Herencias y fiscalidad · Personas mayores

Poder preventivo: el papel que te ahorra el juzgado

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Actualizado: octubre de 2026 · Fuentes: Código Civil (artículos 256 a 262, 269 y 287) y Ley 8/2021

En la oficina lo vemos a menudo. Un padre o una madre entra en una residencia, la casa se queda cerrada y hay que venderla para pagar los gastos. Si la persona todavía puede decidir, firma ella y no hay problema. Si ya no puede, todo depende de una sola cosa: si dejó firmado un poder preventivo.

Qué es y qué dos tipos hay

Es un poder notarial, como cualquier otro, con una diferencia: sigue valiendo, o empieza a valer, cuando la persona que lo firma necesita apoyo para tomar decisiones. Lo regulan los artículos 256 a 262 del Código Civil, en la redacción que les dio la Ley 8/2021, en vigor desde el 3 de septiembre de 2021.

Hay dos modalidades:

• Poder con cláusula de subsistencia (artículo 256). Vale desde el día de la firma y sigue valiendo si más adelante necesitas apoyo. Es el más práctico: tu hijo puede usarlo ya para un trámite y no hay que demostrar nada cuando llegue el momento.
• Poder solo para el futuro (artículo 257). No vale hasta que necesites apoyo. Cómo se demuestra que ha llegado ese momento lo decides tú en la escritura; si hace falta, se hace un acta notarial con el juicio del notario y un informe pericial, normalmente médico.

El segundo da más tranquilidad a quien no quiere que nadie actúe por él mientras está bien. El primero evita el paso intermedio de acreditar la situación, que en la práctica puede retrasar justo el trámite urgente.

Qué pasa si no lo tienes

Desde 2021 ya no se «incapacita» a nadie. Si una persona no puede decidir y no ha dejado nada previsto, la familia tiene que pedir al juzgado que establezca medidas de apoyo. La más habitual es la curatela.

Y aun con el curador nombrado, para vender un inmueble necesita una autorización judicial más, según el artículo 287 del Código Civil. Lo mismo para pedir un préstamo, aceptar una herencia sin beneficio de inventario o regalar bienes. Son dos procedimientos, uno detrás de otro, y meses de espera mientras la casa sigue cerrada.

La ley da prioridad a lo que la persona dejó decidido: el juez solo constituye la curatela cuando no hay otra medida de apoyo suficiente (artículo 269). El Tribunal Supremo lo ha aplicado así, negando la curatela cuando existía un poder preventivo que cubría las necesidades de la persona.

El detalle que puede devolverte al juzgado

Aquí está lo que casi nadie cuenta. El artículo 259 del Código Civil dice que, si el poder preventivo comprende todos los asuntos de quien lo firma (lo que se suele llamar un poder general), el apoderado queda sujeto a las reglas de la curatela en todo lo que el poder no haya previsto, salvo que el poderdante haya dispuesto otra cosa.

Traducido: si la escritura no dice nada al respecto, cuando tu padre ya necesite apoyo, el hijo apoderado puede necesitar la misma autorización judicial que un curador para vender la casa. Así lo han advertido notarios y lo ha recogido la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en alguna resolución.

Qué supone quedar sujeto a las reglas de la curatela

En la práctica, el hijo apoderado pasaría a funcionar casi como un curador nombrado por el juez. Esto es lo que dicen los artículos 284 a 290 del Código Civil:

• Necesitaría autorización del juez (artículo 287) para vender o hipotecar la casa, alquilarla por más de seis años, donar, aceptar una herencia sin beneficio de inventario o renunciar a ella, pedir o dar dinero prestado, avalar, hacer gastos extraordinarios, demandar en nombre de su padre o contratar una renta vitalicia de cuantía importante.
• Antes de autorizar nada, el juez oye al fiscal y a la propia persona y puede pedir los informes que considere (artículo 290). Es lo que convierte un trámite en meses de espera.
• Si hace la partición de una herencia o divide un bien que su padre tiene en común con otros, no necesita permiso previo, pero después el juez tiene que aprobarla (artículo 289).
• Tendría que hacer inventario de todo el patrimonio ante el letrado del juzgado en los 60 días siguientes, y el juez podría exigirle una fianza si ve razones excepcionales (artículos 284 y 285).

Justo lo que querías evitar al firmar el poder.

La solución es sencilla si se hace a tiempo: que la escritura excluya expresamente la aplicación de las reglas de la curatela y la necesidad de autorización judicial. Los notarios lo conocen bien, pero conviene pedirlo y comprobarlo. Puedes llevar la frase tal cual a la notaría: «que el poder excluya expresamente la aplicación de las reglas de la curatela y la necesidad de autorización judicial».

¿Y los poderes firmados antes del 3 de septiembre de 2021? La disposición transitoria tercera de la Ley 8/2021 excluye para ellos las reglas de los artículos 284 a 290 del Código Civil, entre ellas la autorización judicial del 287. Un poder antiguo con facultades para vender inmuebles y cláusula de subsistencia sirve, en principio, sin pasar por el juez. Aun así, que lo revise el notario antes de contar con él.

Qué conviene que diga la escritura

El artículo 258 deja mucho margen para diseñar el poder a medida. Lo que solemos ver útil:

• Quién es el apoderado y si hay más de uno, si pueden actuar cada uno por su cuenta o tienen que firmar juntos. Que firmen juntos protege más, pero complica el día a día.
• Facultades para vender, comprar e hipotecar inmuebles, y para gestionar cuentas, cobrar la pensión y pagar la residencia.
• La exclusión expresa de las reglas de la curatela y de la autorización judicial, por lo que hemos visto del artículo 259.
• Si se quiere, la facultad de donar. No se presume: tiene que estar escrita.
• Controles: por ejemplo, que el apoderado rinda cuentas cada año a otro hijo, o que para vender la vivienda haga falta la firma de dos. La ley permite poner salvaguardas contra abusos y conflictos de intereses.
• En el poder solo para el futuro, cómo se acreditará que ha llegado el momento.

Puede incluir también decisiones personales, como el ingreso en una residencia o cuestiones de salud. El apoderado tiene que ejercer el poder personalmente. Puede encargar a otra persona uno o varios actos concretos, pero nunca las facultades que tienen por objeto proteger a quien le dio el poder (artículo 261).

Y lo más importante, que no está en ningún artículo: elegir bien a quién. Un poder preventivo da facultades muy amplias. Tiene que ser alguien de total confianza, y si hay hermanos, es mejor que todos sepan que existe.

Cómo se firma y cuánto cuesta

Se firma solo ante notario, en escritura pública (artículo 260). El apoderado no tiene que ir ni aceptar en ese momento: basta con que firme quien da el poder. El notario comprueba que entiende lo que firma, así que hay que hacerlo mientras la cabeza está bien. Un diagnóstico de deterioro cognitivo leve no impide firmar si el notario aprecia que la persona comprende el acto; esperar a que avance la enfermedad, sí.

Si la persona no puede moverse, el notario puede ir a su casa, al hospital o a la residencia.

Después, el notario lo comunica de oficio al Registro Civil para que conste en el registro individual de quien lo da. Esa inscripción sirve para que se sepa que existe, pero el poder vale aunque no se haya inscrito: el Tribunal Supremo ha dicho que no es constitutiva.

El precio lo marca el arancel notarial y depende sobre todo de lo extensa que sea la escritura. Es de los documentos notariales baratos, muy lejos de lo que cuesta en tiempo y dinero un procedimiento judicial. Pide presupuesto en la notaría antes de ir.

Cuándo se acaba

• Cuando lo revoca quien lo dio, mientras pueda decidir. Se hace también ante notario.
• Con el fallecimiento del poderdante. Desde ese día manda la herencia y el poder ya no sirve para vender nada.
• Si el apoderado es el cónyuge o la pareja, cuando cesa la convivencia, salvo que el poderdante haya dicho lo contrario. Ojo: si la convivencia se rompe porque el poderdante tiene que ser internado, por ejemplo en una residencia, el poder no se extingue (artículo 258).
• Por decisión judicial, si el apoderado incurre en alguna causa por la que se quitaría a un curador, a petición de la familia o del curador si lo hay.
• En las formas de extinción que el propio poder haya previsto.

Si después se nombra un curador, el poder preventivo sigue vigente (artículo 258); los dos conviven.

Vender una casa con poder preventivo

Es el caso que más vemos. Lo que te va a pedir el notario de la compraventa:

• Copia autorizada del poder. Una fotocopia no sirve.
• Que el poder incluya expresamente la facultad de vender inmuebles.
• Si el poderdante ya necesita apoyo y el poder es general, que excluya las reglas de la curatela; si no, la autorización judicial.
• La manifestación del apoderado de que el poder sigue vigente.

Revísalo antes de poner la casa a la venta, no la semana de la firma. Y si quien vende vive en una residencia, vigila además el plazo de dos años para no pagar IRPF por la ganancia: te lo contamos en el caso real de un padre que lleva 28 meses en una residencia.

Preguntas frecuentes

Cada familia es distinta, así que el contenido exacto del poder conviene hablarlo con el notario. Si lo que os preocupa es qué hacer con la casa, os damos una valoración de la vivienda en 48 horas, con total discreción, y revisamos los papeles antes de dar ningún paso. Llámanos al 967 70 29 24 o escríbenos por WhatsApp al 722 24 06 67.