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Vender · IRPF
Renta vitalicia: vender con más de 65 años sin pagar IRPF por la ganancia
La respuesta corta
Si tienes más de 65 años y vendes un piso que no es tu vivienda habitual (uno alquilado, una segunda residencia, uno heredado, un local…), puedes no pagar IRPF por la ganancia si, en los seis meses siguientes, destinas lo que has cobrado a contratar una renta vitalicia con una aseguradora. El máximo es de 240.000 € en toda tu vida. A cambio, ese dinero se convierte en una paga para siempre y no puedes recuperarlo sin perder la ventaja.
240.000 €máximo que puedes destinar a rentas vitalicias con derecho a la exención
6 mesesdesde la venta para contratar la renta
8 %de cada pago de la renta que tributa si la contratas con más de 70 años
En esta guía
¿Cuándo te interesa?
Si vendes tu vivienda habitual con más de 65 años, no necesitas nada de esto: la ganancia ya está exenta por ley. Te lo contamos en la ganancia patrimonial al vender una vivienda.
La renta vitalicia sirve para todo lo demás: el piso que tienes alquilado, la casa del pueblo, el piso que heredaste de tus padres, un local, una plaza de garaje o un terreno. Si lo vendes por más de lo que te costó, esa ganancia paga IRPF (del 19 % al 30 % por tramos), salvo que reinviertas el dinero en una renta vitalicia.
Encaja especialmente si quieres un ingreso fijo para complementar la pensión y no necesitas tener ese dinero disponible.
Requisitos
- Tener más de 65 años cuando vendes.
- Reinvertir lo que obtienes por la venta, no solo la ganancia. Si reinviertes una parte, solo queda exenta la parte proporcional de la ganancia.
- Hacerlo en seis meses desde la fecha de la venta.
- Máximo de 240.000 € por persona, sumando todas las rentas vitalicias que contrates con esta exención a lo largo de tu vida. Lo que pase de esa cifra no cuenta como reinvertido.
- Contrato con una aseguradora, y tú como beneficiario. Un acuerdo con un particular no vale.
- Condiciones de la renta: pagos al menos una vez al año, que empiecen en el plazo de un año desde que la contratas y que el importe anual no baje más de un 5 % respecto al año anterior.
- Avisar a la aseguradora de que la renta es la reinversión de una venta, para aplicar esta exención.
El límite de 240.000 € es por persona, no por operación. Si el piso es de un matrimonio y los dos tenéis más de 65 años, cada uno puede reinvertir lo que le corresponde de su parte con su propio límite.
Ejemplo: cuánto te ahorras
Caso 1: reinviertes todo
Un ejemplo con cifras redondas (no es un caso real): Carmen, de 72 años, vende el piso que tenía alquilado y obtiene 200.000 € después de gastos. Le costó 100.000 € contando impuestos y gastos de compra, así que gana 100.000 €.
- Sin renta vitalicia, pagaría de IRPF: 6.000 € al 19 % (1.140 €) + 44.000 € al 21 % (9.240 €) + 50.000 € al 23 % (11.500 €) = 21.880 €.
- Si destina los 200.000 € a una renta vitalicia en los seis meses siguientes: 0 € de IRPF por la venta.
Caso 2: vendes por más de 240.000 €
Si Carmen hubiera obtenido 300.000 € con una ganancia de 120.000 €, solo podría reinvertir con derecho a exención 240.000 €, es decir, el 80 % de lo obtenido. Quedaría exento el 80 % de la ganancia (96.000 €) y tributarían los otros 24.000 €: 6.000 € al 19 % (1.140 €) + 18.000 € al 21 % (3.780 €) = 4.920 €, en lugar de los 26.480 € que pagaría sin renta vitalicia.
Para calcular tu ganancia con tus propias cifras, usa la calculadora de la ganancia patrimonial, que incluye la opción de reinversión en renta vitalicia.
Cómo tributa después la renta que cobras
La renta que te paga la aseguradora sí tributa, pero muy poco: solo una parte de cada pago se considera rendimiento, y esa parte depende de la edad que tenías al contratarla. El porcentaje se mantiene toda la vida.
| Edad al contratar la renta | Parte de cada pago que tributa |
|---|---|
| Entre 60 y 65 años | 24 % |
| Entre 66 y 69 años | 20 % |
| Más de 70 años | 8 % |
Esa parte tributa en la base del ahorro, con la escala del 19 % al 30 %, y la aseguradora ya te aplica una retención. Por ejemplo, con una renta supuesta de 9.000 € al año contratada con más de 70 años, solo tributan 720 € (el 8 %); al 19 %, son unos 137 € al año.
Cuánto cobrarás cada mes lo fija la aseguradora según tu edad, el capital y el tipo de interés del momento. Pide varias ofertas y compáralas por escrito.
Lo que debes tener en cuenta
- El dinero deja de estar disponible. Si rescatas la renta o adelantas los pagos, total o parcialmente, pierdes la exención: tendrás que presentar una declaración complementaria del año de la venta, con intereses de demora.
- Tus herederos pueden no recibir nada. Una renta vitalicia pura se acaba con tu fallecimiento. Se puede pactar que pase a otra persona (reversión), un periodo de cobro garantizado o un capital por fallecimiento, pero en los contratos firmados desde el 1 de abril de 2019 la ley limita estas opciones para mantener la exención. Pide a la aseguradora que te confirme por escrito que el contrato cumple esos límites.
- La plusvalía municipal no desaparece. Esta exención es solo del IRPF; al Ayuntamiento le pagas igual. Calcúlala en plusvalía municipal en Albacete.
- No es lo mismo que vender el piso a cambio de una renta. Vender tu vivienda a un particular o a una empresa que te paga una cantidad mensual es otra operación, con otra fiscalidad. Si lo que quieres es seguir viviendo en casa, mira la venta de la nuda propiedad.
Nuestro consejo
Decide antes de firmar la venta. Pide a dos o tres aseguradoras una simulación de la renta con el importe que esperas cobrar, compara lo que te ahorras de IRPF con lo que te darían, y valora si quieres dejar algo a tus herederos. Revísalo con tu asesor fiscal: los seis meses pasan rápido.
Preguntas frecuentes
¿Vale para un piso heredado?
Sí. La exención se aplica a cualquier bien que vendas con más de 65 años, sin importar cómo lo conseguiste. En un piso heredado, lo que cuenta como coste es el valor declarado en la herencia más los gastos.
¿Y para locales, terrenos o garajes?
También. La ley habla de «elementos patrimoniales», así que incluye cualquier inmueble e incluso fondos de inversión o acciones.
¿Tengo que contratar la renta el mismo día de la venta?
No. Tienes seis meses desde la fecha de la venta. Pero conviene tenerlo hablado con la aseguradora antes de firmar.
¿Qué pasa si más adelante necesito el dinero?
Si rescatas la renta, pierdes la exención de la ganancia y tienes que regularizarla con una declaración complementaria e intereses. Por eso solo tiene sentido con dinero que no vas a necesitar.
¿Tengo que declarar la venta en la renta aunque esté exenta?
Sí: la venta se declara en la renta del año siguiente, indicando la reinversión en renta vitalicia. Tu asesor o el programa de Hacienda te lo pedirán.
Normativa: art. 38.3 y disposición adicional novena de la Ley 35/2006 del IRPF; art. 42 del Reglamento del IRPF; art. 25.3 de la Ley del IRPF (tributación de la renta).
¿Vas a vender con más de 65 años?
Calculamos contigo la ganancia, lo que pagarías y lo que te ahorrarías con una renta vitalicia, antes de que firmes.
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