Vender debiendo al banco: un caso real

Vendedores

Este verano firmamos las arras de una vivienda en Albacete cuyo dueño todavía debía dinero al banco. Y no poco: tenía dos créditos abiertos con la misma entidad, los dos con la casa como garantía. Entre los dos sumaban cerca del 40 % del precio de venta.

Si estás pensando en vender y tienes una hipoteca a medio pagar, seguramente te suena la duda: ¿quién va a querer comprar una casa que todavía es, en parte, del banco?

Casi cualquiera, si se hace bien. Te contamos cómo lo hicimos.

Dos preocupaciones encima de la mesa

En esta operación había dos personas preocupadas, cada una por lo suyo.

El comprador quería algo muy razonable: que la casa le llegara limpia. Nadie quiere pagar un piso y quedarse con las deudas del dueño anterior.

El vendedor quería saber cuánto dinero le iba a quedar de verdad. Porque vender por una cifra no es cobrar esa cifra cuando hay un banco esperando su parte.

Y había un tercer problema que no se ve a simple vista. Un crédito abierto no funciona como una hipoteca normal: mientras sigue vivo, el titular puede volver a sacar dinero hasta el límite que tiene concedido. O sea, la deuda podía crecer entre la firma de las arras y la escritura. Para un comprador, esa incertidumbre no es aceptable.

Lo que hicimos, paso a paso

Primero, pedimos al banco un certificado de deuda de cada crédito. Es el documento en el que la entidad dice, con cifra exacta y fecha, cuánto hay que pagar para dejar el préstamo a cero.

Segundo, el vendedor firmó con su banco la renuncia a nuevas disposiciones. Dicho de otra forma: se comprometió a no sacar ni un euro más de esos créditos. Con eso, la cifra del certificado dejó de moverse.

Tercero, lo dejamos todo por escrito en el contrato de arras. El comprador entregó la señal al firmar y el resto del precio queda para la escritura, con un plazo máximo pactado. Ese día, el comprador descuenta del precio lo que se debe al banco, se lo paga directamente a la entidad y el vendedor recibe lo que sobra.

Así nadie tiene que fiarse de nadie. El banco cobra, el comprador sabe que su dinero cancela las cargas y el vendedor sabe desde el primer día cuánto le va a llegar.

El detalle que casi nadie vigila: el certificado caduca

Esta es la parte que más disgustos da, y por eso la contamos.

El certificado de deuda vale para una fecha concreta. En nuestro caso, tanto los certificados como la renuncia cubrían hasta un día determinado. Si la firma se retrasa más allá, hay que pedir certificados nuevos y renovar la renuncia, porque los intereses siguen corriendo y la cifra ya no es la misma.

Si nadie lo vigila, puedes presentarte en la notaría con un importe que ya no es el real. Por eso, en cuanto hay fecha de escritura, lo primero que miramos es si los certificados llegan hasta ese día.

Cómo queda el dinero el día de la firma

Con números redondos de ejemplo (no son los de esta operación):

• Precio de venta: 200.000 €
• Arras entregadas al firmar el contrato: 10.000 €
• Pendiente de pago en la escritura: 190.000 €
• De ese importe, al banco del vendedor según el certificado: 80.000 €
• Retención que guarda el comprador hasta la cancelación registral: 1.500 €
• Lo que recibe el vendedor en la escritura: 108.500 €
• Lo que recibe el vendedor cuando enseña la nota simple limpia: 1.500 €

¿Y esos 1.500 € que se queda el comprador? Tienen una explicación muy sencilla.

El día de la firma el banco cobra, pero la hipoteca sigue apareciendo en el Registro de la Propiedad hasta que alguien hace la cancelación registral. Ese trámite le toca al vendedor, y el comprador quiere estar seguro de que se hace. Así que retiene una cantidad pequeña, pactada de antemano, y se la devuelve en cuanto el vendedor le enseña una nota simple «limpia», en la que ya no aparece ninguna hipoteca.

Al vendedor no le cuesta nada: ese dinero es suyo y lo cobra igual, solo que unas semanas más tarde. Y el comprador no depende de la buena voluntad de nadie. Si eres vendedor, el truco es no dejar el trámite en un cajón: cuanto antes lo hagas, antes recuperas la retención.

Ojo, porque de lo que te queda también salen otros gastos del vendedor, como la plusvalía municipal o la cancelación en el Registro. Los tienes todos en la guía de gastos de la compraventa.

Y después de firmar, ¿qué?

Pagar la deuda no la borra del Registro de la Propiedad. Una cosa es la cancelación económica (el banco ya ha cobrado) y otra la registral (que la hipoteca desaparezca de la nota simple). La segunda es un trámite aparte, y es la que libera la retención que te contábamos arriba. Te explicamos cómo se hace paso a paso en cancelación económica y cancelación registral.

¿Te cobra el banco por cancelar antes de tiempo?

Depende de tu contrato. Para los préstamos firmados desde el 16 de junio de 2019, el artículo 23 de la Ley 5/2019 pone límites a la comisión por amortización anticipada. En tipo variable, como máximo un 0,25 % de lo que devuelves si cancelas en los tres primeros años, o un 0,15 % en los cinco primeros (el contrato elige una de las dos opciones). En tipo fijo, hasta un 2 % en los diez primeros años y un 1,5 % después. Y en ningún caso puede pasar de la pérdida real que tenga el banco.

Si tu préstamo es anterior, revisa lo que dice tu escritura. Y en cualquier caso, cuando le digas al banco que quieres cancelar, tiene tres días hábiles para darte por escrito lo que te va a costar.

Si estás en la misma situación

Antes de poner tu casa a la venta, conviene que tengas claro esto:

• Cuánto debes exactamente y en cuántos préstamos o créditos con la casa como garantía.
• Si alguno es un crédito abierto del que todavía puedes sacar dinero.
• Si tu contrato tiene comisión por cancelación anticipada.
• Qué te queda limpio después de pagar al banco y los gastos de la venta.

Con esos cuatro datos ya sabes si te compensa vender y cuál es tu precio mínimo.

Si quieres, lo miramos contigo. Mándanos el último recibo del préstamo y te decimos cómo quedaría tu caso. Llámanos al 967 70 29 24 o escríbenos por WhatsApp al 722 24 06 67.