Heredamos el piso… y también la hipoteca

HerederosVendedores

Este otoño firmamos en Albacete la escritura de un piso con cinco vendedores. Eran una madre y sus cuatro hijos, que lo tenían por herencia. El piso todavía tenía una hipoteca viva con un banco.

Encontrar compradora fue lo fácil. Lo difícil fue que las cuentas de cinco personas cuadraran el mismo día, en la misma mesa.

Lo que había encima de la mesa

Los cinco no tenían la misma parte del piso. Por cómo se repartió la herencia, una parte estaba dividida entre usufructo y nuda propiedad, así que a cada uno le correspondía un porcentaje distinto del precio.

Las arras ya estaban firmadas y el dinero se había ingresado en la cuenta de la madre. Es lo habitual cuando hay varios vendedores: alguien tiene que recibir la señal. Pero ese dinero era de todos y había que tenerlo en cuenta en el reparto final.

Y quedaba la hipoteca. La familia había llegado a un acuerdo: la deuda con el banco, con todos sus gastos de cancelación, la pagaba uno de los hermanos con su parte del precio. Lo que no llegara a cubrir lo pondrían a partes iguales los otros tres hermanos. La madre no aportaba nada.

Dónde estaba el problema de verdad

No en el precio, que estaba cerrado desde las arras. El problema era que el acuerdo de la familia no estaba escrito en ningún sitio.

La escritura recoge lo que paga la compradora y a quién. Lo que los hermanos se deben entre ellos queda fuera. Si un hermano adelanta dinero para cubrir la deuda de otro y no hay un papel que lo diga, dentro de dos años ese adelanto es una discusión de sobremesa. Con cinco personas, las versiones de lo que se habló pueden ser cinco.

Había otro detalle práctico. El banco nos avisó de que no mandaría a nadie a la firma. Así que el pago de la deuda tenía que salir por transferencia el mismo día, con una cifra exacta, sin nadie del banco en la notaría para confirmarla.

Cómo lo resolvimos, paso a paso

Primero, pedimos al banco el certificado de deuda actualizado a la fecha de la escritura. Es el documento donde la entidad dice cuánto hay que pagar ese día para dejar la hipoteca a cero. Sin él no se puede calcular nada más.

Segundo, hicimos un cuadro de liquidación. Una hoja con el precio, la parte de cada vendedor, lo que ya había cobrado la madre por las arras, lo que iba al banco y lo que le quedaba a cada uno. Todos los vendedores la vieron antes de ir a la notaría.

Tercero, cerramos con la notaría cómo salía el dinero. Para no firmar media docena de cheques, quedó así: una transferencia al banco por la deuda, un cheque para la madre y un cheque para una de las hermanas, que lo recibía como depositaria de la parte de los hermanos y luego la repartía.

Cuarto, la compradora retuvo una cantidad pequeña para la cancelación registral de la hipoteca, con un documento de su banco que lo recogía. Pagar la deuda no la borra del Registro de la Propiedad, y como el banco no estuvo en la firma, la cancelación se tramita después. La retención se devuelve cuando la hipoteca ya no aparece en la nota simple.

Quinto, preparamos un documento de acuerdo entre hermanos. Recoge cómo se reparte el cheque de la depositaria, el reconocimiento de deuda del hermano que asumió la hipoteca a favor de los que le cubrieron lo que faltaba, y un recibí de cada uno por lo que cobra. Es un papel sencillo y evita la discusión de sobremesa.

Cómo queda el dinero el día de la firma

Con números redondos de ejemplo (no son los de esta operación):

• Precio de venta: 180.000 €
• Arras cobradas por la madre al firmar el contrato: 18.000 €
• Pendiente de pago en la escritura: 162.000 €
• Transferencia al banco según el certificado de deuda: 34.000 €
• Retención de la compradora hasta la cancelación registral: 1.500 €
• Lo que se reparte en los dos cheques según el cuadro de liquidación: 126.500 €

Ahora, el hermano que asume la deuda. Imagina que su parte del precio son 25.000 €. Con eso no llega a los 34.000 € del banco: faltan 9.000 €. Cada uno de los otros tres hermanos pone 3.000 €, que se descuentan de lo que cobra. Ese día el hermano no recibe nada, la hipoteca queda pagada y él firma que debe 3.000 € a cada uno.

Cuando se hace así, cada vendedor sabe antes de entrar en la notaría qué cifra va a ver en su cheque. Nadie se lleva sorpresas en la firma.

Ojo, que de lo que cobra cada heredero también salen sus gastos de vendedor, como la plusvalía municipal, y en su declaración de la renta tendrá que declarar la ganancia, si la hay. Lo tienes en gastos al vender un piso en Albacete.

¿Y si los herederos no se ponen de acuerdo?

En este caso hubo acuerdo, aunque costó. No siempre es así. Si uno de los herederos quiere vender y otro no, la ley no obliga a nadie a seguir siendo copropietario para siempre. El artículo 400 del Código Civil permite a cualquiera pedir que se divida la cosa común. Y si es un piso, que no se puede partir, el artículo 404 dice que, si no se ponen de acuerdo en que uno se lo quede pagando a los demás, se vende y se reparte el dinero.

Ese camino pasa por el juzgado, tarda y suele acabar con un precio peor que el de una venta normal. Antes de llegar ahí merece la pena mirar dos salidas: vender de mutuo acuerdo con un reparto que todos firmen, o que uno de los hermanos compre la parte de los demás con una extinción de condominio, que en Castilla-La Mancha suele salir más barata en impuestos que una compraventa.

Si estás en la misma situación

Antes de poner a la venta un piso heredado entre varios, conviene tener claro esto:

• Qué parte tiene cada heredero, tal y como aparece en la nota simple.
• Si hay hipoteca u otra carga, y cuánto se debe hoy.
• Quién va a recibir las arras y cómo se descuentan luego del reparto.
• Si alguien va a pagar más o cobrar menos que su parte, y por qué. Eso, por escrito.
• Si todos pueden ir a la firma o alguno necesita dar un poder notarial.

Con eso resuelto, la venta de un piso heredado se parece mucho a cualquier otra.

Si estáis en ese punto, nos sentamos con todos y os preparamos el cuadro de liquidación antes de dar ningún paso. Llámanos al 967 70 29 24 o escríbenos por WhatsApp al 722 24 06 67.