?
Resuelve sobre el impuesto de transmisiones, y la Ley de sucesiones usa la misma regla para herencias y donaciones. No toca el IBI ni la plusvalía municipal, que se calculan con el valor catastral.
¿Valen las fotos como prueba?
Sí. La sentencia dice que se puede acreditar otro valor sin límite de pruebas, así que las fotos cuentan, mejor si van en un acta notarial con fecha. Aun así, lo que suele convencer es un informe de un técnico que explique por qué el valor del Catastro no encaja con el estado real de la vivienda.
¿El valor de referencia es lo mismo que el valor catastral?
No. El valor catastral es el que sale en el recibo del IBI y suele ser bastante más bajo. El valor de referencia se acerca al de mercado y solo se usa para transmisiones, sucesiones y donaciones. Según el Catastro, el valor de referencia no modifica el valor catastral ni el IBI.
Si heredo una casa, ¿el valor de referencia me afecta cuando la venda?
Sí. Para el IRPF, el valor de adquisición de lo heredado es el que resulta del impuesto de sucesiones, sin pasar del de mercado. Si declaraste por el valor de referencia, ese será tu punto de partida para calcular la ganancia cuando vendas. Lo explicamos en la calculadora de la ganancia patrimonial.
¿Vas a comprar, vender o heredar en Albacete?
En nuestras operaciones miramos el valor de referencia antes de las arras, para que sepas qué impuesto vas a pagar. Si vas a vender, empezamos por una valoración de tu vivienda en 48 horas, con total discreción.
Inmohouse · Calle Caba, 5, entreplanta, Albacete · Teléfono 967 70 29 24
Fuentes oficiales
- BOE: sentencia del Tribunal Constitucional 13/2026, de 12 de febrero, cuestión de inconstitucionalidad 3631-2025 (BOE núm. 69, de 19 de marzo de 2026).
- BOE: Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: artículo 10 (base imponible, valor de referencia y cómo impugnarlo).
- BOE: Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: artículo 9 (base imponible y valor de referencia).
- BOE: Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario: disposición final tercera (valor de referencia) y Orden HFP/1104/2021 (factor de minoración del 0,9 para inmuebles urbanos).
- BOE: Ley 58/2003, General Tributaria: artículos 26 (interés de demora), 66 (prescripción en cuatro años), 120 (rectificación de autoliquidaciones) y 191 (infracción por dejar de ingresar).
- BOE: Ley 35/2006, del IRPF: artículo 36 (transmisiones lucrativas); Ley 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio: artículo 10 (inmuebles); Ley de Haciendas Locales: artículo 65 (base del IBI).
- Dirección General del Catastro: valores de referencia en la Sede Electrónica y preguntas frecuentes (el valor de referencia no afecta al valor catastral ni al IBI).
- Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha: instrucciones del modelo 600 (plazo de un mes) y consulta 63/2026 (tipo general del 9 % tras la Ley 1/2026).
Información general con fines divulgativos. El ejemplo es inventado y solo ilustra el cálculo. No sustituye el asesoramiento de un abogado o un asesor fiscal para tu caso concreto.
