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Hipoteca fija o variable: cuál te conviene y cómo decidirlo con números
La respuesta corta
Con la fija pagas la misma cuota hasta el final: pagas por dormir tranquilo. Con la variable la cuota sigue al Euríbor: si baja, pagas menos; si sube, pagas más. Nuestra regla: elige variable solo si podrías pagar la cuota con el Euríbor 2 puntos más alto sin pasar del 35 % de tus ingresos netos. Si no, fija.
30-35 %de tus ingresos: el endeudamiento máximo que suelen aceptar los bancos, según el Banco de España
2 %comisión máxima por amortizar una fija en sus 10 primeros años
0 €de comisión por pasar de variable a fija a partir del tercer año
En esta guía
Fija, variable y mixta en un minuto
Es la pregunta que más nos hacen los compradores cuando ya tienen la vivienda elegida y empiezan a llegar las ofertas del banco. No hay una respuesta buena para todo el mundo, pero sí una forma sencilla de saber cuál encaja contigo. Primero, lo básico:
| Fija | Variable | Mixta | |
|---|---|---|---|
| Tipo de interés | El mismo todo el préstamo | Euríbor + un diferencial (por ejemplo, Euríbor + 0,70 %) | Fijo unos años y después variable |
| Tu cuota | No cambia nunca | Cambia en cada revisión (cada 6 o 12 meses) | Fija al principio; luego cambia |
| Quién asume el riesgo de que suban los tipos | El banco | Tú | El banco los primeros años; después, tú |
| Comisión si amortizas antes de tiempo | Más alta: hasta el 2 % (1,5 % tras 10 años) | Más baja: hasta el 0,25 % o el 0,15 %, y solo los primeros años | La de cada tramo |
| Encaja con | Presupuestos ajustados y plazos largos | Economías holgadas o plazos cortos | Quien quiere estabilidad al principio |
La idea clave: en la fija, el banco te cobra por quedarse con el riesgo de que los tipos suban. Por eso, cuando se firma, la fija suele ser algo más cara que la variable. En la variable ese riesgo es tuyo: si el Euríbor baja, ganas tú; si sube, lo pagas tú.
El Euríbor hoy y cómo afecta a tu cuota
El Euríbor a 12 meses (a un año) es, según el Banco de España, el principal índice de referencia de los préstamos hipotecarios en España. Existen otros plazos (a 3 o a 6 meses), pero cuando se habla del Euríbor de las hipotecas se habla del de 12 meses. Cada mes, el Banco de España publica en el BOE su media oficial, y ese es el dato que usan los bancos para revisar tu tipo. Aquí lo tienes actualizado:
Euríbor a 12 meses
—
Dato oficial de —
Mes anterior: —
Hace un año: —
Últimos 12 meses
Media mensual oficial que publica el Banco de España en el BOE y que usan las hipotecas variables para revisar el tipo. La actualizamos cada mes.
Cómo funciona la revisión. Cada 6 o 12 meses (lo dice tu escritura), el banco toma el Euríbor oficial de referencia, normalmente el publicado uno o dos meses antes, le suma tu diferencial y recalcula la cuota. Hasta la siguiente revisión, la cuota no se mueve.
Nadie sabe hacia dónde irá. Para que te hagas una idea de lo que puede moverse: en diciembre de 2020 el Euríbor oficial estaba en −0,497 % y en octubre de 2023 llegó al 4,160 %. Quien decide por la variable tiene que estar preparado para los dos escenarios.
Un ejemplo con números
Una hipoteca de 150.000 € a 30 años. Imagina que el banco te ofrece dos opciones: un 3 % fijo o Euríbor + 0,70 %. Son cifras de ejemplo, no ofertas reales. Así quedaría la cuota según lo que haga el Euríbor:
| Escenario | Tipo que pagas | Cuota al mes |
|---|---|---|
| Fija al 3 % (pase lo que pase) | 3,00 % | 632 € |
| Variable si el Euríbor baja al 2 % | 2,70 % | 608 € |
| Variable con el Euríbor de agosto de 2026 (2,954 %) | 3,65 % | 687 € |
| Variable si el Euríbor vuelve al 4,160 % de octubre de 2023 | 4,86 % | 792 € |
Fíjate en la diferencia entre el mejor y el peor escenario de la variable: 184 € al mes. Esa es la pregunta de verdad: si mañana te tocara pagar 792 € en lugar de 608 €, ¿podrías hacerlo sin agobios? Con estas cifras, además, el variable solo empieza a compensar si el Euríbor baja del 2,30 % (el 3 % de la fija menos el 0,70 % de diferencial).
Cuotas calculadas con amortización francesa, como si el tipo se mantuviera todo el préstamo. En la variable, cada revisión recalcula la cuota sobre lo que te queda por pagar.
Calculadora: compara tus dos ofertas
Mete los datos de las ofertas que te hayan dado. Si todavía no tienes ofertas, prueba primero cuánta hipoteca puedes pagar con nuestro simulador de hipotecas.
Calculadora
Compara tu oferta fija con la variable
Pon lo que te ofrece el banco. Te decimos cuánto pagarías con cada una hoy, qué pasaría si el Euríbor subiera 2 puntos y a partir de qué Euríbor el variable te saldría más caro.
iEl importe de la hipoteca, no el precio de la casa. Si compras por 180.000 € y el banco financia el 80 %, pon 144.000.
iLos años para devolverla. Lo habitual está entre 20 y 30.
iEl TIN de la oferta fija, con las bonificaciones que vayas a cumplir (nómina, seguros…). Está en la ficha que te da el banco (FEIN).
iLo que el banco suma al Euríbor. Si la oferta dice «Euríbor + 0,70 %», pon 0,70. Si el primer año va a tipo fijo, ignóralo: aquí comparamos lo que pagarías a partir de la primera revisión.
iViene puesto el último dato oficial. Cámbialo para probar otros escenarios.
Cuota con la fija—
Cuota con la variable hoy (—)—
Variable si el Euríbor sube 2 puntos—
—
Cuotas con amortización francesa. La variable se calcula como si el tipo se mantuviera, y en la realidad cambiará en cada revisión. No es una oferta vinculante.
Cómo decidir: la prueba de los 2 puntos
Olvídate de adivinar el futuro del Euríbor. Nadie lo sabe, tampoco los bancos. Lo que sí puedes saber es cuánto riesgo aguanta tu economía. Hazte esta prueba:
- Calcula la cuota de la variable con el Euríbor actual más 2 puntos (la calculadora de arriba lo hace por ti).
- Divide esa cuota entre tus ingresos netos mensuales (los de todos los que firmáis la hipoteca, sumando también otros préstamos que tengáis).
- Si el resultado no pasa del 35 %, la variable es una opción razonable para ti. Si lo pasa, la fija te protege de un problema que no podrías asumir.
La fija suele encajar mejor si…
- Tu cuota ya ronda el 30-35 % de tus ingresos y no tienes margen para subidas.
- Pides la hipoteca a 25 o 30 años: cuanto más largo el plazo, más revisiones y más incertidumbre.
- Valoras saber exactamente lo que pagarás cada mes durante toda la vida del préstamo.
- No tienes pensado amortizar de forma anticipada en los primeros años.
La variable puede compensarte si…
- Pasas la prueba de los 2 puntos con holgura y tienes ahorros para imprevistos.
- El plazo es corto o piensas amortizar pronto: las comisiones por adelantar dinero son mucho más bajas que en la fija.
- Te ofrecen un diferencial bajo y la fija de tu banco es claramente más cara.
- Crees que venderás la vivienda en pocos años y cancelarás la hipoteca.
¿Y la mixta?
Es un término medio: los primeros años pagas un tipo fijo y después pasas a Euríbor + diferencial. Tiene sentido si esperas ganar margen con el tiempo (por ejemplo, porque tus ingresos subirán o porque vas a amortizar). Compara bien el diferencial del tramo variable: es el que pagarás durante la mayor parte del préstamo.
Lo que tienes que mirar en la oferta
- TIN y TAE. El TIN es el interés que determina la cuota; la TAE incluye además comisiones y otros gastos, y sirve para comparar ofertas entre sí.
- Bonificaciones. El tipo que te anuncian suele exigir domiciliar la nómina y contratar seguros u otros productos. Si un día dejas de cumplirlas, el tipo sube. Calcula lo que te cuestan esos productos al año.
- El primer año de la variable. Muchas variables empiezan con unos meses a tipo fijo. Lo que importa es el diferencial que pagarás después.
- Comisiones por amortizar antes de tiempo. Para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, la ley fija estos máximos, que nunca pueden superar la pérdida real del banco:
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima por amortizar anticipadamente |
|---|---|
| Variable | 0,15 % durante los 5 primeros años, o 0,25 % durante los 3 primeros (el contrato elige una de las dos). Después, nada. |
| Fija | 2 % durante los 10 primeros años y 1,5 % a partir de entonces. |
| Cambio de variable a fija (con tu banco o con otro) | 0,05 % durante los 3 primeros años. Después, nada. |
- Sin cláusula suelo: en las hipotecas variables la ley prohíbe fijar un tipo mínimo. Eso sí, el interés tampoco puede ser negativo: aunque el Euríbor baje de cero, como mucho pagarías un 0 %.
- Antes de firmar, el banco tiene que darte la ficha europea de información normalizada (FEIN) con al menos 10 días de antelación, y tienes que pasar por el notario para que te explique el contrato. Aprovecha para preguntarle todo lo que no tengas claro.
¿Y si me equivoco? Cambiar de variable a fija
Elegir variable no es para siempre. Si más adelante el Euríbor sube y prefieres estabilidad, puedes pasarte a fija de dos formas: negociándolo con tu banco (una novación) o llevándote la hipoteca a otro banco que te ofrezca un tipo fijo (una subrogación).
La ley lo pone fácil: durante los tres primeros años del préstamo, la comisión por el cambio no puede pasar del 0,05 % de lo que te quede por pagar, y a partir del tercer año el banco no puede cobrarte comisión por este motivo. Lo que no está limitado es el tipo fijo que te ofrezcan en ese momento: si esperas a que el Euríbor ya haya subido mucho, la fija también estará más cara.
El camino contrario, de fija a variable, también es posible, pero la comisión por amortizar una fija es mucho mayor. Revisa tu escritura antes de plantearlo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el diferencial?
Es lo que el banco suma al Euríbor para calcular tu tipo de interés. Con «Euríbor + 0,70 %» y un Euríbor del 2,954 %, pagarías un 3,654 %. El diferencial no cambia en toda la vida del préstamo, salvo que dejes de cumplir las bonificaciones pactadas.
¿Cuándo notaré una subida del Euríbor en mi cuota?
En tu próxima revisión, no antes. Si tu hipoteca se revisa una vez al año, una subida de hoy puede tardar meses en llegar a tu cuota, y lo mismo pasa con las bajadas. La fecha y el Euríbor de referencia que se usa vienen en tu escritura.
¿Cuánto sube mi cuota por cada punto que sube el Euríbor?
Depende de lo que te quede por pagar y de los años que falten. Como referencia, en una hipoteca de 150.000 € a 30 años que pasa del 3,65 % al 4,65 %, la cuota sube unos 87 € al mes. Puedes probar tu caso en la calculadora de esta página cambiando el Euríbor.
¿Las hipotecas variables tienen cláusula suelo?
No en las firmadas desde el 16 de junio de 2019: la Ley 5/2019 prohíbe fijar un límite a la baja en las variables. A cambio, el interés tampoco puede ser negativo.
¿Puedo pedir que me presten el 100 % con una fija?
El tipo de interés no cambia cuánto te prestan: lo normal es que el banco financie hasta el 80 % del valor de tasación. Si no tienes ahorrada la entrada y es tu primera vivienda, mira los avales ICO y las ayudas para comprar tu primera vivienda. Y recuerda que los gastos de la compra los pagas tú.
¿Dudas entre fija y variable?
Cuéntanos tu caso: revisamos contigo las ofertas que tengas y te ponemos en contacto con la entidad adecuada, sin compromiso.
Inmohouse · Calle Caba, 5, entreplanta, Albacete · Teléfono 967 70 29 24
Fuentes oficiales
- Banco de España: tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario (Euríbor mensual).
- BOE: Resolución de 1 de septiembre de 2026 del Banco de España (Euríbor de agosto de 2026) y Resolución de 4 de enero de 2021 (Euríbor de diciembre de 2020).
- BOE: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: artículo 21 (sin cláusula suelo ni interés negativo), artículo 23 (comisiones por amortización anticipada y cambio a tipo fijo) y artículo 14 (FEIN y visita al notario).
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: consejos para firmar tu primera hipoteca (endeudamiento del 30-35 %) y guía de hipotecas.
Información general con fines divulgativos. Los tipos del ejemplo son ilustrativos y no son ofertas de ninguna entidad. Las comisiones indicadas son los máximos de la Ley 5/2019 para préstamos firmados desde el 16 de junio de 2019; revisa siempre tu oferta y tu escritura.
