Guía Definitiva de Amortización de Inmuebles Arrendados
Calcula tu deducción en el IRPF, optimiza tus impuestos y evita errores comunes.
Calculadora de Amortización Anual
Todo sobre la Amortización en el IRPF
1. ¿Qué es la Amortización y por qué es clave?
La amortización es un «gasto fiscal» que representa la depreciación o desgaste que sufre tu inmueble por el uso y el paso del tiempo. No es un desembolso real de dinero, pero la Agencia Tributaria te permite deducirlo de los ingresos del alquiler.
La gran ventaja: Al deducir la amortización, reduces tu «beneficio» fiscal (el rendimiento neto), lo que disminuye la base sobre la que se calculan tus impuestos. En resumen: pagarás menos a Hacienda de forma totalmente legal. Es una de las deducciones más significativas para cualquier propietario.
2. El Cálculo: Paso a Paso
La ley establece que la amortización anual es un 3% sobre el mayor de los siguientes dos valores, siempre excluyendo el valor del suelo:
- Coste de Adquisición Satisfecho: Incluye el precio de compra, todos los gastos y tributos de la adquisición (notaría, registro, IVA, ITP, etc.) y las inversiones de mejora.
- Valor Catastral de la Construcción: Es el valor que el Catastro asigna solo a la edificación.
3. Esquema Visual del Cálculo
Coste Adquisición Construcción
VS
Valor Catastral Construcción
Elegir el MAYOR
Aplicar 3%
4. Casos Prácticos Detallados
Caso 1: El Piso Heredado
Ana hereda un piso. En el Impuesto de Sucesiones (ISD), el valor del inmueble fue de 150.000€ y los gastos (notaría, registro, plusvalía municipal) de 10.000€. El valor catastral es 100.000€ (60.000€ construcción y 40.000€ suelo).
- Coste de Adquisición: 150.000€ (valor ISD) + 10.000€ (gastos) = 160.000€.
- % Construcción: 60.000 / 100.000 = 60%.
- Coste Adquisición Construcción: 160.000€ * 60% = 96.000€.
- Valor Catastral Construcción: 60.000€.
- Base de Amortización: Se elige el mayor, 96.000€.
- Amortización Anual: 96.000€ * 3% = 2.880€.
Caso 2: El Piso con Reforma
Carlos compra un piso por 200.000€ (gastos de compra 15.000€). Antes de alquilarlo, hace una reforma integral (mejora) de 30.000€. El valor catastral es 120.000€ (70.000€ construcción).
- Coste de Adquisición: 200.000€ + 15.000€ + 30.000€ (mejora) = 245.000€.
- % Construcción: 70.000 / 120.000 = 58,33%.
- Coste Adquisición Construcción: 245.000€ * 58,33% = 142.908€.
- Valor Catastral Construcción: 70.000€.
- Base de Amortización: Se elige el mayor, 142.908€.
- Amortización Anual: 142.908€ * 3% = 4.287,24€.
Caso 3: De Vivienda Habitual a Alquiler
Laura compró su piso en 2015 y vivió en él hasta 2024, cuando lo puso en alquiler. La amortización solo se puede aplicar desde que el inmueble genera rendimientos (está en alquiler). No se puede amortizar por el tiempo que fue su vivienda habitual. El cálculo de la base de amortización se hace igual que en los otros casos, pero la deducción solo empieza a contar a partir de 2024.
5. El Punto Clave: La Amortización y la Venta Futura
Este es el concepto más importante y a menudo ignorado. La amortización que aplicas cada año tiene una consecuencia directa el día que vendes el inmueble: reduce el valor de compra original, lo que generalmente aumenta la ganancia patrimonial por la que tendrás que tributar.
¡Atención! La Regla de Oro de la Amortización Mínima
La ley obliga a computar la «amortización mínima», la hayas deducido o no.
En otras palabras: aunque decidas no deducirte la amortización cada año en tu IRPF, Hacienda la descontará igualmente del precio de compra cuando vendas el piso.
No aplicarla es el peor escenario posible: renuncias al ahorro fiscal anual y, además, pagarás más impuestos en la venta.
La fórmula para calcular la ganancia es: Precio de Venta – (Precio de Compra – Amortizaciones Acumuladas). Como ves, al restar las amortizaciones, el valor de compra se hace más pequeño y la ganancia, por tanto, más grande.
6. Listado Completo de Gastos Deducibles
- Intereses de la hipoteca
- IBI y tasa de basuras
- Gastos de comunidad
- Seguros (hogar, impago…)
- Reparación y conservación
- Suministros (si los pagas tú)
- Amortización de muebles (10%)
- Saldos de dudoso cobro
7. Amortización de Muebles y Enseres
Si alquilas el piso amueblado, también puedes deducir el desgaste de los muebles, electrodomésticos y enseres cedidos. La norma permite una amortización del 10% anual sobre el coste de adquisición de estos bienes.
Ejemplo práctico
Compras muebles y electrodomésticos por valor de 3.000€ (con factura). Podrás deducir como gasto 300€ cada año (el 10% de 3.000€) durante 10 años, hasta amortizarlos por completo.
Importante: Guarda las facturas de compra y lleva un pequeño control (ej. una hoja de cálculo) del valor de compra de los enseres y la amortización que aplicas cada año. Hacienda podría pedírtelo.
8. El Prorrateo: Alquiler por meses o días
Es muy raro que un inmueble esté alquilado los 365 días del año. Si solo ha estado alquilado una parte del año, todos los gastos anuales deben prorratearse para deducir únicamente la parte proporcional al tiempo que ha estado generando ingresos.
Esto afecta a: la amortización, el IBI, el seguro, los gastos de comunidad, etc.
Ejemplo de Prorrateo
Tu amortización anual es de 2.500€ y pagas 400€ de IBI al año. El piso solo estuvo alquilado 9 meses (274 días).
- Amortización deducible: (2.500€ / 365 días) * 274 días = 1.876,71€.
- IBI deducible: (400€ / 365 días) * 274 días = 300,27€.
Por los días que el piso estuvo vacío y a tu disposición, Hacienda te hará tributar por una «imputación de renta inmobiliaria».
9. Nuevas Reducciones para Vivienda Habitual
Si el inmueble es la vivienda habitual del inquilino, puedes aplicar una reducción sobre el rendimiento neto (ingresos – gastos). ¡Atención a la fecha del contrato!
- Contratos ANTES del 26/05/2023: Mantienen la reducción general del 60%.
- Contratos DESDE el 26/05/2023: La reducción general es del 50%, pero puede aumentar al 60%, 70% o 90% si se cumplen ciertos requisitos (obras, alquiler a jóvenes en zona tensionada, etc.).
10. Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Conservación o mejora?
La conservación (pintar, arreglar una persiana) es un gasto deducible en el año. La mejora (poner aire acondicionado, cambiar ventanas por unas de mayor calidad) aumenta el valor del bien y se suma al coste de adquisición para amortizarse poco a poco.
¿El alquiler turístico se trata igual?
No. No tiene derecho a la reducción del 50-60% por no ser vivienda habitual. Y si ofreces servicios de hostelería (limpieza periódica, recepción…), se considera una actividad económica con otras obligaciones (IVA).
11. Errores Comunes y sus Consecuencias
- Olvidar excluir el valor del suelo: Consecuencia: Amortización incorrecta y posible sanción.
- Confundir conservación con mejora: Consecuencia: Deducción indebida que Hacienda reclamará con intereses.
- No prorratear los gastos: Consecuencia: Deducción de más gasto del que corresponde, sujeto a revisión y sanción.
- No aplicar la amortización anual por desconocimiento: Consecuencia: Es una doble pérdida. 1) Renuncias a un ahorro fiscal cada año. 2) Al vender, Hacienda reducirá el valor de compra con esa amortización no deducida de todas formas, aumentando tu ganancia y los impuestos a pagar por la venta.
12. Checklist: Documentación para tu Renta
- Recibo del IBI del año a declarar.
- Escritura de compraventa o de adjudicación de herencia.
- Facturas de los gastos de la compra.
- Facturas de posibles reformas de mejora.
- Facturas de todos los gastos deducibles del año.
- Recibos de los ingresos por alquiler.
13. ¿Dónde se declara en Renta WEB?
Dentro del programa Renta WEB, busca el apartado de «Rendimientos del Capital Inmobiliario». Al dar de alta tu inmueble, encontrarás un listado de gastos deducibles.
La amortización del inmueble se introduce en la casilla 0153 y la de los bienes muebles en la casilla 0154 (los números pueden variar ligeramente en futuras campañas).
