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Coeficientes de abatimiento: si compraste antes de 1995, pagas menos
La respuesta corta
Si la vivienda que vendes es tuya desde antes del 31 de diciembre de 1994, pagas menos IRPF por la ganancia. La parte de la ganancia que se generó hasta el 19 de enero de 2006 se reduce un 11,11 % por cada año que la tuviste hasta 1996, quitando los dos primeros. Hay un tope: solo entra hasta 400.000 € de ventas sumadas desde 2015. Si la heredaste, cuenta la fecha del fallecimiento, no la fecha en que la compró tu familiar.
31/12/1994la vivienda tiene que ser tuya desde antes de esa fecha
11,11 %de reducción por cada año hasta 1996, quitando los dos primeros
400.000 €tope de ventas acumuladas desde 2015 con derecho a la reducción
En esta guía
Cuando vendes una casa por más de lo que te costó, esa ganancia se declara en la renta. Si la casa es tuya desde hace más de treinta años, la ganancia suele ser grande y la factura también. Los coeficientes de abatimiento son una rebaja que se quedó en la ley para esos casos antiguos. No lo arreglan todo, pero en muchas ventas de pisos comprados en los ochenta y principios de los noventa la diferencia se nota.
Qué es el coeficiente de abatimiento
Es una reducción que la ley del IRPF permite aplicar a la ganancia que sale al vender un bien comprado antes del 31 de diciembre de 1994. Cuantos más años tuvieras el bien hasta 1996, mayor es la reducción. Solo afecta a la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006: lo que el bien ha subido de valor desde entonces tributa entero. Es una norma estatal, así que se aplica igual en Albacete que en el resto de España.
A quién se aplica
La reducción está en la disposición transitoria novena de la Ley del IRPF y sigue vigente: la Agencia Tributaria la recoge en su manual de la Renta 2025. Para poder usarla:
- La vivienda tiene que ser tuya desde antes del 31 de diciembre de 1994. Si la compraste en 1995 o después, no te toca.
- No puede estar afecta a una actividad económica, como un local o una oficina desde la que trabajas.
- Tiene que haber ganancia. Si vendes perdiendo dinero, no hay nada que reducir.
- Solo se reduce la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006. Lo que la casa se ha revalorizado después tributa entero.
- Te queda cupo del tope de 400.000 €. Ese tope suma el precio de venta de todo lo que hayas vendido desde el 1 de enero de 2015 aplicando esta reducción, y vale para todo junto: pisos, acciones u otros bienes comprados antes de 1995.
Las obras de mejora van aparte. Si en 2012 hiciste una reforma grande y la vendes con la casa, la parte de la ganancia que corresponde a esa mejora se calcula por separado y no tiene reducción, porque es posterior a 1994. Así lo hace la Agencia Tributaria en el ejemplo de su manual.
Qué cambió en 2015
Desde las ventas realizadas a partir del 1 de enero de 2015, la reducción tiene un tope: 400.000 € de valor de transmisión acumulado. Cuenta lo que has vendido con derecho a reducción desde esa fecha.
- El tope es individual. Si el bien es ganancial, se cuenta según la titularidad de cada cónyuge.
- Si lo ya vendido supera 400.000 €, no hay reducción.
- Si con la venta de ahora se supera, solo se reduce la parte de la ganancia proporcional a lo que cabe hasta 400.000 €.
- No gastan cupo las ventas exentas ni los bienes comprados después del 30 de diciembre de 1994.
Cuánto se reduce según el año de compra
Se cuentan los años desde la compra hasta el 31 de diciembre de 1996, redondeando hacia arriba (un año empezado cuenta entero). A los dos primeros no se les aplica nada, y cada año a partir del tercero rebaja un 11,11 % la parte antigua de la ganancia.
| Año de compra | Años contados hasta 1996 | Reducción de la parte antigua |
|---|---|---|
| 1994 | 3 | 11,11 % |
| 1993 | 4 | 22,22 % |
| 1992 | 5 | 33,33 % |
| 1991 | 6 | 44,44 % |
| 1990 | 7 | 55,55 % |
| 1989 | 8 | 66,66 % |
| 1988 | 9 | 77,77 % |
| 1987 | 10 | 88,88 % |
| 1986 o antes | 11 o más | 99,99 %: esa parte prácticamente no tributa |
Si la fecha de compra fue justo un 31 de diciembre, sale un año menos. Mira la fecha exacta de tu escritura.
Cómo se calcula, paso a paso
- La ganancia total. Precio de venta menos los gastos de la venta (por ejemplo, la plusvalía municipal), y a eso le restas lo que te costó: precio de compra, impuestos y gastos de aquella compra y las mejoras.
- La parte antigua y la parte nueva. La ganancia se reparte según los días. La parte antigua es la que corresponde a los días desde la compra hasta el 19 de enero de 2006, sobre el total de días que has tenido la casa. El resto es la parte nueva y tributa entera.
- El porcentaje. El de la tabla de arriba, según el año de compra.
- El tope de 400.000 €. Si el precio de venta, sumado a lo que ya hayas vendido con esta reducción desde 2015, pasa de 400.000 €, solo se reduce la parte de la ganancia antigua que corresponde al cupo que te queda. Si ya lo gastaste entero, no hay reducción.
- Lo que declaras. La parte nueva más la parte antigua menos la reducción.
Un ejemplo con números
Un piso comprado el 1 de enero de 1990 por 100.000 € y vendido el 30 de septiembre de 2026 por 450.000 €
- Ganancia total: 450.000 € menos 100.000 € = 350.000 €.
- Días con la casa: 13.421. De ellos, 5.862 hasta el 19 de enero de 2006.
- Parte antigua: 350.000 € × 5.862 / 13.421 = 152.872,36 €. Parte nueva: 197.127,64 €, que tributa entera.
- Porcentaje: comprado en 1990, son 7 años contados hasta 1996. Quitando dos, quedan 5 × 11,11 % = 55,55 %.
- Tope: la venta es de 450.000 € y supera los 400.000 € (suponiendo que no has vendido nada antes con esta reducción). Solo se reduce la parte antigua que corresponde a 400.000 €: 152.872,36 € × 400.000 / 450.000 = 135.886,55 €.
- Reducción: 135.886,55 € × 55,55 % = 75.484,98 €.
- Ganancia que declaras: 350.000 € menos 75.484,98 € = 274.515,02 €.
Esos 75.484,98 € dejan de tributar en la base del ahorro. Para simplificar, el ejemplo no tiene gastos de compra y venta ni mejoras. En un caso real, los gastos de la compra se suman a lo que te costó la casa y los de la venta se restan del precio, y eso cambia las cifras. Puedes hacer tus números con nuestra calculadora de la ganancia patrimonial, que aplica los coeficientes si la fecha es de 1994 o anterior.
- Si ya vendiste algo desde 2015 aplicando esta reducción, piso o acciones, ese precio de venta se descuenta del tope de 400.000 €. Revisa tus declaraciones anteriores antes de dar por hecho que tienes el cupo entero.
Un segundo ejemplo, sin tope
Un piso comprado el 15 de junio de 1991 por 60.000 € y vendido el 15 de marzo de 2026 por 250.000 €
- Como la venta no llega a 400.000 €, el tope no entra en juego. Para simplificar, no hay gastos ni mejoras.
- Ganancia total: 250.000 € menos 60.000 € = 190.000 €.
- Días con el piso: 12.692. De ellos, 5.332 hasta el 19 de enero de 2006.
- Parte antigua: 190.000 € × 5.332 / 12.692 = 79.820,36 €. Parte nueva: 110.179,64 €, que tributa entera.
- Porcentaje: desde junio de 1991 hasta el 31 de diciembre de 1996 hay 5 años y medio, que se redondean a 6. Quitando los dos primeros, quedan 4 × 11,11 % = 44,44 %.
- Reducción: 79.820,36 € × 44,44 % = 35.472,17 €.
- Ganancia que declaras: 190.000 € menos 35.472,17 € = 154.527,83 €.
Si vendes en Albacete, la plusvalía municipal que pagues al Ayuntamiento se resta del precio de venta antes de calcular esta ganancia.
Si la vivienda es heredada
Aquí es donde más errores vemos. En una herencia, la casa pasa a ser tuya el día que falleció la persona de la que heredas: la aceptación de la herencia tiene efecto desde ese momento (artículo 989 del Código Civil). La fecha en que tus padres compraron el piso no cuenta para estos coeficientes.
- Si la persona falleció antes del 31 de diciembre de 1994, puedes aplicar la reducción, contando los años desde la fecha del fallecimiento.
- Si falleció después, no hay reducción, aunque el piso estuviera en la familia desde 1970.
- Si heredaste la casa en dos veces, la mitad de tu padre en 1990 y la de tu madre en 2014, solo la mitad heredada en 1990 puede llevar la reducción. Es el caso que resolvió la Dirección General de Tributos en la consulta V2584-16.
Como valor de compra se usa el que se declaró en el impuesto de sucesiones, sin pasar del valor de mercado, más los gastos y tributos de la herencia que te tocó pagar (artículo 36 de la Ley del IRPF). Lo explicamos con más detalle en la guía de herencias en Albacete.
Preguntas frecuentes
Compré mi casa en 1995. ¿Me toca algo?
No. La casa tiene que ser tuya desde antes del 31 de diciembre de 1994. Una compra posterior queda fuera, aunque sea por pocos días.
Heredé el piso en 2010, pero mis padres lo compraron en 1980. ¿Puedo aplicarlos?
No. Para ti, la fecha de compra es la del fallecimiento, 2010, que es posterior a 1994. Lo que sí puede ayudarte es que el valor de compra sea el declarado en sucesiones, que suele estar más cerca del precio actual.
Tengo más de 65 años y vendo mi vivienda habitual. ¿Necesito esto?
Probablemente no. Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta (artículo 33 de la Ley del IRPF), así que no queda nada que reducir. Los coeficientes interesan sobre todo cuando no hay exención: un piso alquilado, una segunda residencia o una casa heredada. Tienes los casos en ganancia patrimonial al vender.
¿Esto rebaja también la plusvalía municipal?
No, son impuestos distintos. Los coeficientes de abatimiento solo afectan al IRPF. La plusvalía municipal la cobra el Ayuntamiento con sus propias reglas. Eso sí, lo que pagues de plusvalía municipal se resta del precio de venta al calcular la ganancia del IRPF.
¿Vas a vender una casa que es tuya desde antes de 1995?
Antes de poner precio, conviene saber cuánto te va a quedar limpio. Empezamos por una valoración de tu vivienda en 48 horas, con total discreción, y repasamos contigo las fechas para que llegues a tu asesor con los números hechos.
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Fuentes oficiales
- BOE: Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (texto consolidado, última actualización de 7 de octubre de 2026): disposición transitoria novena (reducción para elementos adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994), artículo 36 (valor de adquisición en herencias) y artículo 33 (exención de mayores de 65 años en la venta de su vivienda habitual).
- BOE: Código Civil: artículo 989 (la aceptación de la herencia tiene efecto desde el fallecimiento).
- Agencia Tributaria, manual práctico de la Renta 2025: régimen transitorio de las ganancias de elementos adquiridos antes de 1995, ejemplo con un inmueble y una mejora y ejemplo con el tope de 400.000 € ya usado en parte.
- Dirección General de Tributos: buscador de consultas tributarias, consultas vinculantes V2474-15 (cálculo de la reducción y tope de 400.000 €) y V2584-16 (vivienda heredada en parte antes y en parte después de 1994).
Información general con fines divulgativos. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal para tu caso concreto.
