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Pagaste la hipoteca al vender, pero sigue en el Registro

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Actualizado: octubre de 2026 · Fuentes oficiales: Banco de España, Ley del Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, Ley Hipotecaria y Junta de Castilla-La Mancha

Sales de la notaría con la venta firmada, el banco ha cobrado hasta el último euro y crees que has terminado. Pues no del todo. Para el banco la deuda está a cero, pero para el Registro de la Propiedad tu casa sigue hipotecada. Ese segundo trámite te toca a ti, y es el que libera el dinero que el comprador suele retenerte. Te contamos cómo hacerlo rápido y sin pagar de más.

Cancelación económica y registral: la diferencia

Son dos cosas distintas y van por separado:

Mientras falte la segunda, cualquiera que pida una nota simple de esa vivienda verá una hipoteca a tu nombre, aunque ya no debas nada. Por eso al comprador le importa tanto.

Qué pasa el día de la firma

Antes de la escritura, tu banco tiene que darte un certificado con la deuda exacta a esa fecha. Con esa cifra, el comprador paga al banco lo que debes, y a ti te llega el resto. Según el Banco de España, ese pago se hace con un cheque ante el notario o con una orden de movimiento de fondos a través del Banco de España (la famosa «OMF»).

Antes, lo normal era que un apoderado del banco fuera a la notaría, recogiera el cheque y firmara allí mismo la cancelación. Hoy casi ningún banco manda a nadie. Así que la venta se firma con la cancelación económica hecha, y la registral se queda pendiente para los días siguientes.

¿Y la comisión por cancelar antes de tiempo? Depende de tu contrato. En los préstamos firmados desde el 16 de junio de 2019, el Banco de España recuerda los topes: en tipo variable, un 0,15 % en los cinco primeros años o un 0,25 % en los tres primeros; en tipo fijo, un 2 % los diez primeros años y un 1,5 % después. Cuando le dices al banco que vas a cancelar, tiene tres días hábiles para explicarte lo que te va a costar (artículo 23 de la Ley 5/2019). Lo contamos con un caso real en todavía debo la hipoteca, ¿puedo vender?

Si al comprador le interesa quedarse con tu préstamo en lugar de pedir uno nuevo, existe otra vía: la subrogación de hipoteca. En ese caso no se cancela nada, porque la hipoteca sigue viva a su nombre. Eso sí, tú solo quedas libre de la deuda si el banco lo acepta (artículo 118 de la Ley Hipotecaria).

La retención del comprador: un ejemplo con números

Como el comprador no quiere depender de tu buena voluntad, lo habitual es que se quede una cantidad pequeña del precio hasta que le enseñes la nota simple limpia. No la fija ninguna ley: se pacta. Lo mejor es dejarla escrita ya en el contrato de arras, con su importe y cuándo se devuelve.

Esos 1.500 € son tuyos. Solo los cobras más tarde. Y de ti depende cuánto más tarde: si dejas el trámite en un cajón, el dinero se queda esperando contigo.

La cancelación registral, paso a paso

Son los pasos que describe el Banco de España, con lo que hay que saber en Castilla-La Mancha:

1. Pide a tu banco el certificado de deuda cero, el que dice que ya no debes nada. Es gratis. Y el banco no puede exigirte una nota simple para dártelo, según el criterio del Banco de España.
2. Elige notaría y entrégale el certificado. La notaría prepara la escritura de cancelación y avisa al banco, que tiene que mandar a alguien a firmarla. El banco no puede cobrarte ni por esa firma ni por el desplazamiento. La notaría sí cobra sus honorarios, con el arancel reducido que fija el artículo 8 de la Ley 2/1994.
3. Presenta el impuesto de Actos Jurídicos Documentados con el modelo 600. La cancelación está exenta (artículo 45.I.B.18 de la ley del impuesto), pero hay que presentarlo igual. En Castilla-La Mancha tienes un mes desde la escritura y puedes hacerlo por el Registro Electrónico Tributario de la Junta o en persona, en una oficina de atención al contribuyente o en una oficina liquidadora, según sus instrucciones oficiales.
4. Lleva al Registro de la Propiedad la escritura, el certificado y el justificante del impuesto. Aquí sí pagas: los aranceles del Registro, que dependen del valor de la hipoteca y también están reducidos por la misma ley. El registrador tiene un máximo de quince días desde que presentas los papeles para inscribir (artículo 18 de la Ley Hipotecaria).
5. Pide una nota simple de la vivienda que vendiste. Se solicita en la web del Colegio de Registradores por 9,02 €. Si ya no aparece la hipoteca, mándasela al comprador para que te devuelva la retención.

¿Te da pereza hacerlo tú? Puedes pedir al banco que se encargue. Eso sí, entonces puede cobrarte comisiones y gastos, siempre que te diga antes cuánto y solo por los trámites hasta la inscripción en el Registro. También puedes preguntar en la notaría o a una gestoría si te lo tramitan, y que te den el precio antes de decir que sí.

Qué pagas y qué no

En una venta, la escritura de cancelación la paga el vendedor, como recoge el Banco de España. Súmala al resto de gastos al vender un piso en Albacete para saber cuánto te queda limpio.

• Si el banco te pone pegas (te pide una nota simple para darte el certificado, te quiere cobrar el desplazamiento o no manda a nadie a la notaría), reclama por escrito a su servicio de atención al cliente. Si eres consumidor y no te contesta en un mes, o no estás de acuerdo con la respuesta, puedes ir al Banco de España.

Errores que retrasan la cancelación

• Dejarlo para más adelante. Cuanto antes pidas el certificado, antes cobras la retención.
• No pactar la retención por escrito. Sin importe ni condición de devolución, luego cada uno recuerda una cosa distinta.
• Olvidar el plazo del impuesto. Que no se pague nada no significa que no haya que presentarlo, y el plazo es de un mes.
• Dar por hecho que el banco lo hará solo. Si tú no lo pides, nadie lo pide. Y si lo encargas al banco, pregunta antes cuánto te cobra.
• No comprobar la nota simple al final. Es lo único que demuestra que la hipoteca ya no está.
• Tener más de un préstamo con la casa como garantía y cancelar solo uno. Cada hipoteca inscrita necesita su cancelación.

Preguntas frecuentes

Información general con fines divulgativos. No sustituye el asesoramiento de un notario, abogado o asesor fiscal para tu caso concreto.