Divorcio y separación · Vender

Vender la casa en un divorcio: pasos y quién paga qué

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Actualizado: octubre de 2026 · Fuentes oficiales: Código Civil, Reglamento del IRPF y Ley de Haciendas Locales

Vender es la salida más limpia de un divorcio: se paga la hipoteca, se reparte lo que sobra y cada uno sigue su camino sin deudas compartidas. Pero es también una venta con dos dueños que a lo mejor no se hablan, y eso tiene sus propias reglas. Si todavía no tenéis claro si vender o que uno se quede la casa, empieza por Divorcio y vivienda: qué hacer con la casa.

Antes de poner el cartel: el pacto

La mayoría de las ventas en un divorcio que se atascan no lo hacen por el comprador, sino porque los vendedores no se ponen de acuerdo a mitad de camino. Dejad por escrito, en el convenio regulador o en un documento firmado por los dos, al menos esto:

• Precio de salida y precio mínimo. Así una oferta por encima del mínimo no se convierte en una discusión.
• Cómo se reparte el dinero que quede después de cancelar la hipoteca y pagar los gastos.
• Quién paga la hipoteca, el IBI y la comunidad hasta el día de la firma.
• Las visitas, si uno de los dos sigue viviendo en la casa: horarios y cómo se avisa.
• Con qué agencia y con qué condiciones, firmadas por los dos.

• Si el uso de la casa está atribuido a los hijos y a uno de vosotros, para venderla hace falta el consentimiento de los dos o una autorización del juez (artículo 96.3 del Código Civil). Esa limitación consta en el Registro, así que el notario la verá.

Paso a paso, de la valoración a la escritura

1. Valoración. Un precio objetivo evita la mitad de las discusiones. Si cada uno tiene una cifra en la cabeza, que la ponga alguien de fuera.
2. Papeles. Nota simple, escritura, último recibo del IBI, certificado de la comunidad y certificado energético, que es obligatorio para anunciar la venta. Pedid también al banco cuánto queda de hipoteca y si hay comisión por cancelarla.
3. Encargo de venta firmado por los dos. Pedid que la agencia informe a los dos de cada visita y de cada oferta, con copia por escrito. Es la mejor forma de que ninguno sienta que el otro decide a sus espaldas.
4. Visitas. Si uno vive en la casa, que la tenga despejada y ventilada; si no, mejor vacía y limpia. Tienes ideas en cómo preparar tu piso para las visitas.
5. Arras firmadas por los dos. El contrato de arras lo firman todos los propietarios. Indicad en él a qué cuenta o cuentas se paga la señal.
6. Escritura. En la notaría se paga la hipoteca pendiente con el dinero del comprador y el resto se reparte en ese momento, con cheques o transferencias a cada uno según lo pactado. Después hay que borrar la hipoteca del Registro: te lo explicamos en cancelación económica y registral.

Quién paga qué

Una venta en un divorcio tiene los mismos gastos que cualquier otra. La diferencia es que los del vendedor se reparten entre los dos, normalmente en proporción a lo que le corresponde a cada uno:

El reparto de la notaría sale del artículo 1455 del Código Civil. Tienes el detalle de cada gasto, con la plusvalía de Albacete al 27,44 %, en gastos al vender un piso en Albacete, y puedes calcular la tuya con la calculadora de la plusvalía.

El IRPF y la reinversión, cada uno por su lado

Si vendéis por más de lo que os costó, hay una ganancia patrimonial. Cada uno declara la parte que le corresponde en su propia renta del año siguiente, con la escala del ahorro (del 19 % al 30 % por tramos). Puedes calcular la tuya con la calculadora de la ganancia patrimonial.

Hay una forma de no pagar: la exención por reinversión. Si la casa era tu vivienda habitual y reinviertes lo que te toca en otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta, no pagas IRPF por la ganancia en la parte reinvertida. La exención es personal: uno puede aplicarla y el otro no.

Un ejemplo con números

Un ejemplo con cifras redondas (no es un caso real). Marta y Javier se divorcian y venden el piso de Albacete que compraron en 2012, en gananciales, por 130.000 €, con 10.000 € de impuestos y gastos de compra. Lo venden por 200.000 €. Quedan 60.000 € de hipoteca y los gastos de la venta (agencia, plusvalía, certificado, notaría y cancelación registral) suman, pongamos, 8.000 €.

Si Marta compra otra vivienda habitual y reinvierte todo lo que le toca, puede no pagar esos 5.340 €. Si Javier se va de alquiler, él sí los paga. Cada uno decide por su cuenta.

El IRPF del ejemplo supone que ninguno de los dos tiene otras ganancias del ahorro ese año. Antes de firmar, revisadlo con vuestro asesor fiscal.

Si uno no quiere vender

Nadie puede vender la casa entera sin la firma del otro. Pero tampoco nadie puede obligar al otro a seguir siendo copropietario para siempre:

• Si la casa es de los dos en proindiviso (separación de bienes o pareja no casada), cualquiera puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común (artículo 400 del Código Civil).
• Si es ganancial, la sociedad de gananciales se disuelve con el divorcio o la separación (artículo 1392) y después hay que liquidarla, de mutuo acuerdo o en el juzgado. Mientras tanto, para vender hace falta el consentimiento de los dos; si uno se niega, el juez puede autorizar la venta cuando lo considere de interés para la familia (artículo 1377).

Por la vía judicial, si la casa no se puede dividir, lo normal es que acabe en subasta, y en subasta casi siempre se vende por debajo de lo que se habría sacado en el mercado. Por eso merece la pena hacer un último intento de acuerdo con un precio objetivo encima de la mesa.

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