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IVA en reformas de vivienda: cuándo pagas el 10 % y cuándo el 21 %

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Actualizado: octubre de 2026 · Fuentes oficiales: Ley del IVA, Real Decreto-ley 29/2026 y Agencia Tributaria

Cuando alguien compra un piso para reformarlo, el presupuesto de la obra suele llegar con una pregunta: ¿esto lleva el 10 % o el 21 %? La diferencia en una reforma normal son cientos o miles de euros. Y no depende de que lo pidas ni de que la empresa quiera hacértelo: depende de quién contrata, de la vivienda y, sobre todo, de cuánto pesan los materiales en la factura.

Los tres requisitos del 10 %

Lo dice el artículo 91 de la Ley del IVA (apartado Uno.2, número 10.º). El tipo reducido se aplica a las obras de renovación y reparación de viviendas cuando se cumplen a la vez estas tres condiciones:

• Quién contrata. Una persona física que usa la vivienda para su uso particular, o una comunidad de propietarios. No hace falta que sea tu vivienda habitual: una segunda residencia también vale. Lo que no vale, hasta el 30 de noviembre de 2026, es que la obra sea para una vivienda que alquilas o para tu negocio.
• Antigüedad. La construcción o la última rehabilitación de la vivienda tiene que haber terminado al menos dos años antes de empezar la obra.
• Materiales. Quien hace la obra no aporta materiales, o su coste no pasa del 40 % de la base imponible, es decir, del importe de la obra sin IVA.

Si no se cumple alguna, la obra va al tipo general del 21 %. No hay término medio: no se aplica el 10 % a una parte y el 21 % a otra.

La regla del 40 %: un ejemplo con números

Es el requisito que más reformas deja fuera. Cuentan como materiales aportados todo lo que la empresa pone y se queda incorporado a la casa: azulejos, tuberías, cableado, sanitarios, ventanas. También los que pone un subcontratista. La maquinaria y las herramientas que usan los operarios no cuentan.

Son los mismos números que usa la Agencia Tributaria en sus preguntas frecuentes. Y ojo con un truco que a veces se propone: facturar por separado los materiales al 21 % y la mano de obra al 10 % para salvar el límite. Hacienda lo rechaza expresamente.

Qué obras entran y cuáles suelen ir al 21 %

Entran las obras de renovación y reparación de la vivienda: albañilería, fontanería, electricidad, pintura o carpintería, siempre que se cumpla el límite de materiales. Lo normal es que una reforma de baño o de cocina con mucha mano de obra lo cumpla, y que una obra donde casi todo el dinero se va en el aparato no lo cumpla.

• Cambiar ventanas por doble acristalamiento o instalar calefacción suele ir al 21 %, porque los materiales pasan del 40 %. Lo mismo con la sustitución de calderas.
• El mantenimiento (revisiones del ascensor, de la caldera o de la instalación eléctrica) no es una obra y va al 21 %.
• Las piscinas no se consideran vivienda: su obra va al 21 %.
• Comprar materiales en una tienda sin que nadie los instale es una compra normal, al 21 %.

Las grandes rehabilitaciones de edificios, como poner un ascensor dentro de un proyecto global, tienen sus propias reglas para el 10 %. Si tu comunidad está en esas, que el técnico o el administrador lo revise con la empresa antes de firmar el presupuesto.

Lo que cambia el 1 de diciembre de 2026

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, cambia este tipo reducido con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, según el resumen de novedades de la Agencia Tributaria. Son dos cambios:

• Viviendas en alquiler. El 10 % se extiende a las obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al arrendamiento habitual, sea quien sea el arrendador. Hasta ahora, si eras propietario y reparabas el piso que tienes alquilado, pagabas el 21 %. Siguen valiendo los mismos límites: dos años de antigüedad y materiales hasta el 40 %.
• Forma de pago. Para tener el 10 % hay que pagar la obra con tarjeta de crédito o débito, transferencia, cheque nominativo o ingreso en una cuenta bancaria a nombre de quien hace la obra. Esto vale también para tu propia casa. Pagar en efectivo te hará perder el tipo reducido.

Un real decreto-ley tiene que convalidarlo el Congreso en 30 días; a la fecha de esta actualización no consta esa convalidación en el BOE. Si no se convalida, estos dos cambios no llegarán a aplicarse. Lo actualizaremos aquí en cuanto se sepa. Si alquilas de temporada o por habitaciones, consulta con tu asesor si tu caso encaja en «arrendamiento habitual» antes de dar por hecho el 10 %.

Si tienes un piso en alquiler y una reparación que puede esperar unas semanas, merece la pena hablar con la empresa sobre la fecha de la factura. Y si quieres repasar el resto de novedades del alquiler de este otoño, las tienes en nueva ley de alquiler 2026: qué cambia, qué no y desde cuándo.

¿Tienes derecho al 10 %? Guía rápida

La factura y el pago

El IVA lo aplica la empresa, pero quien se juega el ahorro eres tú. Estas son las cosas que conviene mirar:

• Pide un presupuesto por escrito que separe materiales y mano de obra. Así ves desde el principio si cabe en el 40 %.
• La factura debe recoger el coste de los materiales aportados o indicar que se cumple el límite del 40 %, como pide la Agencia Tributaria.
• Que vaya a tu nombre o al de la comunidad. Si paga una aseguradora y es ella la que figura como destinataria, la obra va al 21 %.
• Paga siempre por banco, aunque hoy todavía no sea obligatorio. Desde diciembre lo será, y además te deja constancia.
• Guarda facturas y justificantes de pago. Si vas a pedir alguna deducción en la renta por la obra, Hacienda puede revisarla durante cuatro años (artículo 66 de la Ley General Tributaria).

Si vas a comprar una vivienda para reformarla, suma la obra a los gastos de la compraventa antes de cerrar el precio. Y si vas a vender, piensa bien si reformar compensa: no siempre recuperas lo que gastas.

Si la obra mejora la eficiencia energética

Aparte del IVA, algunas obras que bajan el consumo de energía dan derecho a deducción en el IRPF. El Real Decreto-ley 7/2026 amplió los plazos, y no son iguales para todas:

En todos los casos necesitas un certificado energético de antes de la obra y otro de después que demuestre la mejora. Ten en cuenta que muchas de estas obras (ventanas, calefacción) suelen pagar el 21 % de IVA por la regla de los materiales. Los porcentajes, los límites y un ejemplo con números los tienes en mi casa tiene una G: deducciones y ayudas para mejorar la letra.

Preguntas frecuentes

Información general con fines divulgativos. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal para tu caso concreto. Antes de contratar la obra, confirma con la empresa el tipo de IVA que va a aplicar.