Divorcio y separación · La vivienda

Divorcio y vivienda: qué hacer con la casa

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Actualizado: octubre de 2026 · Fuentes oficiales: Código Civil, Ley del ITP y AJD, Ley del IRPF y Ley de Haciendas Locales

En casi todas las separaciones hay una casa de por medio, y suele ser lo que más cuesta resolver: es el bien más caro, muchas veces sigue con hipoteca y a menudo uno de los dos (o los niños) sigue viviendo en ella. La buena noticia es que la ley da salidas claras y que, si se hace dentro del divorcio, sale bastante más barato que una compraventa entre desconocidos.

Antes de decidir: tres preguntas

La mejor opción depende de tres datos. Tenedlos claros antes de sentaros a negociar:

1. ¿De quién es la casa? Si estáis casados en gananciales y la comprasteis durante el matrimonio, normalmente es de la sociedad de gananciales. Si estáis en separación de bienes (o no estáis casados) y la comprasteis juntos, es de los dos en proindiviso, cada uno con su porcentaje. Lo dice la escritura y la nota simple. Si uno la compró antes de casarse, lee la casa era mía antes de casarme: puede ser en parte ganancial. El impuesto cambia mucho de un caso a otro.
2. ¿Cuánto vale y cuánto se debe? El valor real de mercado, no el de la escritura ni el catastral, menos lo que queda de hipoteca. Esa diferencia es lo que de verdad hay que repartir.
3. ¿Hay hijos menores? Si los hay, lo normal es que el uso de la casa se atribuya a los hijos y al progenitor con el que se quedan. Eso condiciona todo lo demás.

Las cuatro salidas, una a una

1. Vender a un tercero y repartir

Es la salida más limpia: se vende, se cancela la hipoteca con el dinero de la venta y lo que sobra se reparte según lo que le toque a cada uno. Nadie se queda atado al otro ni al banco. Tienes el paso a paso y el reparto de gastos en vender la casa en un divorcio.

• Cortáis todo vínculo económico de una vez.
• La hipoteca desaparece en la propia firma: el banco cobra lo que se le debe y la cancela.
• Si los dos reinvertís en otra vivienda habitual, podéis evitar pagar IRPF por la ganancia (exención por reinversión).

• Hay que ponerse de acuerdo en precio, en agencia y en cada oferta. Si la relación está rota, eso cuesta.
• Es una venta normal: cada uno declara su ganancia en el IRPF y se paga la plusvalía municipal. Lo tienes en gastos al vender un piso en Albacete.

2. Que uno se quede con la casa y pague al otro

Uno se adjudica la vivienda entera y compensa al otro con dinero (o con otros bienes) por su mitad. Es lo más habitual cuando uno quiere seguir en la casa y puede asumir la hipoteca.

Cómo se hace depende de cómo sea la casa:

• Si es ganancial: se hace al liquidar la sociedad de gananciales, en el convenio regulador o en escritura ante notario. Esa adjudicación está exenta del ITP (artículo 45.I.B.3 de la Ley del ITP). Ojo: lo que recibes por encima de tu mitad y compensas al otro (en dinero o quedándote con su parte de la hipoteca) no está exento. No paga ITP, pero si se firma en escritura ante notario paga actos jurídicos documentados sobre ese exceso, el 1,5 % en Castilla-La Mancha. Así lo dice Hacienda en la consulta vinculante V1472-17. Si el reparto se hace por resolución judicial, sin escritura, no hay AJD (consulta V0239-16). Lo explicamos con números en impuestos al quedarse la casa en un divorcio.
• Si es de los dos en proindiviso: se hace una extinción de condominio. Si la compensación es justa, en Castilla-La Mancha se paga el 1,5 % de actos jurídicos documentados (artículo 21 de la Ley 8/2013 de Castilla-La Mancha) sobre la parte que se adquiere, en lugar del 9 % de ITP de una compraventa.
• En el IRPF: la ley no considera que haya ganancia al disolver la sociedad de gananciales ni al dividir una cosa común, siempre que no se actualicen los valores de la vivienda. Es un punto delicado: si la compensación se calcula con un valor distinto del que tenía la casa al comprarla, consultadlo con vuestro asesor.

• Quien se queda la casa necesita dinero para pagar al otro y que el banco acepte que se quede solo con la hipoteca. Sin esas dos cosas, esta opción no funciona.
• La compensación tiene que corresponder al valor real. Si uno paga de más o de menos, Hacienda puede ver una compraventa o una donación encubierta. Una tasación independiente os protege a los dos.

3. Alquilarla y repartir la renta

Seguís siendo dueños los dos, la alquiláis y os repartís lo que entra. Tiene sentido si ninguno va a vivir en ella, la hipoteca es baja y no hay prisa por tener el dinero.

• Os obliga a seguir decidiendo juntos: inquilino, reparaciones, derramas, renta. Si os cuesta hablar, se convierte en una fuente de problemas.
• Cada uno declara su parte de la renta en el IRPF. Tienes las claves en claves fiscales del alquiler.
• Si más adelante queréis vender, el inquilino tendrá contrato en vigor. Se puede vender igual (lo explicamos en vender tu casa con inquilino), pero limita el precio y los compradores.

4. Dejarlo como está (de momento)

A veces se aplaza la decisión: uno sigue viviendo en la casa con los niños y la venta se deja para cuando el pequeño sea mayor de edad. Es legal y a veces es lo más sensato, pero conviene dejar por escrito en el convenio quién paga la hipoteca, el IBI, la comunidad y las reparaciones, y qué pasará con la casa y cuándo.

Y si dentro de unos años uno quiere salir y el otro no, el Código Civil es claro: nadie está obligado a seguir en una copropiedad. Cualquiera de los dos puede pedir la división. Si no hay acuerdo, el juez acaba ordenando vender la casa en subasta, que casi siempre sale bastante por debajo de su valor.

Comparativa rápida

La hipoteca: el banco no lee el convenio

Es el error más caro y más frecuente. El convenio regulador puede decir que la hipoteca la paga uno solo, pero el banco no ha firmado ese convenio. Para el banco, los dos seguís debiendo el préstamo entero, y si quien se queda la casa deja de pagar, puede reclamar al otro aunque ya no sea dueño.

Para que uno salga de verdad de la hipoteca, el banco tiene que aceptarlo expresamente: lo normal es una novación del préstamo en la que se libera a uno de los titulares, después de estudiar si el otro puede pagar solo. Si el banco dice que no, quedan dos caminos: que quien se queda la casa cambie la hipoteca a otra entidad que sí lo acepte, o vender.

Si hay hijos menores

Cuando hay hijos menores, el artículo 96 del Código Civil establece que, si no hay acuerdo, el uso de la vivienda familiar se atribuye a los hijos y al progenitor con el que conviven, hasta que los hijos sean mayores de edad. El uso no cambia quién es el dueño: la casa sigue siendo de los dos.

La consecuencia práctica es importante: para vender una casa cuyo uso está atribuido así (o disponer de ella de cualquier otra forma) hace falta el consentimiento de los dos o una autorización del juez, y esa limitación se anota en el Registro de la Propiedad. Se puede vender, pero de acuerdo o con permiso judicial.

Por eso conviene decidir qué pasa con la casa en el propio convenio regulador, que según el artículo 90 del Código Civil tiene que recoger qué se hace con el uso de la vivienda familiar. Pactarlo bien ahora ahorra un procedimiento después.

Un ejemplo con números de Albacete

Laura y Andrés se divorcian. Están casados en gananciales y tienen un piso en Albacete que vale 180.000 €, con 70.000 € de hipoteca pendiente. Lo que de verdad hay que repartir son 110.000 € (55.000 € para cada uno). Estas serían sus opciones:

Si el piso no fuera ganancial sino de los dos al 50 % en proindiviso, la adjudicación a Laura tributaría como extinción de condominio: 1,5 % de AJD sobre los 90.000 € de la mitad que adquiere, unos 1.350 €.

Ejemplo orientativo. Cada divorcio tiene sus particularidades (bienes privativos, aportaciones de cada uno, valor de referencia del Catastro…). Antes de firmar, revisadlo con vuestro abogado o asesor fiscal.

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