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Vender un piso con inquilino dentro: sí se puede (y así se hace bien)

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Actualizado: octubre de 2026 · Fuentes oficiales: Ley de Arrendamientos Urbanos, Real Decreto-ley 29/2026 y Decreto 6/2022 de fianzas de Castilla-La Mancha

Es una de las consultas que más nos llegan a la oficina: «tengo el piso alquilado y quiero venderlo, ¿tengo que echar al inquilino?». No. Se puede vender con el inquilino dentro, y hay bastante gente que busca justo eso, una vivienda que ya da renta desde el primer día. Lo que no se puede es hacerlo a escondidas del inquilino, porque la ley le da derecho a comprar antes que nadie. Si te saltas ese paso, la venta puede caerse meses después.

Qué pasa con el contrato cuando vendes

El contrato sigue. El comprador pasa a ser el nuevo casero, con los mismos derechos y obligaciones que tenías tú. Lo dice el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: el comprador queda obligado durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el casero anterior era una empresa (lo que la ley llama persona jurídica). Y eso vale aunque el contrato no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

¿Cuándo importa el Registro? Solo si en el contrato pactasteis una duración más larga que esos cinco o siete años:

Vender tampoco es motivo para recuperar la vivienda. La ley solo te deja recuperarla antes de tiempo si eres persona física, lo pusiste en el contrato y la necesitas para vivir tú o ciertos familiares (artículo 9.3). Lo explicamos en recuperar la vivienda alquilada por necesidad del propietario.

• Si tu contrato se firmó antes del 6 de marzo de 2019, se rige por las reglas que había entonces, que eran distintas (por ejemplo, entre junio de 2013 y marzo de 2019 la inscripción en el Registro pesaba mucho más). Revisa la fecha antes de dar nada por hecho.

El inquilino tiene preferencia para comprar

Es lo que la ley llama derecho de tanteo (artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Antes de vender a otra persona, tienes que comunicarle al inquilino tu decisión de vender, el precio y el resto de condiciones de la venta. La comunicación tiene que ser fehaciente, es decir, que quede prueba de que la recibió y de lo que decía: un burofax con certificación del texto o un requerimiento notarial son lo habitual.

• Desde el día siguiente a recibirla, el inquilino tiene 30 días naturales para decir si compra en esas condiciones.
• Si no contesta o dice que no, puedes vender a otro, pero por el precio y en las condiciones que le comunicaste.
• El aviso caduca a los 180 días naturales. Si en ese tiempo no has firmado la venta, hay que volver a notificar.
• Si vendes la vivienda junto con un garaje o un trastero que también le tienes alquilado como parte del mismo arrendamiento, el inquilino no puede quedarse solo con la vivienda: o compra el lote o nada.
• El derecho del inquilino pasa por delante de otros parecidos, salvo el de un copropietario de la vivienda o un retracto pactado que ya estuviera inscrito en el Registro al firmar el alquiler.

¿Y si vendo varios pisos a la vez? Antes, vender todo el edificio o todas tus viviendas y locales de un mismo inmueble de forma conjunta dejaba fuera el derecho del inquilino. Con la redacción vigente desde el 8 de octubre de 2026 ya no es así: el derecho se mantiene aunque la vivienda se venda junto con otras viviendas, locales o inmuebles, siempre que se pueda individualizar jurídicamente (que sea una finca propia, por ejemplo un piso con su número en el Registro). En ese caso hay que decirle al inquilino qué parte del precio total corresponde a su vivienda, calculada con criterios objetivos, preferentemente el valor de referencia del Catastro o una tasación independiente. Un reparto de precio pensado para quitarle las ganas de comprar no le afecta. Y si en el edificio solo hay una vivienda, el inquilino también conserva su derecho.

Si no le avisas: el retracto

El retracto es la segunda oportunidad del inquilino, y la que de verdad asusta a un comprador. Permite al inquilino quedarse con la vivienda después de que se haya vendido, pagando lo mismo que pagó el comprador. Puede usarlo en estos casos:

• No se le notificó la venta.
• La notificación se quedó corta: le faltaba el precio, alguna condición o, en una venta conjunta, el precio asignado a su vivienda y cómo se calculó.
• Al final se vendió por menos de lo que se le dijo.
• Las condiciones reales fueron mejores para el comprador que las comunicadas (por ejemplo, más plazo para pagar).

Tiene 30 días naturales para ejercerlo, contados desde que el comprador le notifica la venta de forma fehaciente entregándole copia de la escritura. Esa notificación le corresponde al comprador, y le interesa hacerla cuanto antes, porque hasta entonces el plazo no empieza a correr.

Además, para inscribir la compra en el Registro de la Propiedad hay que acreditar que se hicieron las notificaciones. Y si la vivienda no está alquilada, el vendedor tiene que declararlo así en la escritura, «bajo la pena de falsedad en documento público». Ocultar el alquiler en la notaría no es una opción.

Un ejemplo con números

Nuestro consejo: no notifiques un precio «de salida» inflado para negociar después. Notifica el precio al que de verdad vas a vender, y si bajas, vuelve a notificar. Cuesta un burofax y unos días, y te ahorra un problema serio.

¿Y si el inquilino renunció en el contrato?

Hasta hace poco era habitual meter en los contratos una cláusula en la que el inquilino renunciaba al tanteo y al retracto. Desde el 8 de octubre de 2026, con el Real Decreto-ley 29/2026, la ley dice claramente que «las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente». En un contrato firmado desde esa fecha, esa cláusula no vale.

• Si tu contrato es anterior y tiene esa renuncia, el decreto no aclara expresamente qué pasa con ella. Mientras no haya una respuesta clara, lo prudente es notificar igualmente al inquilino el precio y las condiciones antes de vender. El burofax es barato; un retracto, no. Ten en cuenta también que el decreto está en vigor pero todavía pendiente de convalidación en el Congreso.

Si quieres ver el resto de cambios del alquiler de este otoño, los tienes ordenados en nueva ley de alquiler 2026: qué cambia, qué no y desde cuándo.

La fianza y las rentas

La fianza es de una mensualidad en el alquiler de vivienda (artículo 36), y al terminar el contrato la tiene que devolver el casero que haya entonces. Si has vendido, ese es el comprador. Si no la devuelve en el mes siguiente a la entrega de llaves, genera el interés legal.

En Castilla-La Mancha, además, la fianza está depositada en la Junta. El Decreto 6/2022 dice que, cuando cambia el casero, el comprador asume la obligación de mantener y devolver ese depósito, y que el cambio hay que comunicarlo a la Administración de forma expresa y justificada: lo hace el vendedor o, si no, el nuevo propietario (artículo 4.3).

• Deja escrito en las arras y en la escritura qué pasa con el importe de la fianza: lo normal es que el vendedor se lo entregue al comprador o que se descuente del precio.
• Comunicad a la Junta el cambio de titular del depósito.
• Fijad desde qué día cobra el comprador la renta, y avisad al inquilino por escrito de la nueva cuenta. Así no paga dos veces ni a quien no toca.
• Entrega al comprador una copia del contrato, los recibos y cualquier anexo o acuerdo firmado con el inquilino.

Si te interesa el lado del inquilino, lo contamos en qué hacer si no te devuelven la fianza.

Cómo vender paso a paso

1. Revisa el contrato. Fecha de firma, duración pactada, si está inscrito en el Registro, si eras persona física o empresa, si hay cláusula de renuncia y cuánto queda.
2. Habla con el inquilino antes de nada. Puede que quiera comprar. Y si no, que entienda qué va a pasar (su contrato sigue) hace que colabore mucho más con las visitas.
3. Fija el precio real. Una vivienda alquilada se vende a otro tipo de comprador, casi siempre inversor, que mira la renta y los años que quedan de contrato.
4. Pacta las visitas. La vivienda es el domicilio del inquilino y sin su permiso no se puede entrar (artículo 18 de la Constitución). Acordad días y horas, mejor por escrito.
5. Cuéntale al comprador toda la situación. Renta, fecha del contrato, fianza, si el inquilino está al día y quién paga qué. Un comprador que se entera tarde se echa atrás.
6. Notifica al inquilino de forma fehaciente con el precio y las condiciones cerradas, y espera los 30 días. Lo más limpio es hacerlo cuando ya tienes comprador y precio acordado, y firmar las arras dejando claro que la venta depende de que el inquilino no use su derecho.
7. Firma la escritura dentro de los 180 días, con el justificante de la notificación. Después, el comprador notifica la venta al inquilino entregándole copia de la escritura.

Si al vender todavía debes la hipoteca, mira todavía debo la hipoteca, ¿puedo vender? Y para calcular lo que te quedará limpio, los gastos e impuestos al vender en Albacete. Si la has tenido alquilada, en la ganancia patrimonial se restan las amortizaciones: te lo explicamos en amortización del alquiler.

¿Vender ya o esperar a que acabe el contrato?

Depende de a quién quieras vender. Con inquilino, tu comprador es casi siempre un inversor: valora que la vivienda ya da renta, pero también hace números y suele pagar menos que quien la quiere para vivir. Vacía, se abre a todo el mercado, incluidas las familias que buscan vivienda habitual, pero mientras la vendes no cobras renta.

Nuestra opinión: si al contrato le quedan pocos meses, suele compensar esperar o empezar a preparar la venta para cuando quede libre. Si le quedan años, vender con inquilino es perfectamente razonable. Y antes de decidir, pregúntale al inquilino: más de una vez el mejor comprador está ya viviendo dentro.

Preguntas frecuentes

Información general con fines divulgativos. El Real Decreto-ley 29/2026 está pendiente de convalidación. No sustituye el asesoramiento de un abogado para tu caso concreto.