Nueva ley de alquiler 2026: qué cambia, qué no y desde cuándo

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Si en las últimas semanas has oído cuatro versiones distintas sobre la «nueva ley de alquiler», no es culpa tuya. En apenas ocho días se aprobaron dos decretos, el Congreso los tumbó y el Gobierno publicó otros dos que recuperan casi todo, con ajustes. En este artículo ordenamos el lío como lo haríamos en la oficina con un cliente: qué ha pasado, qué rige ya, qué llega después y qué no cambia. Es el primero de una serie; en los siguientes entraremos caso por caso.

Cuatro decretos en una semana: la cronología

Fecha	Qué pasó
29 de septiembre de 2026	El Gobierno aprueba los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026 sobre vivienda y alquiler.
30 de septiembre y 1 de octubre	Se publican en el BOE y entran en vigor.
2 de octubre	El Congreso los deroga. Sus cambios quedan sin efecto.
6 de octubre	El BOE publica la disolución de las Cortes y la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre.
7 de octubre	El BOE publica los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026, que recuperan las medidas anteriores con ajustes.
8 de octubre	Entra en vigor el Real Decreto-ley 29/2026 (algunas medidas fiscales tienen fechas propias).
15 de noviembre	Entra en vigor el Real Decreto-ley 28/2026: nuevas prórrogas e indemnización por no renovar.
1 de diciembre	Cambios de IVA en alquileres amueblados de hasta 30 noches.
1 de enero de 2027	Nueva escala de imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF.

¿Esto ya es ley? Sí, pero provisional

Un real decreto-ley se aplica desde su entrada en vigor, pero el Congreso tiene que convalidarlo en los treinta días siguientes a su promulgación. Como las Cortes están disueltas, esa votación le corresponde a la Diputación Permanente del Congreso. Si los convalida, siguen adelante; si los deroga, como pasó con los decretos 26 y 27, decaen. Mientras tanto, lo prudente es aplicarlos y estar atentos. Actualizaremos esta guía en cuanto haya votación.

Lo que ya está en vigor desde el 8 de octubre

El alquiler de temporada ya no vale «porque sí»

Es el cambio que más contratos va a tocar. El alquiler de temporada pasa a llamarse arrendamiento de vivienda temporal y deja de ser un contrato con libertad casi total.

• Hace falta una causa real. El contrato tiene que decir por qué el inquilino está fuera de su domicilio habitual (un trabajo temporal, unos estudios, un tratamiento médico…), y esa causa tiene que poder demostrarse. Si hay dudas, la prueba le toca al propietario.
• Sin causa, es vivienda habitual desde el primer día. Poner «temporada» en el título o firmar por once meses no sirve. Si falta la causa, el contrato se trata como uno de vivienda habitual, con su duración mínima de cinco años (siete si el propietario es una empresa).
• Duración: más de 31 días y, como regla general, hasta 12 meses. Puede alargarse más solo si la causa sigue existiendo y las dos partes lo acuerdan expresamente.
• Ojo con encadenar contratos. Si se superan los 12 meses sin justificación, o se firman más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas personas y sobre la misma vivienda, el primero de ellos pasa a considerarse de vivienda habitual.
• El inquilino puede irse pasado un mes desde la firma, avisando con diez días, sin pagar indemnización.
• Si se firman contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la renta del nuevo no puede subir al año más de lo que marque el IRAV.

Un caso típico en Albacete: un piso alquilado curso tras curso a estudiantes con contratos de diez meses. Ahora cada contrato tiene que recoger la causa (los estudios) y poder acreditarla, y conviene no encadenar más de dos contratos con el mismo inquilino. Si no, el riesgo es que el contrato se considere de vivienda habitual.

El alquiler por habitaciones entra en la ley

• Alquilar una habitación o estancia queda incluido expresamente en la Ley de Arrendamientos Urbanos, como vivienda habitual o temporal según la necesidad que cubra.
• La suma de lo que pagan a la vez todos los inquilinos de las habitaciones no puede superar la renta del piso completo.

Qué se le puede cobrar al inquilino y qué no

• Honorarios y gastos de gestión: nunca. Ni directa ni indirectamente, ni con otro nombre. La ley incluye cualquier servicio de preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato.
• Servicios extra: solo si el inquilino los pide por escrito, después de saber que son opcionales y cuánto cuestan.
• Impuestos de la vivienda, como el IBI: no se le pueden imponer, salvo que el propio inquilino sea el obligado a pagarlos.
• Gastos de comunidad: en edificios sin división horizontal, no se pueden repercutir. En los demás, siguen pudiendo pactarse por escrito, indicando el importe anual.
• Luz, agua y demás consumos con contador: los sigue pagando el inquilino.

Cuánto puede subir la renta

• Si el contrato no tiene cláusula de actualización, la renta no se actualiza.
• Si la tiene pero no dice con qué índice, se usa el IRAV. Y en ningún caso la subida anual puede superar el IRAV.
• Hasta el 31 de diciembre de 2027 hay un freno extra: la renta sube lo que acuerden de nuevo las partes y, si no hay nuevo acuerdo, como máximo un 2 %. En las zonas donde rige un límite de renta según el sistema de índices de referencia, si la renta ya lo supera, no puede subir nada; Albacete no es zona tensionada, así que, de momento, ese supuesto no se aplica aquí.

Ejemplo: pagas 700 € y tu contrato se actualiza cada año. Si no firmáis un nuevo acuerdo, en la próxima actualización antes de 2028 el alquiler podrá subir como mucho hasta 714 €, y menos si el IRAV de ese momento es inferior al 2 %.

Reparaciones: el inquilino puede adelantarse

Si la vivienda tiene un desperfecto que afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, o necesita una reparación de las que corresponden al propietario, el inquilino puede pedírsela por escrito acompañando un presupuesto razonable. El propietario tiene 15 días naturales para aceptarlo, proponer otra solución o hacer la reparación. Si no contesta o se niega sin motivo, el inquilino puede hacer la obra y descontarla de las rentas siguientes, siempre que el coste sea razonable y esté justificado con documentos. Las pequeñas reparaciones por el uso normal de la vivienda siguen siendo cosa del inquilino.

Irse antes de tiempo ya no tiene penalización

En vivienda habitual, el inquilino puede dejar el piso cuando hayan pasado seis meses, avisando con treinta días. Antes se podía pactar una indemnización para ese caso; ahora la ley dice que no genera ninguna.

Una prórroga extraordinaria de hasta dos años

Los inquilinos de vivienda habitual cuyo contrato termine su periodo obligatorio antes del 31 de diciembre de 2028 (o determinadas prórrogas) pueden pedir una prórroga extraordinaria, año a año, de hasta dos años, con las mismas condiciones. Para pedirla hay que estar al corriente del pago y haberlo estado todos los meses de los ocho anteriores. No procede, entre otros casos, si las partes acuerdan otra cosa, firman un contrato nuevo, el propietario necesita de verdad la vivienda o se renueva con una renta al menos un 5 % más baja.

Los anuncios de alquiler tienen que dar más datos

Todo anuncio debe incluir el índice de referencia del precio del alquiler y, cuando proceda, la renta del último contrato de vivienda habitual de los cinco años anteriores, el límite de renta aplicable, si el propietario es gran tenedor y el código o número identificativo de la vivienda cuando exista. La última renta y el límite de renta están pensados para las zonas con limitación de precios; como Albacete no es zona tensionada, de momento lo que siempre debe figurar aquí es el índice de referencia.

Impagos con inquilinos vulnerables

Cuando hay un desahucio por impago y el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica, la Administración tiene dos meses para ofrecerle una vivienda alternativa o pagar al propietario toda la deuda más las costas. Mientras tanto, el procedimiento se suspende. Si pasan los dos meses sin ninguna de las dos cosas, la Administración pasa a ser la deudora y no hay lanzamiento mientras dure la vulnerabilidad. Además, hasta el 31 de diciembre de 2030 hay supuestos de suspensión para personas vulnerables sin alternativa habitacional, con compensaciones para los propietarios particulares. Nada de esto perdona la deuda ni se aplica a cualquier impago: depende de cada caso.

Si vendes un piso alquilado

El inquilino ya no puede renunciar en el contrato a su derecho de tanteo y retracto (comprar él antes que un tercero). También lo conserva cuando la vivienda se vende junto con otras, si se puede individualizar, y entonces hay que asignarle un precio con criterios objetivos. Lo explicamos con detalle en vender tu casa con inquilino.

Al devolver las llaves

La reforma refuerza la obligación de dejar constancia del estado de la vivienda al terminar el contrato. Nuestro consejo práctico, para las dos partes: un acta de entrega firmada, con inventario y fotos fechadas, al entrar y al salir.

Lo que llega el 15 de noviembre (si se mantiene)

El Real Decreto-ley 28/2026 cambia una sola pieza, el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero es la que más inquieta a los propietarios. Afecta a los contratos de vivienda habitual cuando ya han cumplido su duración mínima de cinco años (siete si el propietario es una empresa).

	Hasta el 14 de noviembre	Desde el 15 de noviembre
Si nadie avisa de que no quiere seguir	Prórrogas de un año, hasta tres años más	Prórrogas de cinco años (siete si el propietario es una empresa), una tras otra
Preaviso del propietario	4 meses	6 meses
Preaviso del inquilino	2 meses	2 meses
Si el propietario no renueva	Sin indemnización	Indemnización, salvo excepciones

Cómo se calcula la indemnización

Es la cantidad mayor entre doce mensualidades o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la casa. Pero ojo: la mensualidad no es la renta que paga, sino el valor más alto del rango que el sistema estatal de referencia de precios del alquiler asigna a esa vivienda. Solo si la vivienda no tiene ese valor se usa la renta vigente. Se paga al entregar las llaves y, si el piso se vende, la debe el comprador que asume el contrato.

Ejemplo orientativo: si el valor de referencia de la vivienda fuera de 700 € al mes, a un inquilino con 3 años en la casa le corresponderían 12 × 700 = 8.400 €; a uno con 15 años, 15 × 700 = 10.500 €.

Cuándo no hay que indemnizar

La causa tiene que figurar por escrito y con detalle en el preaviso. La ley prevé cinco supuestos:

1. El propietario, si es una persona física, necesita la vivienda para él o para familiares hasta segundo grado (o para su cónyuge, en casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad). Si en tres meses desde la entrega no la ocupan, salvo fuerza mayor, hay que pagar la indemnización.
2. El inquilino no ha vivido en la casa más de seis de los últimos doce meses sin una causa justificada.
3. El inquilino tiene otra vivienda apta en el mismo municipio que puede ocupar.
4. Las partes firman un contrato nuevo.
5. El inquilino rechaza una oferta fehaciente de contrato nuevo de cinco años (siete si el propietario es una empresa), con una renta ajustada a las reglas de la ley, hecha dentro del plazo de preaviso.

Tampoco hay indemnización si el inquilino podía pedir una prórroga legal obligatoria y no la pide. Y si, después de avisar de que no renueva, el propietario y el inquilino acuerdan seguir, esa prórroga no puede ser de menos de cinco o siete años ni empeorar las condiciones del contrato.

Contratos que ya están en marcha

• Los avisos de no renovación enviados válidamente antes del 7 de octubre siguen valiendo y no dan derecho a indemnización.
• Los avisos enviados desde el 7 de octubre ya no tienen esa protección. Si has enviado alguno estos días, revísalo antes de dar nada por hecho.
• Si el 15 de noviembre faltan menos de seis meses para que venza tu contrato, el propietario puede avisar con cuatro meses de antelación.
• Los contratos que ya estén en las prórrogas anuales las terminan con las reglas de antes, y después pasan al régimen nuevo.

Lo que no cambia

• La duración mínima de cinco años, o siete si el propietario es una empresa, ya existía.
• En la vivienda habitual, los honorarios de la inmobiliaria ya los pagaba el propietario desde la Ley de Vivienda de 2023. La novedad es que ahora se extiende a temporales y habitaciones y se cierran las «vías indirectas».
• El propietario persona física sigue pudiendo recuperar la vivienda por necesidad durante los primeros cinco años si lo dejó escrito en el contrato. Lo contamos en recuperar la vivienda por necesidad del propietario.
• Los límites de renta en zonas tensionadas ya existían; ahora se aplican también a las nuevas modalidades. Albacete no está declarada zona tensionada, así que, por ahora, estos límites no se aplican aquí.

¿Y los impuestos?

El decreto 29 trae también cambios fiscales: nuevas reducciones en el IRPF del propietario que alquila, una deducción estatal del 10 % para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 €, IVA en los alquileres amueblados de hasta 30 noches desde el 1 de diciembre y una nueva escala de imputación de rentas inmobiliarias desde 2027. Cada uno tiene sus requisitos y su fecha, así que les dedicaremos un capítulo propio.

Qué te recomendamos hacer ahora

Si eres propietario:

• Revisa tus contratos de temporada: ¿recogen la causa?, ¿cuánto llevan?, ¿cuántos has encadenado con el mismo inquilino?
• Si piensas no renovar algún contrato en los próximos meses, calcula las fechas con el preaviso nuevo antes de enviar nada.
• En los contratos nuevos, quita las cláusulas genéricas que cargan el IBI al inquilino.
• Antes de anunciar, reúne los datos que ahora son obligatorios.

Si eres inquilino:

• Si te piden dinero por «gestión», «preparación del contrato» o «renovación», pregunta qué es exactamente: no te lo pueden cobrar.
• Pide las reparaciones siempre por escrito y con presupuesto.
• Si tu contrato acaba antes de 2029, comprueba si puedes pedir la prórroga extraordinaria, y mantente al día en los pagos.

Cada contrato tiene su fecha y su historia, y con tantas reglas transitorias es fácil equivocarse. En Inmohouse revisamos el tuyo: llámanos al 967 70 29 24 o escríbenos por WhatsApp al 722 24 06 67.

Próximos capítulos de la serie

• Alquiler de temporada: cómo hacer un contrato temporal que se sostenga.
• Alquiler por habitaciones: cómo se calcula el precio.
• Quién paga qué: honorarios, IBI, comunidad y garantías.
• Subidas de renta hasta 2027: IRAV y el tope del 2 %.
• Reparaciones y entrega de la vivienda.
• No renovar desde el 15 de noviembre: plazos e indemnización.
• Desahucios por impago: qué cambia y qué no.
• Impuestos del alquiler tras la reforma.

Fuentes oficiales

• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249)
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249)
• Ley de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado
• Real Decreto 806/2026, de disolución de las Cortes
• Derogación del Real Decreto-ley 26/2026 y del 27/2026

Actualizado: 8 de octubre de 2026. Información general, no sustituye al análisis de cada contrato.