Vender · Comprar · Nuda propiedad

Vende tu casa y sigue viviendo en ella: así funciona la nuda propiedad

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Actualizado: octubre de 2026 · Fuentes oficiales: Código Civil, Ley del IRPF, Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Ley de Haciendas Locales y Agencia Tributaria

Mucha gente mayor tiene la casa pagada y una pensión que se queda corta. Vender y mudarse no apetece a nadie a los 75 años, y pedir un préstamo tampoco. La nuda propiedad es la fórmula que permite sacar dinero de la vivienda sin moverse de ella. Funciona bien, pero tiene letra pequeña, y casi siempre la consulta llega de los hijos, que quieren saber qué pasa con la herencia. Aquí va todo, para los dos lados de la mesa: el que vende y el que compra.

Qué vendes y qué te quedas

La propiedad completa de una casa (el pleno dominio) se puede partir en dos derechos:

• El usufructo: el derecho a usar la casa y a quedarte lo que dé, por ejemplo una renta si la alquilas. El artículo 467 del Código Civil lo define como el derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de conservarlos.
• La nuda propiedad: ser el dueño, pero sin poder usar la casa mientras dure el usufructo.

Al vender la nuda propiedad, tú te quedas con el usufructo y el comprador pasa a ser el dueño. Lo normal es que el usufructo sea vitalicio: dura hasta tu fallecimiento, que es cuando el comprador recupera la casa entera (artículo 513 del Código Civil). También se puede pactar un usufructo temporal, por un número de años.

Mientras tanto, el nuevo dueño puede vender su nuda propiedad a otra persona, pero no puede hacer nada que te perjudique (artículo 489). Si cambia de dueño, tu derecho sigue intacto.

Si sois un matrimonio y os reserváis el usufructo los dos, no se acaba hasta que fallece el último (artículo 521). Que quede así escrito en la escritura.

Cuánto vale la nuda propiedad

Aquí hay dos cifras distintas y conviene no mezclarlas.

La primera es el valor fiscal, el que usa Hacienda para los impuestos. Lo fija la ley: el usufructo vitalicio vale el 70 % del valor de la vivienda si el usufructuario tiene menos de 20 años, y baja un 1 % por cada año más, con un mínimo del 10 % (artículo 10.5.a de la Ley del Impuesto de Transmisiones, igual que el artículo 26 de la Ley de Sucesiones). En la práctica es la regla del 89: 89 menos tu edad. La nuda propiedad es lo que falta hasta el 100 %. Si el usufructo es temporal, vale un 2 % por cada año, con un máximo del 70 %.

Si el usufructo es para los dos miembros de un matrimonio, Hacienda calcula con el usufructo que más vale, es decir, con la edad del más joven (artículo 41.5 del Reglamento del Impuesto de Transmisiones). Tienes los cálculos y una calculadora en cuánto vale un usufructo.

La segunda cifra es el precio, y ese lo negociáis vendedor y comprador. No tiene por qué coincidir con el valor fiscal. El comprador va a pagar hoy por una casa que quizá no pise en muchos años, y hará sus cuentas con eso. Para el vendedor la regla del 89 es una referencia útil para no ir a ciegas, pero no un precio garantizado.

Un ejemplo con números

El precio que cobre Antonia saldrá de la negociación. Lo que el ejemplo enseña es el reparto de impuestos: el comprador acaba pagando el impuesto de transmisiones por casi toda la casa, en dos veces.

Quién paga qué mientras vives en ella

Esta es la parte que más discusiones da, y la que mejor hay que dejar escrita. El Código Civil reparte los gastos así, salvo que pactéis otra cosa:

Con el IBI hay un matiz. Podéis pactar que el comprador te lo devuelva, y la ley permite repercutirlo según lo que acordéis, pero el recibo te seguirá llegando a ti. Ese pacto vale entre vosotros, no frente al Ayuntamiento.

Con la comunidad, la ley no dice quién paga qué entre usufructuario y dueño, así que es lo primero que hay que dejar por escrito. Lo habitual es que el usufructuario pague la cuota ordinaria y el dueño las derramas por obras extraordinarias, porque encaja con el reparto de reparaciones del Código Civil. Pero tiene que figurar en la escritura. En las juntas de vecinos vota el dueño, aunque se entiende que le representa el usufructuario salvo que diga lo contrario. Para obras extraordinarias y algunos acuerdos importantes, esa representación tiene que ser expresa (artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Y el dueño puede hacer obras y mejoras en la casa, siempre que no bajen el valor de tu usufructo ni te perjudiquen (artículo 503).

Impuestos si vendes

IRPF. Vender genera una ganancia si cobras más de lo que te costó la casa. Pero si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual, esa ganancia está exenta (artículo 33.4.b de la Ley del IRPF). La Agencia Tributaria lo confirma para este caso: la exención «también se aplica si se transmite la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio».

• Tienes que haber cumplido 65 años el día de la venta.
• La vivienda tiene que ser tu residencia habitual, en general durante al menos tres años seguidos. También vale si lo fue hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta (por ejemplo, si ya te has ido a vivir con un hijo).
• Tienes que tener la casa entera. Según la Agencia Tributaria, si el dominio ya estaba repartido entre un nudo propietario y un usufructuario, ninguno de los dos puede aplicar esta exención.

Si te reservas un usufructo temporal en lugar de vitalicio, o si no cumples alguno de estos requisitos, la ganancia tributa. Haz la cuenta con nuestra calculadora de la ganancia patrimonial y confírmalo con tu asesor.

Plusvalía municipal. Esta sí la pagas. La venta de la nuda propiedad es una transmisión de la casa, y en las ventas paga quien vende (artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales). La exención de los mayores de 65 es solo del IRPF; el Ayuntamiento no hace esa distinción. Si vendes por menos de lo que te costó, no se paga (artículo 104.5). Para saber cuánto te toca, pide el cálculo antes de firmar y mira cómo funciona en plusvalía municipal en Albacete.

Impuestos si compras

El comprador paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (artículos 7 y 8 de la ley). En Castilla-La Mancha el tipo general es el 9 % (artículo 19 de la Ley 8/2013). Lo paga en dos momentos:

• Al comprar, sobre el valor de la nuda propiedad, calculado con la regla del 89 sobre el valor fiscal de la vivienda (el valor de referencia del Catastro, o el declarado si es mayor).
• Cuando se acaba el usufructo, por el porcentaje que no pagó al principio. Si el usufructo termina por fallecimiento o porque se cumple el plazo, el artículo 42 del Reglamento dice que ese porcentaje se aplica sobre el valor de la casa en ese momento y con el tipo vigente entonces. Nadie te congela los impuestos de hoy.

A eso súmale notaría y registro, como en cualquier compra (lo tienes en gastos al comprar una vivienda). Y una cosa que no hay que olvidar: compras una casa que no vas a poder usar ni alquilar mientras viva el vendedor, sin saber cuánto tiempo será. Es una inversión a largo plazo y solo encaja con dinero que no vas a necesitar.

Si un día te mudas

Si más adelante te vas a vivir con un hijo o a una residencia, el usufructo sigue siendo tuyo. Tienes tres salidas:

• Alquilar la casa y quedarte con la renta. El artículo 480 del Código Civil te lo permite. Ojo: ese alquiler se acaba cuando se acaba tu usufructo (artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), y el inquilino debe saberlo.
• Vender tu usufructo al dueño. Así él tiene la casa entera y tú cobras otra cantidad.
• Dejarla vacía. Seguirás pagando el IBI y lo que hayáis pactado.

Lo que no conviene es renunciar al usufructo sin más pensando que es un trámite. Para Hacienda, renunciar a un usufructo ya aceptado cuenta como una donación al dueño (artículo 41.6 del Reglamento). Si os lo planteáis, preguntad antes cuánto cuesta.

Otras formas de sacar dinero de tu casa

La nuda propiedad no es la única opción, y a veces no es la mejor. Antes de decidir, compara:

Otra variante es vender la nuda propiedad y que el comprador, en lugar de pagarlo todo al firmar, te pague una cantidad cada mes. Es otra operación, con más riesgo para ti. Si el comprador deja de pagar una renta vitalicia, el Código Civil no te deja recuperar la casa salvo que se haya pactado, solo reclamar lo que te debe (artículo 1805). Si la planteas, que la escritura recoja una condición resolutoria explícita por impago, inscrita en el Registro (artículo 11 de la Ley Hipotecaria), y que la revise un abogado.

Qué revisar antes de firmar

• Que la escritura diga con claridad que el usufructo es vitalicio y, si sois dos, que es para los dos hasta que fallezca el último.
• El reparto de gastos, uno por uno: IBI, cuota de comunidad, derramas, seguro y reparaciones. Lo que no se escriba se acabará discutiendo.
• Un inventario del estado de la casa el día de la firma, con fotos. El Código Civil lo prevé para el usufructuario (artículo 491), aunque al vendedor que se reserva el usufructo no se le exige fianza (artículo 492).
• Cuánto pagarás de plusvalía municipal y si cumples los requisitos de la exención del IRPF.
• Si la casa tiene hipoteca, cómo se cancela el día de la firma. Lo explicamos en todavía debo la hipoteca, ¿puedo vender?
• Si el comprador necesita hipoteca, que la lleve preaprobada antes de firmar las arras, como en cualquier compra.

• Habladlo en familia antes de firmar. La casa sale de la herencia: tus hijos heredarán el dinero que te quede, no la vivienda. Muchos problemas vienen de ahí. Y si la idea es venderle la nuda propiedad a un hijo, mirad antes si os sale mejor otra fórmula en ¿donar o heredar en Castilla-La Mancha?

Si quien vende empieza a tener problemas de memoria, no lo dejes para más adelante: para vender hay que poder firmar con plena capacidad. Mira qué puedes preparar ya en poder preventivo.

Preguntas frecuentes

Información general con fines divulgativos. El ejemplo es inventado y orientativo. No sustituye el asesoramiento de un notario, un abogado o un asesor fiscal para tu caso concreto.