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Herencias y fiscalidad · Usufructo y nuda propiedad
¿Cuánto vale un usufructo en una herencia?
La respuesta corta
Para Hacienda, el usufructo vitalicio vale un porcentaje del valor de la vivienda: 89 menos la edad del usufructuario, con un máximo del 70 % y un mínimo del 10 %. Si tu madre tiene 60 años, su usufructo vale el 29 % y la nuda propiedad de los hijos, el 71 %. Si el usufructo es por un número de años, vale un 2 % por cada año, sin pasar del 70 %. La edad que cuenta es la del día del fallecimiento, y el porcentaje se aplica sobre el valor de referencia del Catastro.
89 − edades el porcentaje que vale el usufructo vitalicio
2 % por añovale el usufructo temporal, con un tope del 70 %
10 %es lo mínimo que vale un usufructo vitalicio, a partir de los 79 años
En esta guía
Es una de las situaciones que más vemos en la oficina: fallece el padre o la madre, el viudo se queda con el usufructo de la casa y los hijos con la nuda propiedad. Nadie se mueve de casa y todo sigue igual, pero en los papeles la vivienda queda partida en dos. Y de cómo se valora cada parte depende lo que paga cada uno de Impuesto de Sucesiones y, el día que se venda, el IRPF de cada uno. Aquí tienes cómo se calcula, con ejemplos y una calculadora. Si lo que quieres es entender bien qué es la nuda propiedad, empieza por así funciona la nuda propiedad.
Usufructo y nuda propiedad: en qué se parte la casa
La propiedad completa de una vivienda (el pleno dominio) se puede dividir en dos derechos:
- Usufructo: el derecho a usar la casa y a quedarse lo que dé, por ejemplo vivir en ella o alquilarla y cobrar la renta. El artículo 467 del Código Civil lo define como el derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de conservarlos.
- Nuda propiedad: ser el dueño, pero sin poder usar la casa mientras dure el usufructo. Cuando el usufructo se acaba, el nudo propietario recupera la propiedad entera.
Las dos partes suman siempre el 100 % del valor. Primero se calcula lo que vale el usufructo, y la nuda propiedad es lo que queda. Cómo se calcula el usufructo depende de cuánto dura:
| Tipo | Cuánto dura | Cómo se valora |
|---|---|---|
| Vitalicio | Toda la vida del usufructuario. Es el habitual en las herencias. | 89 menos la edad, entre el 10 % y el 70 % |
| Temporal | Un número de años fijado (por ejemplo, 10). | 2 % por cada año, hasta el 70 % |
Estas reglas son las del artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que es la que se aplica en una herencia. La ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales usa las mismas en su artículo 10, para cuando el usufructo o la nuda propiedad se compran y se venden.
Usufructo vitalicio: la regla del 89
La ley dice que el usufructo vitalicio vale el 70 % cuando el usufructuario tiene menos de 20 años, y que baja un punto por cada año más, hasta un mínimo del 10 %. Hecha la cuenta, sale una regla muy fácil de recordar, la misma que usa la Agencia Tributaria en su manual de la renta:
Fórmula
Valor del usufructo (%) = 89 − edad del usufructuario. Con 59 años, el usufructo vale el 30 % (89 − 59) y la nuda propiedad, el 70 %.
| Edad del usufructuario | Usufructo | Nuda propiedad |
|---|---|---|
| 19 años o menos | 70 % (máximo) | 30 % |
| 50 años | 39 % | 61 % |
| 60 años | 29 % | 71 % |
| 70 años | 19 % | 81 % |
| 75 años | 14 % | 86 % |
| 79 años o más | 10 % (mínimo) | 90 % |
Fíjate en la lógica: cuanto mayor es el usufructuario, menos años le quedan previsiblemente de disfrutar la casa y menos vale su derecho. A partir de los 79 años ya no baja más: se queda en el 10 %.
Usufructo temporal: 2 % por cada año
Fórmula
Valor del usufructo (%) = 2 % × número de años. Un usufructo de 10 años vale el 20 %; uno de 25 años, el 50 %.
- Nunca pasa del 70 %, así que de 35 años en adelante vale siempre el 70 %.
- Se cuentan años enteros: los meses sueltos no suman. Según la Agencia Tributaria, un usufructo de menos de un año vale el 2 %.
Sobre qué valor se calcula
El porcentaje se aplica al valor de la vivienda que usa Hacienda, que no tiene por qué coincidir con lo que pagaría un comprador. En una herencia es el valor de referencia del Catastro en la fecha del fallecimiento, o el que declaréis si es más alto (artículo 9 de la Ley de Sucesiones). Si tu vivienda no tiene valor de referencia, te lo explicamos en qué pasa cuando no existe valor de referencia.
La edad también se toma en esa fecha. El impuesto nace el día del fallecimiento (artículo 24 de la misma ley), así que da igual que la escritura de herencia se firme meses después: cuenta la edad que tenía el viudo o la viuda ese día.
Ejemplos con números
Una vivienda con un valor de referencia de 200.000 €:
| Caso | Porcentaje | Usufructo | Nuda propiedad |
|---|---|---|---|
| A. Vitalicio, 60 años | 29 % (89 − 60) | 58.000 € | 142.000 € |
| B. Temporal, 10 años | 20 % (10 × 2 %) | 40.000 € | 160.000 € |
| C. Vitalicio, 80 años | 10 % (mínimo) | 20.000 € | 180.000 € |
Si en el caso A hay dos hijos, cada uno recibe la mitad de la nuda propiedad: 71.000 € por cabeza. Esa es la cifra con la que cada hijo hace su declaración de Sucesiones por la casa.
El usufructo del viudo o la viuda
Que el viudo se quede con el usufructo de toda la casa suele venir del testamento. Muchos matrimonios dejan a su cónyuge el usufructo universal y a los hijos la nuda propiedad, y es lo que más vemos en Albacete.
Si no hay testamento, o el testamento no dice nada, la ley da al cónyuge que concurre con hijos el usufructo del tercio de mejora (artículo 834 del Código Civil). Es decir, el usufructo de un tercio de la herencia, no de toda la casa. Para valorarlo se aplica la misma regla del 89, pero sobre esa tercera parte. Si es tu caso, mira también la declaración de herederos abintestato.
Ese usufructo no tiene por qué quedarse sobre la casa. Los herederos y el viudo pueden acordar cambiarlo por una renta vitalicia, por lo que den otros bienes o por dinero en efectivo, y si no se ponen de acuerdo decide un juez (artículo 839 del Código Civil).
Qué paga cada uno en Sucesiones
Cada heredero declara lo que recibe. El viudo, el valor de su usufructo. Los hijos, el valor de la nuda propiedad. Hay un matiz que sorprende a mucha gente: al nudo propietario se le aplica el tipo medio que le correspondería si heredara la casa entera, no el que saldría solo por su parte (artículo 26 de la Ley de Sucesiones).
Y la cuenta no se acaba ahí. Cuando fallece el usufructuario, los hijos pasan a tener la casa completa sin hacer nada (se llama consolidación del dominio), pero esa parte que recuperan también tributa en Sucesiones:
- Se paga sobre el valor que tenía el usufructo cuando se hizo la herencia, no sobre el valor de la casa el día que se consolida.
- Se aplica el mismo tipo medio que en la primera liquidación, y se pueden usar las reducciones que no se agotaron entonces (artículo 51 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones).
- En el IRPF, la consolidación no tributa, según el manual de la renta de la Agencia Tributaria.
Cuánto acaba pagando cada uno en Castilla-La Mancha depende de las reducciones y bonificaciones de la Junta. Para hijos y cónyuge suele ser poco o nada, pero hay que presentar la declaración igual. Lo tienes explicado en herencias en Albacete y en donar o heredar en Castilla-La Mancha.
Si después vendéis la vivienda
Mientras viva el usufructuario, para vender la casa entera tienen que firmar todos: él vende su usufructo y los hijos su nuda propiedad. Cada uno declara en su renta la ganancia o la pérdida de lo suyo, así que el reparto del precio entre el usufructuario y los nudos propietarios conviene pactarlo por escrito y revisarlo con vuestro asesor antes de firmar.
Si la vendéis cuando el usufructo ya se ha extinguido, el valor de compra de los hijos es la suma de lo que valían en la herencia la nuda propiedad y el usufructo, más los gastos e impuestos que pagaron, y la fecha que cuenta es la de la herencia, no la de la consolidación (manual de la renta de la Agencia Tributaria). Puedes hacer los números con nuestra calculadora de la ganancia patrimonial, y no olvides la plusvalía municipal.
Calculadora del usufructo
Calculadora
Calculadora interactiva del usufructo
Introduce los datos para ver el cálculo.
Ejemplo de división (vitalicio, 60 años)
Usufructo vitalicio: valor según la edad
Usufructo temporal: valor según la duración
Ejemplos con una propiedad de 200.000 €
Preguntas frecuentes
¿Qué edad cuenta, la de hoy o la del fallecimiento?
Para el Impuesto de Sucesiones, la del día del fallecimiento, que es cuando nace el impuesto. Si tu madre tenía 69 años cuando falleció tu padre y firmáis la herencia con 70, su usufructo vale el 20 %, no el 19 %.
¿Este valor es lo que me pagarían si vendo mi parte?
No necesariamente. Es el valor que usa Hacienda para los impuestos. Lo que pague un comprador por una nuda propiedad o un usufructo es otra cosa y depende del mercado. Lo explicamos con detalle en así funciona la nuda propiedad.
Cuando fallezca el usufructuario, ¿los hijos tienen que pagar algo?
Sí, en Sucesiones, por la parte del usufructo que recuperan. Se calcula con el valor y el tipo de cuando se hizo la herencia. En el IRPF no se paga nada por esa consolidación.
¿Y si en vez de usufructo es un derecho de uso o de habitación?
Se valoran con las mismas reglas, pero sobre el 75 % del valor de la vivienda, no sobre el 100 % (artículo 26 de la Ley de Sucesiones). Con 60 años, un derecho de uso valdría el 29 % de 150.000 € si la casa vale 200.000 €.
¿Puede mi madre vender la casa sin nosotros?
No la casa entera. Puede vender o alquilar su usufructo, pero para vender la vivienda completa hace falta la firma de todos los nudos propietarios. Y al revés: los hijos pueden vender su nuda propiedad, pero el usufructo de su madre sigue intacto.
¿Se puede cambiar el usufructo del viudo por dinero?
Sí. El Código Civil permite que los herederos paguen al viudo su usufructo con una renta vitalicia, con lo que den otros bienes o con un capital en efectivo, de mutuo acuerdo o, si no lo hay, por decisión judicial.
¿Tenéis una casa heredada con usufructo en Albacete?
Si estáis pensando en venderla, nos sentamos con el usufructuario y con los hijos y os explicamos qué parte le toca a cada uno antes de firmar nada. Empezamos por una valoración de tu vivienda en 48 horas, con total discreción.
Inmohouse · Calle Caba, 5, entreplanta, Albacete · Teléfono 967 70 29 24
Fuentes oficiales
- BOE: Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: artículos 9 (valor de referencia del Catastro), 24 (el impuesto nace el día del fallecimiento) y 26 (valoración del usufructo, la nuda propiedad y los derechos de uso y habitación, y extinción del usufructo).
- BOE: Real Decreto 1629/1991, Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: artículos 49 (valoración del usufructo) y 51 (liquidación al extinguirse el usufructo).
- BOE: Real Decreto Legislativo 1/1993, Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: artículo 10 (valoración del usufructo en compraventas).
- BOE: Código Civil: artículos 467 (qué es el usufructo), 834 (usufructo del cónyuge viudo) y 839 (conmutación del usufructo).
- Agencia Tributaria: Manual práctico de Renta 2025, cuadros sobre el usufructo de inmuebles (regla del 89, usufructo de menos de un año, consolidación y venta posterior).
Información general con fines divulgativos. Los porcentajes son los que fija la normativa fiscal estatal. No sustituye el asesoramiento de un abogado o un asesor fiscal para tu caso concreto.
