Herencias y fiscalidad · Extinción de condominio

Extinción de condominio: quedarte la casa pagando el 1,5 %

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Actualizado: octubre de 2026 · Fuentes oficiales: Código Civil, Ley del ITP y AJD, Ley 8/2013 de Castilla-La Mancha, instrucciones del modelo 600 de la Junta y Agencia Tributaria

La extinción de condominio es la forma de deshacer una copropiedad: una vivienda que es de varios pasa a ser de uno solo, que compensa a los demás. Lo vemos sobre todo entre hermanos que heredan un piso y entre parejas que compraron a medias y se separan. Bien hecha, sale mucho más barata que una compraventa. Mal planteada, Hacienda la trata como una venta y el impuesto se multiplica por seis.

Si estás en plena separación, empieza por Divorcio y vivienda: qué hacer con la casa, donde comparamos todas las salidas. Lo que paga quien se queda la casa, también si era ganancial, lo tienes en impuestos al quedarse la casa en un divorcio.

Acuerdo en notaría o juzgado

Nadie está obligado a seguir siendo copropietario. Lo dice el artículo 400 del Código Civil: cualquiera de los dueños puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. Con una vivienda, que no se puede partir, solo hay dos caminos.

De mutuo acuerdo, en notaría

Es la vía rápida y la más barata. Hace falta que todos los dueños estéis de acuerdo en tres cosas:

• Quién se queda la vivienda.
• Cuánto vale hoy.
• Cuánto se paga a cada uno por su parte y cómo.

El artículo 404 del Código Civil lo permite expresamente: si la cosa es indivisible, los dueños pueden acordar que se adjudique a uno indemnizando a los demás.

Por la vía judicial, si no hay acuerdo

Si no os ponéis de acuerdo, cualquiera puede demandar la división. El juez no puede partir un piso, así que, según el mismo artículo 404, se vende y se reparte el dinero. En la práctica, eso es una subasta, que hoy se hace en el Portal de Subastas del BOE. Es lenta, cuesta abogados y procuradores, y nadie os garantiza que se venda por lo que vale.

¿Pagas el 1,5 % o el 9 %?

Todo depende de una idea: si el reparto era la única forma razonable de deshacer la copropiedad o si se podía haber hecho de otra manera. Hacienda y los tribunales lo llaman exceso de adjudicación inevitable o evitable.

Exceso inevitable: el caso normal

Hay una sola vivienda, uno se la queda entera y paga a los demás en dinero el valor de su parte. Ese exceso no paga transmisiones, porque el artículo 7.2.B de la Ley del ITP deja fuera los que surgen al aplicar el artículo 1062 del Código Civil (cosa indivisible adjudicada a uno, que abona a los otros el exceso en dinero). Así lo confirma el Tribunal Supremo en su sentencia 1502/2019, de 30 de octubre.

• Quien se queda la casa: paga actos jurídicos documentados, el 1,5 % en Castilla-La Mancha (artículo 21.1 de la Ley 8/2013), sobre el valor de la parte que adquiere, no de toda la casa (Tribunal Supremo, sentencia 1484/2018, de 9 de octubre).
• Quien cobra: puede tener una ganancia patrimonial en el IRPF si la vivienda vale hoy más que cuando la adquirió. Lo dijo el Tribunal Supremo el 10 de octubre de 2022 (recurso 5110/2020) y lo repitió el 5 de diciembre de 2023. Si la heredó, su valor de compra es el que se declaró en la herencia (artículo 36 de la Ley del IRPF).
• Ayuntamiento: no hay plusvalía municipal cuando la vivienda es indivisible y se adjudica a uno compensando a los demás. Es el criterio de la Dirección General de Tributos en la consulta V0239-16.

Un detalle que mucha gente no sabe: la base del 1,5 % no puede ser inferior al valor de referencia del Catastro (artículo 30.1 de la Ley del ITP). Si declaráis menos, la Junta puede reclamar la diferencia.

Exceso evitable: cuando se pierde la ventaja

El reparto no responde a que la casa no se pueda dividir. Los casos típicos, según el criterio del Tribunal Económico-Administrativo Central que recoge la Agencia Tributaria:

• Hay varios inmuebles en común y uno se queda todos, cuando se podían haber repartido en lotes. Ojo: si los pisos vienen de orígenes distintos (uno comprado, otro heredado), son copropiedades distintas y cada una se mira por separado.
• En esos casos, si uno recibe más de lo que le toca y compensa a los otros en dinero, el exceso paga transmisiones como una compraventa, el 9 % de tipo general en Castilla-La Mancha (artículo 19 de la Ley 8/2013). Tienes los tipos reducidos y sus requisitos en el ITP en Albacete.
• Uno recibe más de lo que le toca y no paga nada a cambio: Hacienda lo trata como una donación, que tributa por sucesiones y donaciones.
• En estos casos el que cede su parte declara la ganancia en el IRPF y el ayuntamiento sí puede cobrar plusvalía municipal por el exceso.

Si hay hipoteca pendiente

Es el error que más disgustos da. Firmar la extinción de condominio cambia quién es el dueño, pero no cambia quién debe el préstamo. El banco no firma esa escritura, y para cambiar de deudor hace falta su consentimiento (artículo 1205 del Código Civil).

• Si sales de la casa pero sigues en la hipoteca, para el banco sigues debiendo.
• Si el que se queda la vivienda deja de pagar, te pueden reclamar a ti, aunque ya no seas dueño.

La solución es ir al banco antes de firmar. El que se queda la casa tiene que pasar el estudio de solvencia para asumir solo la deuda (una novación que libere al otro) o pedir un préstamo nuevo con el que cancelar el anterior. Lo ideal es firmar todo el mismo día en la notaría. Asumir la parte de hipoteca del otro cuenta como pagarle en dinero, según la consulta V0239-16 de la Dirección General de Tributos, así que no cambia el impuesto. Si quieres ver cómo se resolvió un caso así, lo contamos en heredamos el piso y también la hipoteca.

Paso a paso en Castilla-La Mancha

Este es el orden que funciona:

1. El banco, primero. Si hay hipoteca, pide por escrito la aprobación de la novación o del préstamo nuevo antes de cerrar nada con los demás.
2. Un valor que todos aceptéis. Una valoración o una tasación independiente evita discusiones y justifica la cifra ante la Junta. Comprueba también el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro.
3. La compensación, bien calculada. En la escritura, lo que se paga debe ser el valor de la vivienda por el porcentaje que se cede. Si se paga de más o de menos, aparece un exceso que Hacienda puede tratar como venta o como donación.
4. Firma en notaría. La extinción de condominio y, si la hay, la novación o la hipoteca nueva, a la vez.
5. Modelo 600. Se presenta ante la Junta en el plazo de un mes desde la firma, según sus instrucciones oficiales, y se paga el 1,5 % sobre el valor de la parte adquirida.
6. Registro de la Propiedad. Se inscribe la escritura con el justificante del modelo 600. Si quien cede su parte tenía ganancia, la declara en la renta del año siguiente.

Ejemplo: Ana y Carlos, acuerdo o juzgado

Un ejemplo con cifras redondas (no es un caso real). Ana y Carlos son hermanos y heredaron de sus padres un piso en Castilla-La Mancha, a medias. Ana necesita el dinero y quiere vender. Carlos le tiene cariño a la casa y quiere quedársela. El problema es el precio: Carlos ofrece por la mitad de Ana bastante menos de lo que ella cree que vale, y Ana pide una cifra que a él le parece excesiva.

Camino A: se ponen de acuerdo

Encargan una tasación independiente, que valora el piso en 140.000 €. Carlos se adjudica la vivienda entera y paga a Ana 70.000 €, justo la mitad. Como es una sola vivienda y la compensación es exacta y en dinero, no hay transmisiones ni plusvalía municipal.

En unas semanas, Ana tiene su dinero y Carlos su casa, con un impuesto de 1.050 € más los gastos de notaría, registro y tasación.

Camino B: acaban en el juzgado

Ana demanda la división de la cosa común. En el juicio no se discute si se divide o no, porque el artículo 400 del Código Civil se lo garantiza. Como el piso es indivisible y no hay acuerdo, el juez ordena venderlo en subasta. Carlos puja, pero aparecen inversores y pierde. Supongamos que un tercero se lo lleva por 110.000 € y que cada hermano paga 1.500 € de abogado.

Preguntas frecuentes

Información general con fines divulgativos. El ejemplo es orientativo. No sustituye el asesoramiento de un abogado o un asesor fiscal para tu caso concreto.