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¿No te devuelven la fianza? Así la recuperas

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Actualizado: octubre de 2026 · Fuentes oficiales: Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley Orgánica 1/2025, Ley de Enjuiciamiento Civil, Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha y Banco de España

Has dejado el piso limpio, has entregado las llaves y pasan las semanas sin noticias de tu fianza. O llega, pero con la mitad menos y un «es por la pintura». Es una de las consultas que más nos llegan de inquilinos, y casi siempre se resuelve igual: con papeles. Lo que firmaste al entrar, lo que firmasteis al salir y un escrito bien hecho pidiendo el dinero. El juzgado existe, pero en la mayoría de casos no hace falta llegar hasta ahí.

Cuánto puede tardar en devolvértela

La fianza es una garantía: el inquilino la entrega al firmar y el propietario la guarda por si al final hay rentas sin pagar o daños. En el alquiler de vivienda es de una mensualidad de renta y en los locales y demás usos distintos de vivienda, de dos (artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Lo que muchos no saben es que la ley no fija un plazo para devolverla como tal. Lo que dice es que lo que haya que devolver al inquilino «devengará el interés legal» cuando pase un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya pagado. En la práctica, ese mes es el margen razonable para revisar el piso, esperar las últimas facturas y hacer cuentas. A partir del día 31, el propietario que no ha pagado lo que debe está en retraso y te debe intereses.

¿Y en los alquileres de temporada? En los contratos temporales firmados desde el 8 de octubre de 2026, que ahora son alquiler de vivienda, la lectura más razonable es que la fianza también es de una mensualidad (lo explicamos en alquiler: lo que ya no te pueden cobrar). Los de temporada firmados antes siguen con sus condiciones hasta que venzan. La regla del mes y los intereses es la misma para todos.

Qué puede descontar el propietario y qué no

El artículo 1561 del Código Civil lo resume bien: el inquilino tiene que devolver la vivienda tal como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por causas inevitables. Es decir, respondes de lo que rompes, no de que la casa envejezca.

Dos matices. Si al entrar no se describió el estado del piso, la ley presume que lo recibiste en buen estado, salvo prueba en contrario (artículo 1562 del Código Civil). Por eso las fotos del primer día te protegen a ti. Y de los deterioros responde el inquilino salvo que pruebe que no fueron culpa suya (artículo 1563). Cualquier descuento tiene que poder justificarse: pide siempre el detalle y el presupuesto o la factura.

El día de las llaves: el papel que lo decide casi todo

Desde el 8 de octubre de 2026, la ley pide que, al terminar el contrato, propietario e inquilino dejen constancia por escrito del estado de la vivienda en un «documento de finalización del arrendamiento» firmado por los dos. Y añade algo que cambia mucho las discusiones sobre la fianza: si ese documento no se firma, o se firma sin anotar ningún desperfecto, se presume que la vivienda se entregó en estado adecuado de conservación, salvo prueba en contrario (artículo 36.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, añadido por el Real Decreto-ley 29/2026).

• Quedad el día de la entrega y recorred el piso juntos, con el inventario del contrato en la mano.
• Haced fotos y vídeo con fecha de cada estancia, de los electrodomésticos y de las lecturas de los contadores.
• Anotad en el documento lo que esté mal, con detalle, y también que todo lo demás está bien.
• Escribid la fecha y la hora de entrega de las llaves: desde ahí cuenta el mes.
• Deja anotado el número de cuenta donde quieres recibir la fianza.
• Guarda tu copia firmada y los justificantes de los últimos recibos pagados. Antes de irte, revisa también el cambio de titular de los suministros.

• Esta regla viene de un real decreto-ley que todavía tiene que convalidar la Diputación Permanente del Congreso, y la norma no aclara si se aplica a los contratos firmados antes del 8 de octubre. Sea cual sea tu caso, firmar el documento de entrega es la mejor prueba para los dos. Actualizaremos esta guía cuando haya votación.

La fianza que está depositada en la Junta

En Castilla-La Mancha, el propietario está obligado a depositar la fianza en la Junta de Comunidades y a mantenerla depositada mientras dure el contrato, sin intereses. Lo regula el Decreto 6/2022, de 25 de enero, que da para hacerlo un plazo de 30 días hábiles desde el día siguiente a la firma del contrato. Toda la información está en la página oficial de depósito de fianzas de la Junta.

Esto no cambia quién te tiene que pagar: tu fianza te la devuelve el propietario. Cuando acaba el contrato, es él quien pide a la Junta que le devuelva lo depositado, con el trámite de devolución, y la Junta tiene un mes desde la solicitud para pagar. El decreto permite que las dos partes acuerden por escrito que esa devolución se haga directamente al inquilino. Si os lleváis bien, es una forma limpia de cerrar.

¿Y si sospechas que nunca la depositó? Quien acredite un interés legítimo puede pedir a la Junta un certificado de que el depósito está constituido. Que no la depositara es un problema del propietario con la Administración, pero no le libra de devolverte tu dinero.

Cómo reclamarla, paso a paso

1. Pide primero las cuentas. Un mensaje o un correo educado, pasado el mes, pidiendo la fianza o el detalle de lo que se descuenta. Muchas veces es un despiste o una factura que no ha llegado.

2. Si no responde o no estás de acuerdo, envía un burofax con certificación de contenido. Di qué contrato era, cuándo entregaste las llaves, cuánto reclamas y a qué cuenta, y propón expresamente negociar. No es un trámite de cortesía: desde el 3 de abril de 2025, para presentar una demanda civil hay que haber intentado antes un medio de solución de controversias, por regla general (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Vale negociar directamente entre las partes, una mediación, una conciliación o una oferta vinculante confidencial. Y para acreditarlo sirve cualquier documento que pruebe que la otra parte recibió tu propuesta, en qué fecha y que pudo leerla entera (artículo 10). Por eso el burofax.

3. Dale tiempo para responder. La ley toma como referencia 30 días naturales sin contestación desde que recibe tu solicitud: pasado ese plazo, los plazos para reclamar vuelven a correr (artículo 7). Si contesta con una oferta razonable, valórala: un acuerdo hoy suele valer más que una sentencia dentro de unos meses.

4. Si no hay acuerdo, demanda. Es competente el juzgado de primera instancia del lugar donde está la vivienda (artículo 52 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), así que si el piso está en Albacete, en Albacete. Las reclamaciones de hasta 15.000 € van por juicio verbal (artículo 250) y, si no pasan de 2.000 €, puedes presentarte sin abogado ni procurador (artículos 23 y 31). En ese caso basta una demanda sencilla, y en el juzgado o en su sede electrónica hay impresos normalizados (artículo 437). En la demanda tendrás que contar cómo fue el intento de negociación y aportar el burofax (artículo 399).

Existe otra vía, el proceso monitorio, pensado para deudas de dinero que se pueden acreditar con documentos, como el contrato, el justificante de la fianza y el acta de entrega. Su petición inicial tampoco necesita abogado ni procurador (artículo 812 y siguientes), aunque si el propietario se opone, el asunto sigue en el juzgado, y ahí sí conviene que te asesore un abogado.

• Si la cantidad pasa de 2.000 €, o el propietario discute daños de verdad, habla con un abogado antes de demandar. Si tus ingresos son bajos, pregunta en el Colegio de Abogados por la asistencia jurídica gratuita.

Un ejemplo con números

Como ves, los intereses son pocos euros. Lo que de verdad te protege es tener el documento de entrega firmado y un burofax enviado a tiempo: con eso, la mayoría de propietarios acaban pagando sin juicio.

Si eres el propietario

Retener la fianza sin justificarlo te expone a una reclamación que, casi siempre, vas a perder. Lo que conviene:

• Deposita la fianza en la Junta en los 30 días hábiles siguientes a la firma. Lo explicamos paso a paso en la guía del depósito de la fianza, y el resto de obligaciones en alquilar tu piso en Albacete.
• Haz inventario con fotos al entrar. Sin él, se presume que el inquilino recibió el piso en buen estado.
• El día de la entrega, firma el documento de finalización y anota cualquier daño. Lo que no anotes ese día va a ser muy difícil de descontar después.
• Si descuentas algo, entrégale al inquilino el detalle por escrito, con presupuestos o facturas, y devuelve el resto dentro del mes.
• Si te preocupan los impagos, la fianza se queda corta. Un seguro de impago de alquiler puedes contratarlo y pagarlo tú, pero no exigírselo al inquilino.

Preguntas frecuentes

Información general con fines divulgativos. No sustituye el asesoramiento de un abogado para tu caso concreto. Parte de lo explicado procede de un real decreto-ley pendiente de convalidación: revisaremos esta guía si cambia.