Divorcio y separación · Impuestos

Me fui de casa por el divorcio: ¿pierdo la exención?

VendedoresPropietarios

Actualizado: noviembre de 2026 · Fuentes oficiales: Reglamento del IRPF, Ley del IRPF y sentencias del Tribunal Supremo 553/2023 y 646/2026

Lo vemos a menudo en la oficina. Se rompe la pareja, el juez da el uso de la casa al otro y a los niños, y uno se va de alquiler o vuelve a casa de sus padres. Pasan tres, cuatro, cinco años. Llega el momento de vender o de que el otro se quede la casa, y aparece la pregunta: si hace años que no vivo ahí, ¿me va a cobrar Hacienda por la ganancia? Hasta hace poco, Hacienda decía que sí. Ya no.

El problema de los dos años

Cuando vendes tu vivienda habitual y ganas dinero con ella, esa ganancia tributa en el IRPF. Pero hay una salida legal: si reinviertes lo que cobras en otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta (artículo 38 de la Ley del IRPF). Lo tienes explicado a fondo en exención por reinversión.

La condición es que lo que vendes sea tu vivienda habitual. Y el artículo 41 bis.3 del Reglamento del IRPF da un margen: vale si lo era el día de la venta o en cualquier día de los dos años anteriores. Para el que se fue de casa, Hacienda ponía el contador en marcha el día que salió por la puerta. Si vendía dos años y un día después, adiós exención.

En un divorcio eso es muy injusto. El que se va no lo elige: lo decide el convenio o el juez, muchas veces hasta que los hijos crecen. Y mientras tanto la casa sigue siendo suya a medias, con su parte de hipoteca incluida.

Lo que ha dicho el Supremo

En su sentencia 553/2023, de 5 de mayo, el Tribunal Supremo fijó doctrina: si la separación, el divorcio o la nulidad obligan a uno de los dos a dejar la casa, el requisito de vivir en ella se da por cumplido mientras siga viviendo el otro. El motivo es la igualdad. No tiene sentido que el que se queda pueda reinvertir sin impuestos y el que tuvo que irse no.

Este año lo ha repetido con un caso muy claro, en la sentencia 646/2026, de 27 de mayo:

• Un matrimonio de Andalucía compra su casa en 2002. En mayo de 2012 se divorcian y el juez da el uso a la mujer y a los tres hijos durante un máximo de tres años. Él sale de casa el 18 de junio de 2012.
• En junio de 2015 extinguen el condominio: ella se queda la casa, valorada en 210.000 €, y le paga a él 105.000 € por su mitad. Un mes y medio después, él mete ese dinero en su nuevo piso.
• Hacienda le niega la exención porque llevaba tres años fuera, y le reclama 6.572,28 € entre cuota e intereses. El tribunal económico-administrativo de Andalucía y el Tribunal Superior de Justicia le dan la razón a Hacienda.
• El Supremo anula todo y le reconoce la exención. La Abogacía del Estado ni siquiera defendió la postura de Hacienda: se allanó, porque ya había jurisprudencia.

Hacienda ya lo acepta

Después de la sentencia de 2023, la Dirección General de Tributos cambió su criterio en las consultas vinculantes para ajustarse al Supremo. Y desde el 8 de octubre de 2026 la regla está escrita en el propio reglamento. El Real Decreto-ley 29/2026 añadió un párrafo al artículo 41 bis.3 que dice, con otras palabras, lo mismo que el Supremo: si te fuiste de casa por la separación, el divorcio o la nulidad, cuenta que tu ex siga viviendo en ella.

• Ese decreto-ley lo convalidó la Diputación Permanente del Congreso el 12 de noviembre de 2026. Si tras las elecciones del 29 de noviembre se derogara, el párrafo nuevo desaparece del reglamento. Pero la doctrina del Supremo sigue ahí y obliga a Hacienda y a los tribunales, así que tu derecho no depende de esa votación.

Lo que sigue contando

El Supremo te quita de encima el plazo de los dos años. El resto de requisitos de la exención siguen igual, y son los que hacen que Hacienda la acepte o te reclame:

• Que la casa fuera de verdad tu vivienda habitual antes de irte. Por regla general, haber vivido en ella al menos tres años seguidos, aunque la separación matrimonial es uno de los motivos que el reglamento admite para no llegar a ese plazo (artículo 41 bis.1).
• Que te fueras por la separación, el divorcio o la nulidad, y que tu ex siga viviendo en la casa el día de la venta o lo hiciera en algún momento de los dos años anteriores.
• Que reinviertas en otra vivienda habitual dentro de los dos años posteriores a la venta. También vale si compraste tu nuevo piso en los dos años anteriores y usas el dinero para pagarlo (artículo 41.3).
• Que vivas en la vivienda nueva dentro de los doce meses siguientes a comprarla.
• Que, si no reinviertes el mismo año de la venta, lo digas en la declaración de la renta: hay que marcar la intención de reinvertir.

Dos detalles que ahorran dinero. Si la casa que vendes tenía hipoteca, solo tienes que reinvertir lo que te queda después de restar tu parte del préstamo pendiente (artículo 41.1). Y si reinviertes menos de lo que te toca, la exención no se pierde: se aplica en proporción a lo que sí reinviertes.

Si al final no cumples algo, por ejemplo no compras en los dos años, tienes que presentar una declaración complementaria del año de la venta, con intereses de demora (artículo 41.5).

Si le vendes tu mitad a tu ex

Mucha gente cree que esto solo sirve si se vende la casa a un tercero. No. El caso que ha resuelto el Supremo es justo el contrario: él no vendió a nadie de fuera, sino que su exmujer se quedó la casa y le pagó su mitad. Esa operación, la extinción de condominio, cuenta como venta de tu parte y te permite reinvertir.

Para tu ex hay otros números: el 1,5 % de actos jurídicos documentados si se firma ante notario y, en algunos casos, la plusvalía municipal. Los tienes en impuestos al quedarse la casa en un divorcio.

Cuándo no te sirve

• Si tu ex también se fue y la casa lleva más de dos años vacía o alquilada. La regla funciona porque el otro sigue viviendo allí. Desde el día que deja de hacerlo, vuelven a correr los dos años.
• Si no estabais casados. El reglamento y las sentencias hablan de separación, divorcio o nulidad del matrimonio. Para parejas de hecho no hay, por ahora, una sentencia del Supremo que lo extienda.
• Si te vas de alquiler y no compras otra vivienda. La exención exige reinvertir. Sin reinversión, pagas por la ganancia como en cualquier venta.

Un ejemplo con números

Un ejemplo con cifras redondas (no es un caso real). Luis y Ana compraron un piso en Albacete en 2009, casados en separación de bienes, por 110.000 € más 8.000 € de impuestos y gastos. En 2021 se divorcian, el juez da el uso a Ana y a los niños, y Luis se va de alquiler. En 2026 Ana se queda el piso y le paga a Luis 85.000 € por su mitad. Luis tiene 1.000 € de gastos en la operación.

Con el criterio que aplicaba antes Hacienda, Luis habría pagado 5.130 € aunque reinvirtiera todo, porque llevaba cinco años fuera. Con la doctrina del Supremo no paga nada, siempre que cumpla el resto de requisitos.

Ejemplo orientativo. Supone que Luis no tiene otras ganancias del ahorro ese año y no incluye los impuestos que paga Ana. Antes de firmar, revisadlo con vuestro asesor fiscal. Puedes hacer tu cálculo con la calculadora de la ganancia patrimonial.

Si ya pagaste, puedes recuperarlo

Si vendiste tu parte, reinvertiste en otra vivienda habitual y aun así pagaste el IRPF porque llevabas más de dos años fuera, puedes pedir que te lo devuelvan con intereses. Se hace con una solicitud de rectificación de la autoliquidación, y hay cuatro años contados desde el final del plazo para presentar la declaración.

En la práctica: la renta de 2022 se presentaba hasta el 30 de junio de 2023, así que tienes hasta el 30 de junio de 2027. Las ventas de 2021 y anteriores, salvo que haya un procedimiento abierto, ya han prescrito. Si lo que pagaste fue una liquidación que te giró Hacienda y no la recurriste, el camino es otro y conviene que lo vea un abogado.

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