Blog inmobiliario
de Albacete
Vender · Compraventa
Contrato de precario en la compraventa: cómo quedarte unos días en la vivienda después de venderla
La respuesta corta
Si necesitas seguir unos días en tu casa después de venderla, firma con el comprador un contrato de precario: te deja usarla gratis hasta una fecha concreta. Ponlo por escrito (o en la propia escritura), con el día de entrega de llaves, quién paga los suministros y una penalización por cada día de retraso. Si pagas algo por quedarte, ya no es precario: es un alquiler, y eso le complica mucho las cosas al comprador.
0 €de renta: si pagas por quedarte, deja de ser precario
1 fechala de entrega de llaves, por escrito y firmada por los dos
5 añoslo que puede llegar a durar un alquiler de vivienda habitual: por eso no se firma un alquiler
En esta guía
Qué es el precario y cuándo se usa
Vendes tu casa, firmas la escritura y cobras, pero la mudanza no está lista o tu nueva vivienda todavía no está disponible. Lo habitual es pedir al comprador que te deje seguir unos días. Para hacerlo con seguridad para los dos existe el precario.
El precario es una cesión gratuita del uso de una vivienda. En una compraventa, el nuevo propietario (el comprador) deja que el vendedor siga viviendo en ella durante un plazo corto después de la firma. El vendedor no se convierte en inquilino: solo tiene permiso para usarla hasta la fecha acordada.
Que sea gratis es lo que lo define. El Código Civil lo dice así: si quien usa la cosa tiene que pagar algo a cambio, «la convención deja de ser comodato» (el préstamo de uso gratuito, que es lo que es el precario).
Cuándo se usa:
- El vendedor necesita unos días o semanas para la mudanza.
- El vendedor va a comprar otra vivienda y necesita cobrar esta venta antes de firmar la compra.
- La entrega de llaves el mismo día de la firma no es posible por cualquier otro motivo.
El plazo lo acuerdan comprador y vendedor. Lo normal es que sea corto: cuanto más largo, más riesgo asume el comprador.
Precario o alquiler: por qué no es lo mismo
A veces el vendedor ofrece pagar algo «para que sea justo». Parece buena idea, pero cambia por completo la situación del comprador:
| Precario | Alquiler | |
|---|---|---|
| ¿El vendedor paga por quedarse? | No, es gratis | Sí, una renta |
| Ley que lo regula | Código Civil (préstamo de uso) | Ley de Arrendamientos Urbanos |
| ¿Cuánto puede durar? | Lo pactado. Pasada la fecha, el comprador puede pedir la vivienda cuando quiera | Si es la vivienda habitual del que la ocupa, el contrato se prorroga cada año hasta 5 años (7 si el propietario es una empresa), aunque se haya firmado por menos |
| Si no sale en la fecha | Juicio de desahucio por precario | Hay que esperar a que acabe el contrato y sus prórrogas |
Por eso, para unos días o semanas, al comprador le conviene el precario. Si lo que se necesita son meses y el comprador va a cobrar una renta, ya hablamos de un alquiler, y conviene que lo redacte un profesional.
Qué debe incluir el acuerdo
El precario se puede pactar de palabra, pero no es recomendable. Un documento firmado evita malentendidos y, si hay problemas, sirve de prueba. Conviene que recoja al menos:
- La fecha exacta de entrega de las llaves y en qué estado debe dejarse la vivienda (vacía, limpia, con lo que se queda).
- Que es gratuito: que el vendedor no paga nada por usarla.
- Quién paga los suministros (luz, agua, gas) mientras el vendedor sigue allí. Lo lógico es que los pague él: la ley ya le atribuye los gastos ordinarios del uso.
- Un inventario de los muebles y elementos que se quedan, mejor con fotos del día de la firma.
- Una penalización por cada día de retraso. No es una renta: es una cláusula penal que solo se aplica si el vendedor no entrega la vivienda en la fecha pactada. Sirve para que el plazo se cumpla.
- La prohibición de ceder o alquilar la vivienda a otra persona durante ese tiempo.
¿Documento aparte o en la escritura? Las dos cosas valen. Pero ten en cuenta que, según el artículo 1462 del Código Civil, firmar la escritura de venta equivale a entregar la vivienda, salvo que la propia escritura diga otra cosa. Por eso lo más limpio es pedir al notario que recoja en la escritura que el vendedor se queda en precario hasta una fecha y con qué condiciones. Si se hace en un documento aparte, que lo firmen los dos el mismo día.
Una garantía más: retener parte del precio. Algunos compradores piden que se retenga una cantidad en la firma, que se entrega al vendedor cuando deja las llaves. Funciona igual que la retención que se hace cuando todavía falta la cancelación registral de la hipoteca del vendedor, y también debe quedar por escrito.
Modelo orientativo de cláusulas
Para que veas cómo suele quedar por escrito. Es una orientación: adáptalo a tu caso y revísalo con el notario o con tu agente antes de firmar.
Ejemplo de acuerdo de precario tras la compraventa
- Cesión. D./D.ª [comprador], propietario de la vivienda de [dirección] desde la escritura de compraventa firmada hoy ante el notario [nombre], cede su uso a D./D.ª [vendedor] en precario, de forma gratuita y sin renta alguna.
- Plazo. El vendedor entregará la vivienda y todas sus llaves, libre de ocupantes y de enseres (salvo los del inventario adjunto), como muy tarde el [fecha] a las [hora].
- Uso. Solo podrá usarla el vendedor y su familia como hasta ahora. No podrá cederla, alquilarla ni dejar que la ocupen terceros.
- Gastos. Los suministros (luz, agua, gas, internet) hasta la entrega son por cuenta del vendedor, que facilitará el cambio de titular.
- Estado. La vivienda se devolverá en el mismo estado en que estaba el día de la escritura, según las fotos e inventario adjuntos, salvo el desgaste normal por el uso.
- Retraso. Por cada día de retraso en la entrega, el vendedor pagará [importe] € en concepto de cláusula penal, sin perjuicio de que el comprador pueda reclamar la vivienda judicialmente.
- Garantía (opcional). De la parte del precio pagada hoy se retienen [importe] €, que se entregarán al vendedor al recibir las llaves, descontando, si las hubiera, las penalizaciones del punto anterior.
¿Y si el vendedor no se va en la fecha pactada?
Mientras dura el plazo, el comprador tiene que respetarlo. El Código Civil solo le permite pedir la vivienda antes si tiene una necesidad urgente de ella. Si no se fija ninguna fecha, el propietario puede reclamarla cuando quiera (artículo 1750): otra razón para ponerla por escrito.
Si llega la fecha y el vendedor sigue dentro, el comprador puede:
- Requerirle la entrega por escrito (un burofax, por ejemplo) e intentar un acuerdo. Desde la Ley Orgánica 1/2025, antes de ir al juzgado, por regla general, hay que acreditar que se ha intentado negociar.
- Demandar por desahucio por precario. La Ley de Enjuiciamiento Civil lo tramita por juicio verbal, sea cual sea el valor de la vivienda.
- Cobrar la penalización pactada por cada día de retraso, o descontarla de la cantidad retenida, si la hubo.
- Para el vendedor: quedarte más allá de la fecha te sale caro. Además de la penalización, el Código Civil te hace responsable de su pérdida a partir de ese día, aunque se deba a un caso fortuito y no sea culpa tuya (artículo 1744).
¿Y si necesito quedarme más tiempo?
Si no se trata de unos días, sino de meses o de seguir viviendo en la casa de forma indefinida, el precario no es la herramienta adecuada. Hay otras fórmulas, como vender la nuda propiedad y reservarte el usufructo. Lo explicamos en ¿Puedo vender mi vivienda y seguir viviendo en ella?
Si vas a vender y necesitas unos días de margen, coméntalo desde el principio, antes de firmar las arras: así el comprador lo sabe desde el inicio y la fecha de entrega queda pactada en el propio contrato de arras.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos días puedo quedarme?
Los que acordéis. La ley no fija un máximo. En la práctica se pactan días o pocas semanas: más allá de eso, al comprador le suele interesar otra fórmula.
¿Quién paga la luz, el agua y el gas mientras sigo en la casa?
Lo normal es que el vendedor, que es quien los consume. El Código Civil pone a cargo de quien usa la cosa prestada los gastos ordinarios de uso y conservación. Aun así, escríbelo en el acuerdo.
¿Y si se estropea algo durante esos días?
El vendedor no responde del desgaste normal por el uso, si no es culpa suya (artículo 1746). Sí responde de los daños que cause. Las fotos e inventario del día de la firma evitan discusiones.
¿El comprador puede pedirme que me vaya antes de la fecha?
Solo si tiene una necesidad urgente de la vivienda. Si habéis pactado una fecha, en principio tiene que respetarla.
¿Puedo pagar algo al comprador por quedarme, para que sea más justo?
Puedes, pero entonces ya no es un precario, sino un alquiler, y el comprador podría encontrarse con las prórrogas de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por eso la mayoría de compradores prefieren el precario gratuito con una penalización por retraso.
¿Y al revés? ¿Puede el comprador entrar antes de la escritura?
También se puede hacer con un precario, pero aquí el riesgo es del vendedor: si la compra no llega a firmarse (por ejemplo, porque el banco no concede la hipoteca), tendría a alguien viviendo en su casa sin haber cobrado. Si se plantea, que sea con las arras firmadas, una fecha clara y por escrito.
¿Vas a vender y necesitas unos días de margen?
Lo pactamos con el comprador desde las arras y lo dejamos por escrito para que nadie se lleve sorpresas el día de la firma.
Inmohouse · Calle Caba, 5, entreplanta, Albacete · Teléfono 967 70 29 24
Fuentes oficiales
- BOE: Código Civil: artículo 1462 (la escritura equivale a la entrega, salvo que diga otra cosa) y artículos 1740 a 1752 (comodato y precario; en especial, 1741, 1743, 1744, 1746, 1749 y 1750).
- BOE: Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil: artículo 250.1.2.º (desahucio por precario en juicio verbal).
- BOE: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: artículo 9 (duración mínima y prórrogas del alquiler de vivienda).
- BOE: Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (intento previo de negociación antes de demandar).
Información general con fines divulgativos. El modelo de cláusulas es orientativo y no sustituye el asesoramiento de un notario o abogado para tu caso concreto.
