IVA en el Alquiler: Obligaciones del Propietario
¿Cuándo debe emitir factura con IVA? Depende enteramente del uso que se le dé al inmueble arrendado.
1. Arrendamiento de Vivienda Habitual
Aplica a edificios o partes destinados exclusivamente a vivienda, incluyendo garajes, anexos y muebles cedidos.
- Los ingresos se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.
- No se repercute IVA.
- Generalmente, no lleva retención de IRPF.
2. Alquiler a Empresa para Vivienda de Empleado
Para beneficiarse de la exención de IVA (igual que si alquilara a un particular), el contrato debe cumplir requisitos ineludibles:
- Prohibición de cesión, subarriendo o traspaso.
- Designación nominativa y específica de la persona física que ocupará la vivienda.
- La empresa no puede rotar empleados en esa vivienda.
Si no se cumplen (ej. alojamiento temporal y rotatorio), el alquiler está sujeto a IVA.
3. Alquiler a Empresa para Actividad
Si el inmueble se alquila para una actividad empresarial o profesional (oficina, almacén, tienda).
Obligaciones del propietario:
- Darse de alta en la Agencia Tributaria (Modelo 036 o 037).
- Repercutir el IVA (21%) en la factura.
- Ingresar el IVA trimestralmente (Modelo 303).
- Presentar resumen anual (Modelo 390).
- No se aplica la reducción del 50% en el IRPF.
- Puede deducir gastos (IBI, comunidad, seguros, etc.) como actividad económica.
Guía Rápida: ¿Debo aplicar IVA?
PUNTO DE PARTIDA
¿Cuál es el uso principal del inmueble que alquilas?
OPCIÓN A:
Uso para Actividad Económica
(Local, oficina, almacén, etc.)
RESULTADO: SUJETO A IVA (21%)
(Ver Caso 3)
OPCIÓN B:
Uso como Vivienda Habitual
Siguiente pregunta:
¿Quién es el inquilino?
Un Particular
EXENTO DE IVA
(Ver Caso 1)
Una Empresa
¡CUIDADO!
(Ver Caso 2)
¿Contrato designa empleado fijo?
SÍ = EXENTO
NO (rotatorio) = SUJETO A IVA
Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Si alquilo un piso a un estudiante, lleva IVA?
Aquí hay un matiz importante que afecta de forma distinta al IVA y al IRPF:
1. Respecto al IVA: Está EXENTO.
La ley exime del IVA los arrendamientos destinados a «vivienda». Un alquiler a un estudiante para el curso académico se considera uso de vivienda (como el Caso 1) y, por lo tanto, no se le repercute el impuesto.
2. Respecto al IRPF (¡Atención!): NO lleva la reducción del 50%.
Esa reducción es solo para arrendamientos de «vivienda habitual y permanente». Un alquiler temporal para el curso académico (por ejemplo, de septiembre a junio) se considera un alquiler de temporada. Por tanto, aunque declara los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario, no puede aplicar la reducción del 50%.
Tienes más información sobre este tema aquí: 👉 https://inmobiliariainmohouse.es/alquiler-permanente-vs-alquiler-temporal/
¿Puedo deducir gastos si alquilo a una empresa con IVA?
Sí. Al considerarse una actividad económica (como el Caso 3), puede deducir todos los gastos relacionados con la actividad, como intereses de la hipoteca, reparaciones, IBI, tasa de basuras, cuotas de comunidad, seguros, etc. Sin embargo, perderá la reducción del 50% en el IRPF que se aplica a los alquileres de vivienda habitual.
Si alquilo a una empresa para un empleado (exento), ¿debo darme de alta en Hacienda?
No es una obligación estricta (ya que la operación está exenta de IVA), pero sí es muy recomendable para evitar problemas o consultas futuras de Hacienda.
Lo correcto es hacer lo siguiente:
- Presentar una declaración censal (Modelo 036 o 037) para informar del inicio de la actividad.
- Marcar la casilla específica que indica «arrendamiento exento».
- Esto te proporciona seguridad jurídica y transparencia con la Agencia Tributaria.
Respecto al IRPF, no cambia nada: los ingresos se siguen declarando como rendimientos del capital inmobiliario.
Recomendación Importante
Las implicaciones fiscales, especialmente en el arrendamiento a empresas, son complejas y han sido objeto de cambios interpretativos por parte de Tributos.
Dado que un error en la aplicación del IVA puede acarrear sanciones, es altamente recomendable consultar con un asesor fiscal para analizar su caso concreto, redactar adecuadamente el contrato y asegurar el cumplimiento de todas las obligaciones fiscales.
