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Alquiler con opción a compra: qué impuestos paga cada uno y cuándo

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Actualizado: octubre de 2026 · Fuentes oficiales: Ley del ITP, Ley del IRPF, Ley 1/2026 de Castilla-La Mancha, instrucciones del modelo 600 de la Junta, Agencia Tributaria y consultas de la Dirección General de Tributos

El alquiler con opción a compra tiene algo que gusta a las dos partes. El inquilino entra a vivir sin tener aún toda la entrada ahorrada, y el propietario cobra desde el primer mes con un comprador ya sentado en el salón. Lo que casi nadie mira antes de firmar es la parte fiscal, y conviene, porque cada pago tiene su impuesto y no todo se compensa al final.

Los tres momentos con impuestos

• La firma. El inquilino paga una prima por el derecho a comprar la vivienda más adelante a un precio ya pactado.
• El alquiler. El inquilino paga su renta cada mes, como en cualquier otro alquiler. A veces se pacta que una parte de esas rentas se descuente del precio.
• La compra. Si el inquilino decide comprar dentro del plazo, se firma la escritura y paga lo que falte.

Aquí hablamos del caso más habitual: un particular que alquila y vende su vivienda a otro particular. Si el que vende es una promotora o una empresa, en lugar del ITP suele haber IVA y las cuentas cambian. Pide que te lo detallen antes de firmar.

Fase 1: la firma y la prima

La prima es lo que paga el inquilino por reservarse el derecho a comprar. Si al final compra, normalmente se descuenta del precio. Si no compra, lo habitual es que el propietario se la quede, pero eso depende de lo que diga el contrato.

Para el inquilino: ITP sobre la prima

La ley del ITP trata la opción de compra como si fuera la propia compraventa (artículo 14.2 de la ley del impuesto). Se paga sobre el importe de la prima, pero con un mínimo: si no se fija prima o es menor, se paga sobre el 5 % del valor que tomaría Hacienda en la compraventa. Ese valor es el de referencia del Catastro o el precio pactado, el que sea mayor (artículo 10).

En Castilla-La Mancha el tipo general es el 9 %. El impuesto se declara con el modelo 600 en el plazo de un mes desde la firma, según las instrucciones de la Junta. Te lo contamos con más detalle en nuestra guía del ITP en Albacete.

• Poner una prima simbólica para pagar menos ITP no sirve: por debajo del 5 % del valor, el impuesto se calcula igual sobre ese 5 %.

Para el propietario: ganancia patrimonial en el IRPF

El propietario declara la prima como ganancia patrimonial en la renta del año en que firma la opción. Durante años Hacienda la mandaba a la base general, la de los sueldos. En junio de 2022 el Tribunal Supremo resolvió en dos sentencias que va a la base del ahorro, que tributa a tipos más bajos. Si cobras una prima, coméntaselo a quien te haga la renta para que la declare según ese criterio.

Fase 2: los meses de alquiler

Mientras dura el alquiler, todo funciona como en un alquiler normal:

• El propietario declara las rentas como rendimientos del capital inmobiliario. Van a la base general del IRPF, junto con el sueldo o la pensión. Así lo confirma la Dirección General de Tributos para un alquiler con opción a compra en la consulta V0049-21.
• El inquilino no paga ITP por el alquiler si la vivienda es para vivir de forma estable: estos arrendamientos están exentos (artículo 45.I.B.26 de la ley del ITP). Lo explicamos en ITP del alquiler: cuándo te toca pagarlo.

Si en el contrato se pacta que parte de las rentas se descuenta del precio, conviene que diga exactamente qué cantidad o qué porcentaje. Esa cifra es la que luego se resta en la compra, y si el contrato es vago, nadie sabrá qué restar.

Fase 3: la compra

El propietario no paga dos veces en su IRPF

La venta es una operación nueva y el propietario declara otra ganancia o pérdida patrimonial, esta vez en la base del ahorro y en la renta del año en que se firma la compra. Para no pagar dos veces por el mismo dinero, la Dirección General de Tributos (consulta V0049-21) dice que la prima y las rentas descontadas del precio cuentan como menor valor de venta. Es decir:

El comprador sí puede pagar ITP dos veces

Al firmar la escritura, el comprador paga el ITP de la compraventa. La base es el valor de referencia de la vivienda o el precio, el que sea mayor (artículo 10 de la ley del ITP). Y en esa ley no hay ninguna regla que permita restar la prima por la que ya pagaste ITP al firmar la opción. La opción y la compraventa se tratan como dos operaciones distintas.

Esto es justo lo contrario de lo que leerás en muchos sitios, así que antes de firmar pregunta en la Junta cómo lo van a liquidar en tu caso. Nuestra opinión: si vas a comprar con esta fórmula, no te obsesiones con subir la prima. Por encima del 5 % del valor, cada euro de prima paga ITP al firmar la opción y otra vez al comprar.

Si tienes menos de 36 años y es tu primera vivienda habitual, puede que en la compra pagues un ITP del 3 % en vez del 9 %, siempre que cumplas los requisitos de la Junta (vivienda de hasta 240.000 € e hipoteca de más de la mitad, entre otros). Si compráis dos y uno de vosotros no cumple, el otro también pierde la rebaja. Lo tienes todo en las ayudas para comprar tu primera vivienda.

Un ejemplo con números

Tabla resumen

¿Y si el propietario vende con pérdidas?

Pasa más de lo que parece. Como la prima y las rentas descontadas rebajan el valor de venta, la cuenta de la compra puede salir negativa aunque el precio pactado parezca bueno. Y la prima ya tributó como ganancia el año en que la cobraste.

Fiscalmente, eso son dos piezas en años distintos: una ganancia (la prima) en el año de la firma de la opción y una pérdida en el año de la venta. Las dos van a la base del ahorro, pero no se compensan entre sí si caen en ejercicios distintos. La pérdida del año de la venta se compensa así, según la Agencia Tributaria:

• Primero, con otras ganancias de la base del ahorro de ese mismo año.
• Si sobra, con los rendimientos del capital mobiliario de ese año (intereses, dividendos), hasta el 25 % de ellos.
• Lo que quede, en los cuatro años siguientes.

• Si no tienes otras ganancias en esos años, puedes haber pagado por la prima y no llegar a aprovechar la pérdida. Si la operación es grande, que un asesor haga los números con tus cifras antes de firmar la opción.

Preguntas frecuentes

Información general con fines divulgativos. No sustituye el asesoramiento de un abogado o un asesor fiscal para tu caso concreto.