Comprar · Vender · Compraventa

Contrato de arras: lo que te juegas al firmar

CompradoresVendedores

Actualizado: octubre de 2026 · Fuentes oficiales: Código Civil, Ley de Propiedad Horizontal y consultas de la Dirección General de Tributos

Hasta que se firman las arras, comprar una casa es una conversación. Las dos partes pueden cambiar de idea sin coste. El día de las arras eso se acaba: hay dinero encima de la mesa, un precio cerrado y una fecha para ir al notario. Por eso es el documento que más conviene entender antes de firmar, y el que más gente firma sin haberlo leído con calma.

Qué son las arras

El contrato de arras es un contrato privado entre comprador y vendedor. El comprador entrega una cantidad como señal y los dos se comprometen a firmar la compraventa en escritura antes de una fecha. Ese dinero no es un gasto aparte: es un adelanto del precio y se descuenta el día de la firma.

No hace falta notario para firmarlo. Un documento privado obliga igual a quien lo firma, como recoge el artículo 1278 del Código Civil. Lo que sí hace falta es que esté bien redactado, porque si mañana hay un problema, lo que diga ese papel es lo que va a contar.

Ojo con confundirlo con la reserva. Muchas agencias, antes de las arras, hacen firmar al comprador un documento de reserva con una cantidad pequeña mientras el vendedor acepta la oferta. Son documentos distintos, y lo que pasa con el dinero de la reserva depende de lo que diga cada una.

Los tres tipos de arras

Todo el contrato gira alrededor de una pregunta: qué pasa si uno de los dos se echa atrás. La respuesta depende del tipo de arras que pactéis.

Penitenciales. Son las que se firman casi siempre en la compraventa de vivienda. El artículo 1454 lo resume en una línea: se puede deshacer la venta «allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». Dan una salida a los dos, pero esa salida tiene precio, y el precio está fijado desde el primer día.

Confirmatorias. El dinero es solo un adelanto del precio. Nadie puede irse pagando: si uno incumple, el otro puede exigir que se firme la compraventa o romper el contrato y pedir una indemnización, que no tiene por qué limitarse a lo que se entregó. Normalmente, eso acaba en el juzgado.

Penales. Funcionan como una multa pactada de antemano para quien incumpla. La parte cumplidora elige entre exigir que se firme o cobrar la penalización, pero no las dos cosas, salvo que el contrato lo permita.

• Si el contrato no deja claro que las arras son penitenciales, los tribunales suelen entender que son confirmatorias. Llamarlas «arras» no basta: el documento tiene que decir que cualquiera de las partes puede desistir perdiéndolas o devolviéndolas duplicadas, o citar el artículo 1454 del Código Civil.

Si alguien se echa atrás: un ejemplo con números

Esa «multa» es la que evita que una de las partes cambie de idea por un capricho. Por eso no conviene firmar arras simbólicas: si la cantidad es muy baja, al vendedor le puede salir a cuenta romper el trato si aparece alguien que paga más.

¿Y si el vendedor se echa atrás y no devuelve el doble? Habrá que reclamárselo, primero por escrito (un burofax) y, si no paga, en el juzgado. Desde la Ley Orgánica 1/2025, antes de demandar hay que acreditar, por regla general, que se ha intentado llegar a un acuerdo. Si es tu caso, habla con un abogado.

Cuánto se entrega y qué plazo se pone

La ley no fija ni el importe ni el plazo. Los dos los pactáis vosotros. En la práctica:

• El importe suele estar entre el 5 % y el 15 % del precio. Menos protege poco; más inmoviliza demasiado dinero del comprador antes de tener la hipoteca firmada.
• El plazo suele ser de unas semanas o pocos meses, a menudo entre 20 y 60 días. Si hay hipoteca, deja margen para la tasación y la aprobación del banco. Si el vendedor tiene que cancelar la suya o necesita unos días para la mudanza, también.

Págalo siempre por transferencia o cheque bancario, nunca en billetes. Así queda constancia, y el día de la escritura el notario va a pedir que se identifique cómo se ha pagado cada cantidad, incluidas las arras. Si te planteas pagar en efectivo, mira antes los límites en comprar vivienda en efectivo.

Y no olvides que al precio se suman los impuestos y los demás gastos de la compraventa. Las arras salen de tus ahorros, igual que esos gastos.

Qué revisar antes de firmar

Casi todos los problemas que vemos tras unas arras se podían haber visto antes de firmarlas. Esta es la lista que repasamos en cada operación:

• La nota simple del Registro de la Propiedad, reciente. Te dice quién es el dueño y qué cargas tiene la vivienda. Se pide en la web del Colegio de Registradores por unos 10 € por finca. Fíjate en las hipotecas y en avisos como la afección fiscal.
• Que firman todos los dueños. Si la casa es de un matrimonio, firman los dos, también si se están separando (lo explicamos en vender la casa en un divorcio). Si viene de una herencia, firman todos los herederos.
• Si el vendedor todavía debe la hipoteca, cómo se va a cancelar el día de la firma. Es muy habitual y tiene solución: lo contamos en todavía debo la hipoteca, ¿puedo vender?
• Que la comunidad de vecinos está al día. En la escritura el vendedor tiene que acreditarlo con un certificado del administrador, salvo que el comprador le exima (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).
• El certificado energético, que el vendedor tiene que tener para vender.
• Si es una vivienda protegida, si necesita autorización para venderse antes de firmar nada. Lo tienes en nuestra guía de VPO en Albacete.
• Si el comprador necesita hipoteca, que la tenga preaprobada. Lo vemos más abajo.

Qué tiene que decir el contrato

Cuanto más detallado, menos discusiones. Como mínimo:

• Quién compra y quién vende, con nombre y DNI. Si alguna parte es una empresa, quién firma por ella y con qué poder.
• La vivienda bien identificada: dirección completa, datos del Registro y referencia catastral, con el garaje y el trastero si van incluidos. Mejor si se adjunta la nota simple.
• El precio total de la compraventa, para que nadie pueda cambiarlo después.
• El importe de las arras, cómo se paga y que se descuenta del precio.
• El tipo de arras, dicho con claridad. Si son penitenciales, con mención al artículo 1454 del Código Civil.
• La fecha límite para firmar la escritura y quién elige notaría.
• Que la vivienda se entrega libre de cargas, de ocupantes y al corriente de impuestos y comunidad.
• Qué muebles se quedan y cuándo se entregan las llaves. Si el vendedor necesita quedarse unos días después de la escritura, se pacta aquí, con un contrato de precario.
• Cómo se reparten los gastos de la compraventa.

Una cosa que conviene saber: si una de las partes fallece antes de la escritura, el contrato no se cae. Sus herederos quedan obligados a cumplirlo, según el artículo 1257 del Código Civil.

Si vas a pedir hipoteca

Aquí está el error más caro que vemos. Con arras penitenciales, si el banco no te da la hipoteca o la tasación sale por debajo de lo que esperabas, para la ley eres tú quien no compra. Y pierdes las arras, salvo que el contrato diga otra cosa.

Hay contratos que incluyen una condición para recuperar el dinero si no llega la financiación. Nosotros, en Inmohouse, preferimos hacerlo al revés: no firmamos arras condicionadas a la hipoteca, y pedimos al comprador que vaya antes al banco a por la preaprobación. Le damos el contacto de varias entidades y él decide con cuál trabaja. Así, cuando se firman las arras, las dos partes saben que la compra es viable.

Si todavía no sabes qué hipoteca te conviene, empieza por hipoteca fija o variable.

Arras y Hacienda

Si la venta se firma, las arras son parte del precio y no hay que hacer nada especial con ellas. El problema viene cuando la operación se cae:

• Si eres el vendedor y te quedas las arras porque el comprador se echó atrás, Hacienda lo considera una ganancia patrimonial. Se declara en la renta del año en que puedes quedártelas y tributa con el resto de tus ingresos (la base general), no como la venta de un inmueble. Así lo dice la Dirección General de Tributos en la consulta V0397-20.
• Si eres el comprador y pierdes las arras, la Dirección General de Tributos admite que es una pérdida patrimonial, que también va a la base general (lo recuerda, por ejemplo, en la consulta V1119-24).

Para tu caso concreto, cuéntaselo a tu asesor antes de hacer la declaración.

Preguntas frecuentes

Información general con fines divulgativos. No sustituye el asesoramiento de un abogado o un asesor fiscal para tu caso concreto.