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de Albacete
Alquiler: lo que ya no te pueden cobrar
La respuesta corta
Desde el 8 de octubre de 2026, al inquilino de una vivienda (habitual, temporal o una habitación) no se le pueden cobrar honorarios de agencia ni gastos de gestión, tampoco al renovar; no se le puede cargar el IBI ni obligar a contratar un seguro de impago. La comunidad solo se le puede repercutir si se pacta por escrito con el importe anual. La luz, el agua y el gas con contador los sigue pagando él. Todo esto se aplica también en Albacete.
Este es el tercer capítulo de nuestra serie sobre la reforma del alquiler. Si te has perdido algo, empieza por la nueva ley de alquiler 2026: qué cambia, qué no y desde cuándo.
¿Quién paga qué? La tabla
| Concepto | Quién lo paga | Matiz |
|---|---|---|
| Honorarios de la agencia y gastos de gestión | Propietario | También los de renovar o cambiar el contrato |
| Servicios extra (opcionales) | Inquilino, solo si los pide | Por escrito, sabiendo que son opcionales y cuánto cuestan |
| IBI y demás impuestos de la vivienda | Propietario | Salvo que la ley haga obligado al propio inquilino |
| Gastos de comunidad | Propietario, salvo pacto | Pacto por escrito con el importe anual; nunca en edificios sin división horizontal |
| Luz, agua, gas con contador | Inquilino | Siempre |
| Seguro de impago | Propietario, si quiere | No se le puede exigir al inquilino |
| Fianza | Inquilino | Una mensualidad en vivienda |
| Garantía adicional | Inquilino, si se pacta | Máximo dos mensualidades (una en los temporales) |
1. Honorarios de agencia: nunca al inquilino
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se le pueden repercutir al inquilino, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación. La ley precisa que entra cualquier servicio de preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato.
- Qué es nuevo: en la vivienda habitual los honorarios ya los pagaba el propietario desde la Ley de Vivienda de 2023. Ahora la regla alcanza también a los alquileres temporales y a las habitaciones, y cierra las vías indirectas: «gastos de estudio», «preparación del contrato», «tasa de renovación»… da igual el nombre.
- Servicios extra: un servicio que no sea imprescindible para firmar el contrato solo lo puede pagar el inquilino si lo ha pedido expresamente por escrito, después de que le hayan informado de que es opcional y de lo que cuesta.
Ejemplo: al renovar un contrato, te piden 150 € por «gestión de la renovación». No te lo pueden cobrar. Otra cosa es que pidas por escrito, porque te interesa, un servicio opcional que te han ofrecido con su precio.
2. IBI e impuestos: para el propietario
La ley lo dice ahora sin rodeos: en ningún caso se le pueden imponer al inquilino los tributos asociados a la vivienda, salvo que sea él quien la ley señala como obligado a pagarlos. En la práctica, el IBI lo paga el propietario, y una cláusula que se lo cargue al inquilino no vale.
3. Comunidad: solo si se pacta, y con cifra
- Se puede pactar que el inquilino pague los gastos generales del edificio (la comunidad), pero el pacto tiene que estar por escrito y decir el importe anual en la fecha del contrato. Sin eso, no vale.
- En edificios en propiedad horizontal, se reparte según la cuota de participación del piso.
- Novedad: en edificios que no están en régimen de propiedad horizontal (por ejemplo, un edificio de un solo dueño), no se le pueden cargar gastos de comunidad al inquilino.
- Durante los cinco primeros años (siete si el propietario es una empresa), lo que paga el inquilino por comunidad solo puede subir una vez al año, por acuerdo, y como mucho el doble de lo que permita subir la renta.
4. Suministros: los paga quien los gasta
Los servicios que se miden con contador propio de la vivienda (luz, agua, gas…) son siempre del inquilino. Esto no ha cambiado. En un piso de habitaciones con un solo contador, lo sensato es dejar por escrito cómo se reparte.
5. Fianza y garantías: con tope
Fianza y garantía adicional no son lo mismo, y se pueden pedir las dos a la vez. La fianza es obligatoria por ley: siempre es dinero y equivale a una mensualidad. La garantía adicional es voluntaria: solo existe si se pacta en el contrato, puede ser un depósito extra o un aval (bancario o de un familiar) y tiene su propio tope. Un seguro de impago no cuenta como garantía: no se le puede exigir al inquilino.
- Fianza: una mensualidad en el alquiler de vivienda. En los temporales nuevos, al pasar a ser vivienda, la lectura más razonable es que también es de una mensualidad (es una interpretación: la ley no ha tocado ese artículo).
- Garantía adicional (un aval, un depósito extra…): en vivienda habitual, en contratos de hasta cinco años (siete si el propietario es una empresa), como máximo dos mensualidades. En los temporales, como máximo una.
- Seguro de impago: en ningún caso se le puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago ni una cobertura parecida. El propietario sí puede contratarlo y pagarlo él. Te lo explicamos en seguro de impago de alquiler.
Ejemplo con una renta de 700 €: fianza de 700 €. Si el contrato es de vivienda habitual a cinco años, se puede pedir además una garantía de hasta 1.400 € (en total, hasta 2.100 € entre las dos). Si es temporal, una garantía de hasta 700 € (en total, hasta 1.400 €). Lo que no se puede es exigir al inquilino un seguro de impago como condición para alquilarle.
6. Contrato por escrito, si el inquilino lo pide
Si el inquilino lo pide, el contrato tiene que formalizarse por escrito, con la identidad de las partes, la vivienda, la duración, la renta inicial y el resto de condiciones. Un contrato verbal sigue siendo válido, pero negarse a ponerlo por escrito cuando el inquilino lo solicita es incumplir la ley.
¿Y si mi contrato es anterior al 8 de octubre?
La reforma no incluye una regla expresa para estos cambios en los contratos ya firmados, y la norma general es que cada contrato se rige por la ley vigente cuando se firmó. Lo que sí está claro es que la prohibición de cobrar honorarios incluye la renovación y la novación: si renuevas o cambias tu contrato a partir de ahora, ese trámite no se le puede cobrar al inquilino. Y en los temporales firmados antes del 8 de octubre, siguen sus condiciones hasta que venzan.
¿Y en Albacete? Todo lo de este artículo se aplica igual: no depende de que la ciudad sea zona tensionada.
Lista de comprobación
Si eres inquilino, antes de firmar:
- ¿Te piden dinero por «gestión», «estudio», «preparación» o «renovación»? No te lo pueden cobrar.
- ¿El contrato te carga el IBI? Esa cláusula no vale.
- ¿Pagas comunidad? Comprueba que el contrato dice el importe anual.
- ¿Te exigen un seguro de impago? No pueden.
- ¿La garantía adicional supera dos mensualidades (una si es temporal)? Se pasa del máximo.
Si eres propietario, revisa tu modelo de contrato:
- Quita cualquier cláusula de honorarios o gastos de gestión a cargo del inquilino, también en las renovaciones.
- Quita el IBI a cargo del inquilino.
- Si repercutes la comunidad, pon la cifra anual por escrito.
- Si quieres cobertura contra impagos, contrátala tú.
- Ajusta la garantía adicional al máximo legal.
¿Quieres que revisemos tu contrato de alquiler con la nueva ley? En Inmohouse lo hacemos contigo: llámanos al 967 70 29 24 o escríbenos por WhatsApp al 722 24 06 67.
Fuentes oficiales
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249): artículo 3, apartados Doce (artículo 20 LAU), Diecisiete y Dieciocho (artículo 36 LAU) y Diecinueve (artículo 37 LAU).
- Ley de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado: artículos 20, 36 y 37.
Actualizado: 15 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 está pendiente de convalidación en la Diputación Permanente del Congreso; actualizaremos este artículo si cambia. Información general, no sustituye al análisis de cada contrato.
