Mi padre está en una residencia y hay que vender su casa

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Este caso es real. Hemos cambiado los nombres, algunos detalles y las cifras para que nadie pueda reconocer a la familia.

Lucía vino a la oficina con una carpeta llena de papeles. Su padre, Antonio, lleva veintiocho meses en una residencia de Albacete, desde que dejó de poder valerse solo. El piso donde vivió más de veinte años sigue cerrado, con la luz, el agua y la comunidad pagándose cada mes. Y la residencia cuesta bastante más de lo que entra por la pensión.

La familia había ido dejando la venta para más adelante. Nadie quería ser quien dijera en voz alta que Antonio no iba a volver a casa. Lo que no sabían es que ese tiempo tenía un precio.

Lo que había encima de la mesa

El piso está a nombre de Antonio, que es viudo y tiene más de 65 años. Sin hipoteca. Fue su vivienda habitual hasta el día que entró en la residencia.

Lucía traía dos preguntas. Quién tiene que firmar la venta, y cuánto se va a llevar Hacienda.

Dónde estaba el problema de verdad

En el calendario. Cuando una persona de más de 65 años vende su vivienda habitual, la ganancia no paga IRPF y no tiene que reinvertir el dinero en otra casa. Lo dice el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF.

La pega es que el Reglamento del IRPF (artículo 41 bis) solo considera que vendes tu vivienda habitual si lo es en el momento de la venta o lo fue en algún día de los dos años anteriores. Antonio lleva veintiocho meses fuera. Los dos años se cumplieron hace cuatro meses.

¿Hacienda la sigue considerando su vivienda habitual?

Depende del tiempo que haya pasado desde que tu padre salió de casa.

Menos de dos años. Sí, y sin discusión. La propia Dirección General de Tributos lo confirma en su consulta V0124-26, de enero de 2026: irse a vivir a una residencia no hace perder, por sí solo, el carácter de vivienda habitual, siempre que la venta se haga dentro de esos dos años. Lo que cuenta es la fecha de la escritura, no la de las arras.

Más de dos años, como Antonio. Aquí Hacienda y los tribunales no piensan lo mismo. La Agencia Tributaria aplica el plazo sin excepciones (así lo dice la consulta V1043-25) y cobra el IRPF aunque el traslado fuera por salud. Los tribunales, en cambio, vienen dando la razón a las familias cuando el ingreso en la residencia fue necesario: el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, el propio Tribunal Económico-Administrativo Regional de Madrid en mayo de 2025 y, en mayo de 2026, el Tribunal Supremo, que no admitió el recurso de Hacienda contra una de esas sentencias.

Eso no convierte la exención en automática. El Supremo no ha fijado una regla para todos, solo ha dejado en pie una sentencia. Con el plazo vencido, la exención se puede defender y se puede ganar, pero hay que estar preparado para pelearla.

¿Quién firma la venta?

Era la otra pregunta de Lucía, y tiene tres respuestas posibles.

Si tu padre puede decidir, firma él. Vivir en una residencia o moverse en silla de ruedas no quita capacidad para vender. El notario habla con él y valora si entiende lo que firma. Si no puede desplazarse, el notario puede ir a la residencia.

Si firmó un poder preventivo ante notario, firma el hijo apoderado. Es un poder que sigue valiendo aunque la persona pierda después la capacidad de decidir (artículos 256 y siguientes del Código Civil). Con él no hace falta pasar por el juzgado.

Si no hay poder y ya no puede decidir, hace falta el juzgado. Primero hay que pedir que se nombren medidas de apoyo (normalmente un curador) y, si el curador tiene funciones de representación, necesita además una autorización judicial para vender un inmueble, según el artículo 287 del Código Civil. Son meses de trámite, y mientras tanto el reloj de los dos años sigue corriendo.

¿Y si todavía no han pasado los 24 meses?

Entonces estás a tiempo de vender sin pagar IRPF, y lo que toca es no perder ese margen. Es lo primero que le habríamos dicho a Lucía si hubiera venido un año antes.

Empieza por la fecha. Pide a la residencia el certificado de ingreso y cuenta los dos años desde ese día. Lo que tiene que caer dentro del plazo es la escritura ante notario: las arras no sirven, porque con ellas todavía no se ha vendido.

Luego, planifica hacia atrás. Entre poner el piso a la venta, encontrar comprador, firmar arras y llegar a la notaría, lo normal es que pasen varios meses, y más si el comprador necesita hipoteca. Si te quedan menos de seis meses, no hay tiempo para salir con un precio alto y bajarlo después. Deja además unas semanas de colchón antes de la fecha límite, por si algo se retrasa.

Elige bien al comprador. Con el reloj en contra, lo prudente es aceptar solo a quien ya tenga la financiación preaprobada por su banco. Una hipoteca denegada a mitad de camino te come semanas que no tienes.

Resuelve la firma desde el principio. Si tu padre puede decidir, el notario puede ir a la residencia el día de la escritura; conviene reservarlo con tiempo. Si no puede decidir y no hay poder preventivo, el trámite judicial dura meses, así que hay que pedirlo en cuanto se tome la decisión de vender, porque puede comerse todo el plazo.

Y comprueba la edad. La ley exige que tu padre sea mayor de 65 años el día de la escritura. Si no lo es, la exención también se aplica a las personas con dependencia severa o gran dependencia reconocida según la Ley de Dependencia.

Hecho así, la ganancia de la venta queda exenta, sea de la cantidad que sea, y no hay que reinvertirla en otra vivienda: puede ir directamente a pagar la residencia.

Qué hacer cuando el plazo ya ha pasado

Primero, reunir las pruebas antes de vender. Lo que piden los tribunales es demostrar que salir de casa fue una necesidad y no una decisión libre: el certificado de ingreso de la residencia con su fecha, los informes médicos de esa época, la resolución del grado de dependencia si la hay y el empadronamiento. Cuanto antes se pidan, mejor, porque algunos tardan.

Segundo, sentarse con un asesor fiscal antes de la escritura, no después. Hay dos maneras de defender la exención. Una es aplicarla directamente en la declaración de la renta y, si Hacienda la rechaza, recurrir. La otra es pagar el IRPF y pedir después que lo devuelvan con intereses, con una solicitud de rectificación de la autoliquidación (hay cuatro años para hacerlo). La primera evita adelantar el dinero; la segunda evita discusiones sobre recargos o sanciones. Cuál conviene depende de cada familia.

Tercero, no seguir esperando. El plazo ya está vencido, así que esperar no recupera nada, y el piso cerrado sigue costando dinero cada mes. Con las pruebas reunidas y la estrategia fiscal clara, la venta en sí es como cualquier otra.

¿Y si se la donamos a los hijos y la venden ellos?

Es la idea que más se repite en la mesa en cuanto aparece la palabra Hacienda: que el padre done el piso a los hijos y que lo vendan ellos. La hemos estudiado con números y, en una situación como la de Antonio, no sale a cuenta. Ni antes ni después de los dos años.

Dentro de los dos años. Donar la vivienda habitual siendo mayor de 65 años también está exento de IRPF; lo confirmó la Dirección General de Tributos en la consulta V1261-25, de julio de 2025. Pero es que la venta directa ya lo está, así que donar no ahorra nada y añade costes. Los hijos pagan el Impuesto de Donaciones: en Castilla-La Mancha, entre padres e hijos y con escritura pública, la cuota se bonifica un 95 % hasta 120.000 € de base, un 90 % hasta 240.000 € y un 85 % por encima, pero algo queda por pagar. Pagan también la plusvalía municipal de la donación, que en Albacete no tiene la bonificación que sí tienen las herencias. Y hay una escritura más, con su notaría y su registro. Después, al vender ellos, otra plusvalía municipal, aunque pequeña si venden enseguida y por el mismo valor. Y ojo: si venden el piso donado antes de cinco años, pierden la bonificación de donaciones y pagan lo que se ahorraron, con intereses de demora (artículo 18.3 de la Ley 8/2013).

Pasados los dos años, como Antonio. Peor todavía. La exención de la donación tiene el mismo plazo que la de la venta, así que el piso ya no cuenta como su vivienda habitual. Para Hacienda, donar es como vender: Antonio tributaría en su IRPF por la ganancia, igual que si vendiera, aunque no cobrase ni un euro. Los hijos apenas tendrían ganancia al vender, porque su valor de compra es el de la donación, pero el IRPF de Antonio no desaparece. En el ejemplo de abajo, la donación no ahorra nada de esos 14.290 €; solo les suma el Impuesto de Donaciones y las plusvalías.

Y hay pegas que no tienen que ver con impuestos:

• El dinero de la venta sería de los hijos, no de Antonio, y es él quien tiene que pagar la residencia.
• Si Antonio pide una plaza pública o una prestación por dependencia, para calcular lo que tiene que aportar se cuentan también los bienes que haya donado en los cuatro años anteriores a la solicitud. Donar la casa no rebaja ese cálculo.
• Para donar, el padre tiene que poder decidir. Con un poder preventivo, el poder tendría que recoger expresamente la facultad de donar. Y si hay un curador, necesita autorización judicial para regalar los bienes de la persona a la que apoya (artículo 287 del Código Civil); es difícil que un juez autorice regalar la casa de quien necesita ese dinero para pagar su residencia.
• Lo que un padre dona a un hijo, en principio, se tiene en cuenta después en la herencia al repartir entre los hermanos.

Si lo que se quiere es cuidar el dinero de Antonio, la venta directa es más sencilla y más barata. Si te interesa la comparación general entre donar en vida y heredar, la tienes en ¿Donar o heredar una vivienda en Castilla-La Mancha?

Los números: lo que está en juego

Con cifras redondas de ejemplo (no son las de esta familia):

• Precio de compra en 1999 más sus gastos: 78.000 €
• Precio de venta menos los gastos de vender: 145.000 €
• Ganancia patrimonial: 67.000 €

Si se hubiera vendido antes de los dos años, esa ganancia estaría exenta: 0 € de IRPF.

Pasados los dos años, Hacienda la trata como cualquier otra ganancia y la grava en la base del ahorro: 19 % de los primeros 6.000 €, 21 % hasta 50.000 € y 23 % del resto. En total, unos 14.290 € de IRPF. Es lo que hay que pagar o pelear, y sale del dinero que tiene Antonio para pagar la residencia.

Ojo con dos cosas que no cambian aunque haya exención. La plusvalía municipal se paga igual al Ayuntamiento. Y la venta hay que declararla en la renta aunque salga exenta. Si la vivienda se compró antes de 1995, conviene mirar los coeficientes de abatimiento, que pueden rebajar la ganancia que tributa.

¿Y si el piso que se vende no fue nunca su vivienda habitual, por ejemplo uno que tenía alquilado? Entonces no hay exención por edad, pero con más de 65 años existe otra vía: reinvertir lo obtenido en una renta vitalicia.

Si estás en la misma situación

Antes de poner a la venta la casa de un padre o una madre que vive en una residencia, conviene tener claro esto:

• La fecha exacta en que dejó de vivir en la casa. Pide el certificado de ingreso a la residencia y guárdalo.
• Cuánto queda para los dos años, contando hasta el día de la escritura. Si todavía estáis dentro, vended antes.
• Si ya han pasado, los informes médicos y la resolución de dependencia: son las pruebas que piden los tribunales.
• Si puede firmar él, si hay un poder preventivo o si va a hacer falta el juzgado.
• Qué opina él. La casa es suya, y la decisión también.

Y si tu padre todavía puede decidir, piensa en un poder preventivo aunque no vayáis a vender. Si algún día deja de poder hacerlo, os ahorrará el juzgado.

Cada caso tiene sus matices fiscales, así que antes de firmar conviene que lo revise un asesor fiscal con los datos de tu familia.

Si estáis en ese punto, te damos una valoración de la vivienda en 48 horas, con total discreción, y te ayudamos a ordenar los papeles antes de dar ningún paso. Llámanos al 967 70 29 24 o escríbenos por WhatsApp al 722 24 06 67.