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de Albacete
Comprar · Pago al contado
Comprar vivienda en efectivo o al contado: límites legales y requisitos
La respuesta corta
Sí, puedes comprar una casa sin hipoteca. Por transferencia o cheque bancario no hay límite, pero el notario apunta en la escritura cómo has pagado y el banco puede pedirte que justifiques de dónde sale el dinero. En billetes, si el vendedor es una empresa o un profesional, el tope es de menos de 1.000 €. Entre particulares la ley no pone tope, pero no te lo recomendamos. Y ten en cuenta que en Castilla-La Mancha, sin hipoteca, pagas el ITP general del 9 %.
1.000 €a partir de esta cifra no puedes pagar en billetes si el vendedor es una empresa o un profesional
100.000 €si mueves esa cantidad o más en billetes por España, tienes que declararlo antes (modelo S1)
9 %de ITP si compras sin hipoteca una vivienda de segunda mano en Castilla-La Mancha
En esta guía
Cada vez vemos más compras sin hipoteca: herencias, ventas de otra casa, ahorros de años o ayuda de la familia. Es legal y suele hacer la operación más rápida. Lo que la gente confunde es «al contado» con «en billetes». Son cosas muy distintas, y la segunda tiene límites y riesgos que conviene conocer antes de llegar a la notaría.
Ventajas de pagar la vivienda al contado
- Te ahorras los intereses. En una hipoteca a 25 o 30 años, los intereses suman una cantidad importante.
- Negocias mejor. Un comprador que no depende del banco da tranquilidad al vendedor, y eso a veces se nota en el precio.
- La compra va más rápida. No hay que esperar a la tasación ni a la aprobación del banco, así que la escritura se puede firmar en pocas semanas.
Lo que pierdes al no pedir hipoteca
- El ITP reducido de primera vivienda. En Castilla-La Mancha, los tipos reducidos para la primera vivienda habitual (6 %, 5 % o 3 %, según el caso) exigen, entre otras cosas, que la compra se financie en más del 50 % con un préstamo hipotecario de un banco. Si pagas al contado, tributas al 9 % general. Lo tienes con detalle en ITP en Albacete.
- Liquidez. Si metes casi todos tus ahorros en la casa, te quedas sin colchón para una avería, una reforma o un mal año.
- Lo que ese dinero podría rendir en otro sitio. Depende de los tipos de interés de cada momento y de tu perfil. Merece la pena hacer números antes de decidir.
Antes de descartar la hipoteca, haz la cuenta. Con una vivienda de 150.000 €, si tienes menos de 36 años y es tu primera vivienda habitual, el ITP baja del 9 % al 3 %: son 9.000 € menos de impuesto. A veces compensa pedir una hipoteca por algo más de la mitad del precio y amortizarla después. Si dudas entre tipos, mira hipoteca fija o variable.
Otra cosa que a veces nos preguntan: la deducción estatal por compra de vivienda habitual en la renta desapareció para las compras desde el 1 de enero de 2013. Solo la conservan quienes compraron antes y cumplen sus requisitos, así que pagar al contado o con hipoteca no cambia nada en ese punto.
Cuánto puedes pagar y cómo
En billetes
El límite lo pone el artículo 7 de la Ley 7/2012 y depende de quién intervenga en la operación:
| Situación | ¿Puedes pagar en billetes? |
|---|---|
| El vendedor es una empresa o un profesional (promotora, sociedad, autónomo que vende dentro de su actividad) | Solo pagos de menos de 1.000 €. Se suman todos los pagos de la misma operación, así que no vale trocearlo. |
| El comprador es un particular sin domicilio fiscal en España y paga a una empresa o un profesional | Solo pagos de menos de 10.000 €. |
| Comprador y vendedor son particulares | La Ley 7/2012 no pone límite, porque solo se aplica cuando una de las partes es empresa o profesional. |
Ojo con los demás pagos de la compra. La notaría, el Registro, la gestoría o la inmobiliaria son profesionales, así que con ellos también rige el límite de 1.000 €.
- La multa. Saltarse el límite se sanciona con el 25 % de lo pagado en efectivo, y responden los dos, el que paga y el que cobra. Se libra quien lo denuncie ante Hacienda en los tres meses siguientes al pago, según explica la Agencia Tributaria.
- El modelo S1. Si llevas encima por España 100.000 € o más en billetes o en cheques al portador, tienes que declararlo antes de moverlos. Para entrar o salir de España el umbral es de 10.000 € por persona y viaje.
- Seguridad y prueba. Ir a una notaría con una bolsa de billetes es un riesgo que no compensa, y un pago en efectivo es mucho más difícil de acreditar que una transferencia si algún día hay un problema.
Nuestra opinión: aunque sea legal entre particulares, no lo hagas. En nuestras operaciones, tanto las arras como el resto del precio se pagan por transferencia o cheque bancario. Lo explicamos también en el contrato de arras.
Por transferencia o cheque bancario
No hay ningún límite. Puedes pagar el 100 % del precio así, y es lo normal en cualquier compra al contado: una parte por transferencia en las arras y el resto con cheque bancario nominativo a nombre del vendedor el día de la escritura, o por transferencia. El cheque nominativo no es un cheque al portador, así que no entra en el modelo S1.
Qué te va a pedir el notario y el banco
- Los medios de pago. El artículo 24 de la Ley del Notariado obliga a identificar en la escritura cómo se ha pagado el precio: si fue antes o en el momento de firmar, y si fue en metálico, cheque o transferencia. Lleva copia de las transferencias y de los cheques, incluidas las arras.
- Si te niegas a decirlo, no hay inscripción. El artículo 254 de la Ley Hipotecaria impide inscribir en el Registro la compra si el notario hace constar que no quisiste identificar los medios de pago. Sin inscripción, la casa no queda a tu nombre en el Registro.
- El origen del dinero. Bancos y notarios están obligados por la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales. Pueden pedirte que acredites de dónde vienen los fondos y, si ven algo raro, comunicarlo al Sepblac.
Qué justificantes preparar
- Ahorros: extractos de tus cuentas y tus últimas declaraciones de la renta.
- Venta de otra vivienda: la escritura de esa venta y el ingreso en tu cuenta.
- Herencia: la escritura de aceptación y la liquidación del impuesto de sucesiones.
- Dinero de la familia: si es una donación, la escritura y el impuesto de donaciones; si es un préstamo, el contrato y su modelo 600. Lo explicamos en ¿donar o prestar? y en préstamos entre particulares.
Habla con tu banco unos días antes de la firma, sobre todo si vas a pedir un cheque bancario por un importe alto. Así no te encuentras con una sorpresa el mismo día.
Preguntas frecuentes
¿Hacienda me va a investigar si compro una casa por transferencia?
No por comprar. Hacienda conoce la operación porque la escritura identifica cómo se ha pagado, y el banco y la notaría pueden pedirte que acredites de dónde sale el dinero. Si son ahorros declarados, una herencia o la venta de otra casa, no hay ningún problema: es un trámite normal.
¿Y si el dinero viene de una herencia o una donación?
Es perfectamente válido. Ten a mano la escritura y el justificante de haber presentado el impuesto de sucesiones o de donaciones. En Castilla-La Mancha hay bonificaciones importantes entre padres e hijos, que contamos en ¿donar o heredar en Castilla-La Mancha?
¿Puedo usar dinero que tenía guardado en casa?
Es el caso más delicado. Para pagar por transferencia tendrás que ingresarlo antes en el banco, y el banco te preguntará de dónde sale. Si no puedes demostrar su origen, puedes acabar con un problema con Hacienda. Antes de mover nada, consúltalo con un asesor fiscal.
¿Qué es el modelo S1 y quién lo presenta?
Es la declaración de movimiento de medios de pago. La tienes que presentar tú, antes de mover el dinero, si llevas por España 100.000 € o más en billetes, monedas o cheques al portador. Se puede presentar por internet en la Agencia Tributaria, en la Aduana o en tu banco, si el dinero sale de tu cuenta o va a ella. Una transferencia o un cheque nominativo no necesitan S1.
Si pido una hipoteca pequeña, ¿ya tengo el ITP reducido?
No. En Castilla-La Mancha la hipoteca tiene que financiar más de la mitad del precio, además de cumplir el resto de requisitos (primera vivienda habitual y un valor máximo de 240.000 €, entre otros). Con menos, pagas el 9 %.
¿Vas a comprar una vivienda sin hipoteca en Albacete?
Te ayudamos a preparar la operación: cómo pagar, qué justificantes llevar a la notaría y cuánto vas a pagar de impuestos. Y si vas a vender, empezamos por una valoración de tu vivienda en 48 horas, con total discreción.
Inmohouse · Calle Caba, 5, entreplanta, Albacete · Teléfono 967 70 29 24
Fuentes oficiales
- BOE: Ley 7/2012, de 29 de octubre: artículo 7 (limitación de los pagos en efectivo, en la redacción de la Ley 11/2021).
- Agencia Tributaria: limitación de pagos en efectivo e infracciones y sanciones.
- BOE: Ley 10/2010, de prevención del blanqueo de capitales: artículo 34 (obligación de declarar los movimientos de medios de pago).
- Sepblac: declaración de movimientos de medios de pago dentro de España (modelo S1). Agencia Tributaria: medios de pago al entrar o salir de España.
- BOE: Ley del Notariado: artículo 24 (identificación de los medios de pago en la escritura). Ley Hipotecaria: artículo 254 (no se inscribe si no se identifican los medios de pago).
- DOCM: Ley 1/2026 de Castilla-La Mancha (tipos del ITP) y Junta de Castilla-La Mancha: consulta 87/2026 (requisito de financiar más del 50 % con hipoteca).
- BOE: Ley 35/2006 del IRPF: disposición transitoria decimoctava (deducción por vivienda habitual solo para compras anteriores a 2013).
Información general con fines divulgativos. No sustituye el asesoramiento de un abogado o un asesor fiscal para tu caso concreto.
