Vender · Preparar la venta

Prepara tu piso para las visitas: 7 consejos para venderlo antes

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Actualizado: octubre de 2026 · Fuentes oficiales: Real Decreto 390/2021 de certificación energética y Ley de Propiedad Horizontal

Quien visita tu piso decide muy rápido si le gusta o no. Luego lo racionaliza con metros, precio y barrio, pero la primera impresión ya la tiene. La buena noticia es que casi todo lo que la estropea se arregla con una tarde de trabajo y poco dinero. Lo que no se arregla con una tarde (un precio fuera de mercado) lo dejamos para el final.

Los 7 consejos

1. Despeja y despersonaliza

Saca los muebles que sobran y todo lo acumulado en encimeras, estanterías y rincones. Un salón con menos cosas parece más grande, sin más. Guarda las fotos familiares, los trofeos y los recuerdos: el comprador tiene que poder imaginarse viviendo allí, y le cuesta si ve tu vida en cada pared. Ordena también los armarios, porque se abren. Si tienes trastero, úsalo ahora o alquila uno unas semanas.

2. Limpieza a fondo, de verdad

Cocina y baños son lo que más se mira y lo que más resta si está sucio: juntas, mamparas, grifos con cal, el interior del horno. Después vienen cristales, persianas, rodapiés y la terraza. Una casa limpia transmite que se ha cuidado, y el comprador lo traslada a lo que no ve (instalaciones, tuberías). Si no tienes tiempo, una limpieza profesional antes de las fotos suele merecer la pena.

3. Saca toda la luz que puedas

Sube todas las persianas y abre las cortinas antes de cada visita, también en las habitaciones que crees que no importan. Cambia las bombillas fundidas y las que dan una luz pobre o de colores distintos en la misma estancia. Si tu piso tiene buena luz por la mañana o por la tarde, pide que las visitas sean a esas horas.

4. Cuida el olor y la temperatura

Ventila bien antes de enseñarlo. Evita cocinar fritos o guisos fuertes ese día y no fumes dentro mientras está a la venta. Tampoco hace falta llenar la casa de ambientador: un olor muy fuerte hace pensar que se tapa algo. En invierno, que la calefacción esté puesta un rato antes. Un piso frío o que huele a cerrado resta mucho, aunque esté perfecto.

5. Arregla los pequeños desperfectos

Un grifo que gotea, una puerta que roza, un enchufe suelto, una persiana atascada o una mancha de humedad hacen pensar en problemas más grandes. Son arreglos baratos, y te ahorran que el comprador use cada detalle para bajar el precio. Una mano de pintura en blanco o en tonos claros donde las paredes estén marcadas suele ser el gasto que más luce.

Lo que no recomendamos es meterse en una reforma grande antes de vender. Cambiar la cocina o el baño cuesta mucho y rara vez lo recuperas entero en el precio. Además, el comprador suele preferir elegirlo a su gusto.

6. Cuida las fotos (y, si hace falta, el home staging)

La primera visita es la del anuncio. Si las fotos no convencen, mucha gente ni llama. Hazlas con la casa ya preparada, con luz natural, en horizontal y desde las esquinas para que se vea la estancia entera. Una buena foto por estancia vale más que cinco de lo mismo. Más abajo tienes la lista para el día de las fotos.

Si el piso está vacío o muy anticuado, al comprador le cuesta ver lo que podría ser. Ahí ayuda el home staging virtual: una recreación sobre las fotos de cómo quedaría amueblado y decorado, sin tocar la casa. En el anuncio conviene dejar claro que es una recreación y publicar también las fotos reales, para que nadie se lleve una sorpresa al entrar.

7. Ten los papeles listos antes de la primera visita

El comprador que va en serio pregunta enseguida por gastos de comunidad, IBI y cargas. Si contestas en el momento, das confianza. Si tardas dos semanas en conseguir un papel, le das tiempo a ver otros pisos. Además, el certificado energético tiene que estar antes de publicar el anuncio. Te contamos todo lo que conviene tener en los papeles que te van a pedir.

Antes de las fotos: lista de comprobación

• Encimeras de cocina y baño vacías. Fuera toallas usadas, cepillos, botes y el escurridor.
• Camas hechas con ropa lisa y clara, sin pijamas ni cojines amontonados.
• Nada en el suelo: zapatos, juguetes, cables, cuencos de la mascota.
• Frigorífico sin imanes ni papeles pegados.
• Tapas del váter bajadas y cubos de basura fuera de plano.
• Todas las persianas arriba y todas las luces encendidas, con las bombillas cambiadas.
• Terraza o balcón barridos, sin tendedero ni trastos.
• Coches, matrículas, caras y fotos familiares fuera de las imágenes.
• Una foto de cada estancia, incluidos el trastero y la plaza de garaje si se venden con el piso.

Antes de cada visita: lista de comprobación

Esta lista se repasa en diez minutos. Pégala en la nevera mientras el piso esté a la venta:

• Ventanas abiertas un rato y luego cerradas, con la casa a buena temperatura.
• Persianas arriba y luces encendidas, también en pasillos y baños.
• Platos fregados, ropa recogida, camas hechas.
• Basura bajada y sin olores de cocina.
• Mascotas fuera de casa o en un sitio donde no molesten. A mucha gente le dan miedo o alergia.
• Joyas, dinero, medicamentos y papeles personales guardados bajo llave. En una visita entra gente que no conoces.
• Televisión y música apagadas.
• Portal, rellano y buzón en orden. La visita empieza en la calle.
• Tú, mejor fuera. El comprador mira con más libertad si el dueño no está delante.

Sobre ese último punto: no es desconfianza. Con el propietario delante, la gente no abre armarios, no comenta lo que no le gusta y se va antes. Si quieres estar, deja que la visita la lleve el agente y quédate en otra habitación. Y no hables de precio ni de tus prisas por vender: eso se negocia después, y mejor con alguien en medio.

Los papeles que te van a pedir

Tenerlos en una carpeta desde el primer día acorta mucho el camino hasta las arras. Esta es la lista que preparamos en cada venta:

• El certificado energético, registrado y en vigor. Es obligatorio para vender, la calificación tiene que aparecer en el anuncio y en la venta se adjunta al contrato una copia del certificado registrado con su etiqueta (artículo 17 del Real Decreto 390/2021). Vale diez años, o cinco si la letra es una G (artículo 13). Lo explicamos en nuestra guía del certificado energético, y si te ha salido una G, en mi vivienda tiene certificado energético G.
• La escritura de la vivienda.
• Una nota simple reciente del Registro de la Propiedad. Es lo primero que va a pedir el comprador (o su banco) para ver quién es el dueño y qué cargas tiene el piso. Se pide en la web del Colegio de Registradores. Si al leerla ves un aviso de afección fiscal, no te asustes: te explicamos qué es en afección fiscal en la nota simple.
• El último recibo del IBI. Ahí aparece la referencia catastral y el comprador ve lo que va a pagar cada año.
• El certificado de la comunidad de que estás al corriente de pagos. En la escritura tendrás que declarar si debes algo a la comunidad y aportar ese certificado, que expide el secretario con el visto bueno del presidente en un máximo de siete días naturales desde que lo pides. Sin él, el notario no firma, salvo que el comprador te exima expresamente (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal). Pídelo con tiempo.
• Un recibo de los gastos de comunidad y, si hay derramas aprobadas o pendientes, el acta donde se acordaron. Es una de las preguntas que más se repiten en las visitas.
• Si todavía debes la hipoteca, un certificado del banco con lo que queda pendiente. No impide vender: se cancela el día de la firma con el dinero de la venta. Lo contamos en todavía debo la hipoteca, ¿puedo vender?
• Facturas recientes de luz, agua y gas, si el comprador pregunta por el consumo.

Y dos cosas que no son papeles pero conviene tener claras antes de la primera visita. La primera, lo que te va a costar vender y lo que te quedará limpio: lo tienes en gastos e impuestos al vender un piso en Albacete. La segunda, qué vas a firmar cuando aparezca el comprador: el contrato de arras, y qué pasa si alguno se echa atrás.

Errores que alargan la venta

• Salir con un precio «para negociar». Un piso caro recibe pocas visitas, se queda semanas en el portal y acaba pareciendo que tiene algún problema. Cuando por fin se baja, ya se ha perdido a los compradores de las primeras semanas, que son los más activos.
• Anunciar sin el certificado energético. Además de ser obligatorio, retrasa todo cuando aparece el comprador.
• Esconder defectos. Si hay una humedad o una avería, mejor contarla y arreglarla o descontarla del precio. Que la descubra el comprador (o el tasador del banco) rompe la confianza justo cuando más falta hace.
• Poner pegas a las visitas. Si solo se puede ver el piso un día a la semana a una hora concreta, mucha gente compra otro.
• No preguntar qué opinan. Lo que dicen los que visitan y no compran es la mejor pista. Si varios repiten lo mismo (el precio, el olor, la cocina), ahí está lo que hay que tocar.

Nuestra opinión, después de años enseñando pisos en Albacete: si el piso está bien presentado, tiene visitas y nadie hace una oferta, casi siempre es el precio. Ningún truco de presentación compensa un precio fuera de mercado.

Si el piso está vacío, alquilado o es de varios

Vacío. Es más fácil de enseñar, pero parece más pequeño y más frío. Que tenga luz y agua dadas de alta para que se puedan encender las luces y comprobar grifos y calefacción. Ventílalo antes de cada visita. Es el caso en el que más se nota el home staging virtual en las fotos.

Alquilado. Puedes venderlo con el inquilino dentro, pero las visitas hay que acordarlas con él, y tiene derechos que conviene conocer antes de anunciarlo. Lo explicamos en vender tu casa con inquilino.

De varios dueños. Herederos, una pareja que se separa, hermanos. Poneos de acuerdo antes de anunciarlo en el precio mínimo, en quién enseña el piso y en cómo se avisan las visitas si uno de vosotros sigue viviendo allí. Para el caso de una separación lo tienes en vender la casa en un divorcio.

Preguntas frecuentes

Información general con fines divulgativos. No sustituye el asesoramiento de un profesional para tu caso concreto.