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Renta vitalicia: vender con más de 65 años sin pagar IRPF por la ganancia
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La respuesta corta
Si tienes más de 65 años y vendes un inmueble que no es tu vivienda habitual (un piso alquilado, una segunda residencia, uno heredado, un local…), puedes no pagar IRPF por la ganancia si en los seis meses siguientes destinas lo que has cobrado a una renta vitalicia contratada con una aseguradora. El máximo es de 240.000 € por persona. A cambio, ese dinero se convierte en una paga para toda la vida y no puedes recuperarlo sin perder la ventaja.
240.000 €máximo por persona que puedes destinar a rentas vitalicias con derecho a la exención
6 mesesdesde la venta para contratar la renta
8 %de cada pago de la renta es lo que tributa si la contratas con 70 años o más
En esta guía
Mucha gente llega a la jubilación con un piso que ya no usa: el que tuvo alquilado años, el de los padres o el del pueblo. Al venderlo aparece una ganancia, y con ella el IRPF. Lo que pocos saben es que, pasados los 65, la ley ofrece una salida para no pagar ese impuesto. Tiene condiciones y un precio, así que conviene conocerla antes de firmar la venta.
¿Cuándo te interesa?
Si vendes tu vivienda habitual con más de 65 años, no necesitas nada de esto: la ganancia ya está exenta por el artículo 33.4 de la ley del IRPF. Te lo contamos en la ganancia patrimonial al vender una vivienda.
La renta vitalicia sirve para todo lo demás: el piso que tienes alquilado, la casa del pueblo, el piso que heredaste, un local, una plaza de garaje o un terreno. Si lo vendes por más de lo que te costó, esa ganancia paga IRPF en la base del ahorro (del 19 % al 30 % por tramos), salvo que reinviertas el dinero en una renta vitalicia, como permite el artículo 38.3 de la ley del IRPF.
Encaja sobre todo si quieres un ingreso fijo para completar la pensión y no vas a necesitar ese dinero de golpe.
Requisitos
- Tener más de 65 años cuando vendes.
- Reinvertir el importe que obtienes por la venta, y no únicamente la ganancia. Si reinviertes una parte, solo queda exenta la parte proporcional de la ganancia.
- Hacerlo en los seis meses siguientes a la venta.
- Un máximo de 240.000 € por persona, sumando todas las rentas vitalicias que contrates con esta exención. Lo que pase de esa cifra no cuenta como reinvertido.
- Que la renta la contrates con una aseguradora y tú seas el beneficiario. Un acuerdo con un particular no vale.
- Que la renta se pague al menos una vez al año, empiece a cobrarse en el plazo de un año desde que la contratas y no baje cada año más de un 5 % respecto al anterior (artículo 42 del Reglamento del IRPF).
- Comunicar a la aseguradora que la renta es la reinversión de lo que has cobrado por la venta.
El límite de 240.000 € es por persona, no por operación. Si el piso es de un matrimonio y los dos tenéis más de 65 años, cada uno puede reinvertir lo que le corresponde de su parte, con su propio límite. Si solo uno ha pasado de los 65, solo él puede aplicar la exención a su mitad.
Ejemplo: cuánto te ahorras
Caso 1: reinviertes todo
Un ejemplo con cifras redondas (no es un caso real): Carmen, de 72 años, vende el piso que tenía alquilado y obtiene 200.000 € después de gastos. Le costó 100.000 € contando impuestos y gastos de compra, así que gana 100.000 €.
- Sin renta vitalicia, pagaría de IRPF: 6.000 € al 19 % (1.140 €) + 44.000 € al 21 % (9.240 €) + 50.000 € al 23 % (11.500 €) = 21.880 €.
- Si destina los 200.000 € a una renta vitalicia en los seis meses siguientes: 0 € de IRPF por la venta.
Caso 2: vendes por más de 240.000 €
Si Carmen hubiera obtenido 300.000 € con una ganancia de 120.000 €, solo podría reinvertir con derecho a exención 240.000 €, es decir, el 80 % de lo obtenido. Quedaría exento el 80 % de la ganancia (96.000 €) y tributarían los otros 24.000 €: 6.000 € al 19 % (1.140 €) + 18.000 € al 21 % (3.780 €) = 4.920 €, en lugar de los 26.480 € que pagaría sin renta vitalicia.
Los tipos son los de la escala del ahorro, sumando la parte estatal y la autonómica. Para calcular tu ganancia con tus propias cifras, usa la calculadora de la ganancia patrimonial, que contempla la reinversión en renta vitalicia.
Cómo tributa después la renta que cobras
La renta que te paga la aseguradora sí tributa, pero poco: solo una parte de cada pago se considera rendimiento, y esa parte depende de la edad que tenías al contratarla (artículo 25.3 de la ley del IRPF). El porcentaje se mantiene toda la vida.
| Edad al contratar la renta | Parte de cada pago que tributa |
|---|---|
| De 60 a 65 años | 24 % |
| De 66 a 69 años | 20 % |
| 70 años o más | 8 % |
Esa parte tributa en la base del ahorro, del 19 % al 30 %, y la aseguradora ya te aplica una retención. Por ejemplo, con una renta supuesta de 9.000 € al año contratada con 70 años o más, solo tributan 720 € (el 8 %). Al 19 %, son unos 137 € al año.
Cuánto cobrarás cada mes lo fija la aseguradora según tu edad, el capital y los tipos de interés del momento. Pide varias ofertas y compáralas por escrito.
Lo que debes tener en cuenta
- El dinero deja de estar disponible. Si adelantas los derechos de la renta, total o parcialmente, pierdes la exención. La ganancia se imputa al año de la venta y tienes que presentar una autoliquidación complementaria con intereses de demora.
- Tus herederos pueden no recibir nada. Una renta vitalicia pura se acaba con tu fallecimiento. Se puede pactar que pase a otra persona (reversión), un periodo de cobro garantizado o un capital por fallecimiento, pero en los contratos posteriores al 1 de abril de 2019 tienen que cumplir los límites de la disposición adicional novena del Reglamento del IRPF. Pide a la aseguradora que te confirme por escrito que el contrato los respeta.
- La plusvalía municipal no desaparece. Esta exención es solo del IRPF; al Ayuntamiento le pagas igual. Calcúlala en plusvalía municipal en Albacete.
- No es lo mismo que vender el piso a cambio de una renta. Vender tu vivienda a un particular o a una empresa que te paga una cantidad mensual es otra operación, con otra fiscalidad. Si lo que quieres es seguir viviendo en casa, mira la venta de la nuda propiedad.
Nuestro consejo
Decide antes de firmar la venta. Pide a dos o tres aseguradoras una simulación con el importe que esperas cobrar, compara lo que te ahorras de IRPF con lo que te van a pagar y piensa si quieres dejar algo a tus herederos. Revísalo con tu asesor fiscal: seis meses pasan rápido.
Preguntas frecuentes
¿Vale para un piso heredado?
Sí. La exención se aplica a lo que vendas con más de 65 años, sin importar cómo lo conseguiste. En un piso heredado, el valor de compra es el que se tomó en el Impuesto sobre Sucesiones, sin pasar del valor de mercado, más los gastos y tributos que pagaste (artículo 36 de la ley del IRPF).
¿Y para locales, terrenos o garajes?
También. La ley habla de «elementos patrimoniales», así que incluye cualquier inmueble e incluso fondos de inversión o acciones.
¿Tengo que contratar la renta el mismo día de la venta?
No. Tienes seis meses desde la fecha de la venta. Pero conviene tenerlo hablado con la aseguradora antes de firmar.
¿Qué pasa si más adelante necesito el dinero?
Si rescatas la renta, pierdes la exención y tienes que regularizar la ganancia con una autoliquidación complementaria e intereses. Por eso solo tiene sentido con dinero que no vas a necesitar.
El piso es de los dos y solo yo tengo más de 65 años. ¿Qué pasa?
En el IRPF cada uno declara su parte. Tú puedes aplicar la exención a tu mitad si reinviertes lo que te corresponde en una renta vitalicia. Tu pareja tributará por la ganancia de la suya.
¿Vas a vender con más de 65 años?
Empezamos por una valoración de tu vivienda en 48 horas, con total discreción, para que sepas cuánto puedes obtener y puedas hacer números con tu asesor y con la aseguradora antes de firmar.
Inmohouse · Calle Caba, 5, entreplanta, Albacete · Teléfono 967 70 29 24
Fuentes oficiales
- BOE: Ley 35/2006, del IRPF: artículos 25.3 (tributación de las rentas vitalicias), 33.4 (venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años), 36 (valor de los bienes heredados), 38.3 (reinversión en rentas vitalicias), 66 y 76 (escala del ahorro).
- BOE: Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF: artículo 42 (requisitos de la renta vitalicia) y disposición adicional novena (reversión, periodos ciertos y contraseguro en contratos desde el 1 de abril de 2019).
- Agencia Tributaria: Manual del IRPF 2025 para personas de 65 años o más (exención por reinversión en rentas vitalicias).
- Agencia Tributaria: Manual práctico de Renta 2025, rendimientos del capital mobiliario (porcentajes de las rentas vitalicias por edad) y escala del ahorro.
Información general con fines divulgativos, actualizada en octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal para tu caso concreto.
