Divorcio y separación · Vivienda privativa

La casa era mía antes de casarme

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Actualizado: octubre de 2026 · Fuentes oficiales: Código Civil y Tribunal Supremo, sentencia de Pleno 377/2026

«La casa es mía, la tenía antes de conocerte» es de las frases que más se oyen en una separación. Muchas veces es verdad. Otras veces solo lo es en parte, y la diferencia puede ser de decenas de miles de euros. Vamos por partes. Y si buscas la visión general (vender, quedarse uno la casa, alquilarla), la tienes en Divorcio y vivienda: qué hacer con la casa.

Una aclaración antes de empezar: en Castilla-La Mancha no hay derecho civil propio, así que se aplica el Código Civil. Lo que leas sobre Cataluña, Aragón o Navarra no te sirve en Albacete.

¿Es de verdad solo tuya?

Según el artículo 1346 del Código Civil, son privativos (solo tuyos) los bienes que ya tenías al casarte y los que recibas después por herencia o donación. Con la vivienda, estas son las situaciones habituales:

Ojo con esa última fila: la ley presume que lo que hay en el matrimonio es ganancial mientras no se demuestre lo contrario (artículo 1361). Guarda la escritura, el testamento o la donación y los justificantes de dónde salió el dinero.

La trampa de la hipoteca pagada después de la boda

Es el caso más frecuente en Albacete: compras un piso de soltero con hipoteca, te casas en gananciales y la hipoteca se sigue pagando con las nóminas, que durante el matrimonio son gananciales.

Para casi cualquier otro bien comprado a plazos antes de casarte, la regla es que sigue siendo tuyo aunque se termine de pagar con dinero común. Pero el artículo 1357 hace una excepción expresa con la vivienda familiar: se le aplica el artículo 1354, y la casa pasa a ser de la sociedad de gananciales y tuya a la vez, en proporción a lo que puso cada uno.

El Tribunal Supremo, en una sentencia de Pleno de marzo de 2026 (STS 377/2026, de 10 de marzo), lo ha dejado claro: en la liquidación de los gananciales entra el porcentaje de la vivienda que corresponde a las cuotas pagadas con dinero ganancial. No es solo que te puedan pedir que devuelvas lo pagado: es que esa parte de la casa es ganancial, y vale lo que valga hoy la casa.

• Solo cuenta lo pagado con dinero ganancial. Si parte de las cuotas las pagaste con dinero privativo (una herencia, ahorros de antes de casarte que se pueden identificar), esa parte sigue siendo tuya. En el caso que resolvió el Supremo, más de la mitad de los pagos se hicieron durante el matrimonio, pero solo un tercio de ese dinero era ganancial.
• Hay puntos que no están cerrados, como si los intereses de la hipoteca cuentan o no al calcular el porcentaje. Para tu caso concreto, que lo calcule tu abogado con los recibos del banco delante.

¿Y si el piso no era la vivienda familiar (por ejemplo, uno que tenías alquilado)? Entonces sigue siendo tuyo, pero tendrás que reembolsar a la sociedad, con su importe actualizado, lo que se pagó con dinero común (artículo 1358).

¿Puede el otro impedir que la vendas?

Depende del momento:

• Mientras sigáis casados: sí. Para vender (o hipotecar) la vivienda habitual de la familia hace falta el consentimiento de los dos o una autorización del juez, aunque la casa sea solo tuya y sea cual sea vuestro régimen (artículo 1320).
• Ya divorciados, si la casa es solo tuya y nadie tiene el uso atribuido: no. Puedes venderla tú solo.
• Si una parte es ganancial: hasta que liquidéis la sociedad, para vender hace falta la firma de los dos, porque esa parte es de los dos.
• Si el juez atribuyó el uso al otro (por los hijos o, sin hijos, por ser la parte más necesitada de protección): hace falta su consentimiento o una autorización judicial, y esa limitación consta en el Registro (artículo 96).

Si hay hijos

Con hijos menores, si no hay acuerdo, el uso de la vivienda familiar corresponde a los hijos y al progenitor con el que se quedan, hasta que todos sean mayores de edad (artículo 96.1). La ley no distingue de quién es la casa: puede ser solo tuya y aun así quedarse en ella tu expareja con los niños.

• Sigues siendo el dueño, pero no puedes vivir en la casa ni venderla libremente mientras dure el uso.
• Venderla con el uso atribuido es posible, pero el comprador la recibe con esa carga. En la práctica, muy pocos compradores la quieren así, y el precio cae.
• El uso tiene fecha de fin: la mayoría de edad del menor de los hijos, salvo que alguno tenga una discapacidad que aconseje alargarlo.

Si no hay hijos, el juez también puede dar el uso al cónyuge que no es el dueño, pero solo por un tiempo limitado y si su interés es el más necesitado de protección.

Si no estabais casados

Sin matrimonio no hay gananciales ni se aplica el artículo 1320: si la casa está a tu nombre, es tuya, y lo que tu pareja haya pagado no le convierte en copropietario por sí solo. Cómo recuperar lo que puso depende de cada caso, y conviene verlo con un abogado.

Con hijos, en cambio, la regla del uso es la misma: el Tribunal Supremo aplica el artículo 96 también a los hijos menores de parejas no casadas (STS 168/2021, de 24 de marzo, y en 2026, con custodia compartida, la STS 385/2026, de 10 de marzo).

Un ejemplo con números

Un ejemplo con cifras redondas (no es un caso real). Pedro compró un piso en Albacete en 2008, soltero, por 120.000 €: puso 20.000 € de entrada con sus ahorros y pidió 100.000 € de hipoteca. Hasta su boda en 2012 amortizó 25.000 € de capital con su sueldo. Se casó en gananciales con Ana, vivieron en ese piso, y entre 2012 y 2025 pagaron los otros 75.000 € con sus nóminas. Hoy se divorcian y el piso vale 180.000 €.

Pedro tenía la casa «antes de casarse», pero si quiere quedársela tendrá que compensar a Ana con unos 56.250 € (en dinero o con otros bienes de la sociedad). Al liquidar los gananciales no paga ITP por ello, pero si lo firman en escritura sí paga el 1,5 % de actos jurídicos documentados sobre lo que recibe por encima de su mitad; lo explicamos en impuestos al quedarse la casa en un divorcio.

Para simplificar, el ejemplo cuenta solo el capital amortizado y supone que todo lo pagado durante el matrimonio fue dinero ganancial. Cómo se tratan los intereses no está resuelto con claridad. Antes de negociar, que lo calcule vuestro abogado con los recibos del banco.

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