Alquilar por habitaciones: lo que ya no puedes hacer

PropietariosInquilinos

Importante: estas reglas se aplican a los contratos firmados a partir del 8 de octubre de 2026. Más abajo te contamos qué pasa con los firmados antes.

Este es el segundo capítulo de nuestra serie sobre la reforma del alquiler. Si te has perdido algo, empieza por la nueva ley de alquiler 2026: qué cambia, qué no y desde cuándo.

En Albacete alquilar por habitaciones es muy habitual: estudiantes de la universidad, opositores, gente que llega a trabajar unos meses… Hasta ahora estos contratos vivían en una zona gris, y muchos se firmaban fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con lo que las partes pactaban casi todo. El Real Decreto-ley 29/2026 acaba con esa zona gris.

Antes y ahora, de un vistazo

1. Una habitación ya es «vivienda» a efectos legales

La ley dice ahora, con todas las letras, que el alquiler de vivienda incluye el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda. Y lo hace en las dos modalidades:

• Habitación como vivienda habitual: cuando el inquilino vive ahí de forma estable. Se aplican las reglas de la vivienda habitual, incluida la duración mínima de cinco años (siete si el propietario es una empresa) a voluntad del inquilino.
• Habitación como vivienda temporal: cuando el inquilino está fuera de su casa habitual por una causa concreta y demostrable (estudios, un trabajo temporal, un tratamiento…). Se aplican todas las reglas del temporal: causa escrita en el contrato, más de 31 días y, como regla general, hasta 12 meses, y salida pasado un mes con diez días de aviso. Lo explicamos en alquiler de temporada tras la reforma.

Y se cierra la puerta de atrás: la ley excluye expresamente de los alquileres «de uso distinto de vivienda» los que tengan por objeto alojar a personas. Es decir, ya no se puede firmar una habitación como si fuera un local o un contrato de otro tipo para esquivar las normas de la vivienda.

Un ejemplo en Albacete: un estudiante de Medicina que viene de Hellín y alquila una habitación para el curso. Su casa habitual sigue estando en Hellín y la causa son los estudios: es un alquiler temporal de habitación, y el contrato tiene que decirlo. En cambio, alguien que trabaja de forma indefinida en Albacete y vive en una habitación porque es lo que puede pagar tiene un alquiler de vivienda habitual, aunque solo alquile una habitación.

2. El tope: las habitaciones no pueden sumar más que el piso entero

Esta es la gran novedad y, en Albacete, sí se aplica. La ley dice que la suma de las rentas de los contratos de habitaciones que estén vigentes a la vez en una misma vivienda no puede superar la renta del contrato de alquiler de la vivienda completa.

Dos detalles que conviene tener claros:

• Cuentan los contratos «vigentes a la vez». Si una habitación está vacía, no suma; el límite se mide con las que están alquiladas en cada momento.
• ¿Y si el piso nunca se ha alquilado entero? Aquí la ley se queda corta: fuera de las zonas tensionadas no explica qué cifra hay que tomar como «renta del piso completo» cuando no existe ese contrato. Mientras no haya una aclaración, lo prudente es poder justificar qué renta tendría el piso alquilado entero (un contrato anterior, o lo que se pide por pisos parecidos en la misma zona) y que la suma de las habitaciones no la supere.

3. Dinero: honorarios, fianza, garantías y seguros

Como la habitación pasa a ser vivienda, le alcanzan las mismas reglas de dinero que al resto de alquileres (te las contamos en detalle en alquiler: lo que ya no te pueden cobrar):

• Honorarios de agencia y gastos de gestión: no se le pueden cobrar al inquilino, ni con otro nombre. Un servicio extra solo si lo pide por escrito, sabiendo que es opcional y cuánto cuesta.
• Fianza: la de vivienda, una mensualidad.
• Garantía adicional (aval o depósito extra): como máximo dos mensualidades si es vivienda habitual y una si es temporal.
• Seguro de impago: no se le puede exigir al inquilino. El propietario sí puede contratarlo por su cuenta.
• IBI y demás impuestos de la vivienda: no se pueden cargar al inquilino.
• Luz, agua, gas, internet: se pueden repartir, pero conviene dejar por escrito en el contrato cómo se calcula la parte de cada uno.

4. Reparaciones: depende de si es habitual o temporal

• Habitación como vivienda habitual: las pequeñas reparaciones del desgaste por el uso normal las paga el inquilino. Para las demás, el inquilino puede pedirlas por escrito con un presupuesto, y el propietario tiene 15 días naturales para responder.
• Habitación como vivienda temporal: el propietario paga también las pequeñas reparaciones y tiene cinco días hábiles para responder. Si no lo hace, el inquilino puede arreglarlo y reclamarle el importe o descontarlo de la renta del mes siguiente.

5. Lo que en Albacete NO se aplica (por ahora)

Albacete no está declarada zona de mercado residencial tensionado. De hecho, a día de hoy ningún municipio de Castilla-La Mancha lo está. Por eso, estas medidas no se aplican aquí mientras eso no cambie.

• Los topes de precio de las zonas tensionadas. En esas zonas, la renta del piso completo (o la suma de las habitaciones) tiene que respetar además los límites ligados al contrato anterior y al índice de referencia de precios. En Albacete el único tope es el que hemos visto: que las habitaciones no sumen más que el piso entero.
• El «gran tenedor» de cinco viviendas. Con carácter general, gran tenedor es quien tiene más de diez viviendas (o más de 1.500 m² de uso residencial). La posibilidad de rebajarlo a cinco solo existe dentro de una zona tensionada.

Si algún día Albacete se declarara zona tensionada, estos límites pasarían a aplicarse. Lo contaremos aquí.

6. ¿Y si tu contrato de habitación es anterior al 8 de octubre?

• Si era un contrato de temporada: la ley lo dice claro. Sigue con sus condiciones hasta que termine el plazo pactado y, llegado ese día, se extingue sin prórroga. Si se renueva, el nuevo contrato ya es un temporal de los de ahora.
• Si era otro tipo de contrato de habitación: la reforma no incluye una regla de transición específica para estos casos. Nuestra recomendación es no tocar nada a mitad de contrato y revisarlo con calma antes de renovarlo, para que el nuevo cumpla todas las reglas de este artículo.

Otras dos cosas que conviene saber

• Quedan fuera de la ley las cesiones de habitaciones que hacen las entidades sociales sin ánimo de lucro dentro de programas de acogida o inclusión de personas vulnerables.
• Las comunidades autónomas pueden tener normas propias sobre el alquiler temporal y de habitaciones, que prevalecen en su territorio. A fecha de hoy no hemos encontrado ninguna norma específica de Castilla-La Mancha sobre esto; si se aprueba, actualizaremos este artículo.

Lista de comprobación antes de alquilar una habitación

Si eres propietario:

• ¿Es vivienda habitual o temporal? Si es temporal, ¿la causa está escrita en el contrato y la puedes demostrar?
• ¿Sabes cuál es la renta del piso completo y la suma de las habitaciones alquiladas no la supera?
• ¿Has quitado del contrato los honorarios al inquilino, el IBI y el seguro de impago obligatorio?
• ¿La fianza es de una mensualidad y la garantía adicional respeta el máximo?
• ¿Está claro cómo se reparten los suministros?

Si eres inquilino:

• Tu habitación tiene la protección de la ley de alquileres: duración, fianza y reparaciones.
• No te pueden cobrar honorarios ni obligarte a contratar un seguro de impago.
• Si el contrato dice que es temporal, comprueba que explica por qué.

¿Alquilas habitaciones en Albacete y quieres saber si tus contratos encajan con la nueva ley? En Inmohouse lo revisamos contigo: llámanos al 967 70 29 24 o escríbenos por WhatsApp al 722 24 06 67.

Fuentes oficiales

• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249): artículo 3 (modifica los artículos 2, 3, 5, 17 y 20 de la LAU y añade su disposición transitoria octava) y artículo 4 (Ley 12/2023).
• Ley de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado: artículos 2, 3.2, 5 f), 9, 9 bis, 17.9, 20, 21, 21 bis y 36.

Actualizado: 15 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 está pendiente de convalidación en la Diputación Permanente del Congreso; actualizaremos este artículo si cambia. Información general, no sustituye al análisis de cada contrato.