Alquilar · Impuestos del propietario

Alquilar a una empresa o a un particular: qué cambia en tus impuestos

Propietarios

Actualizado: octubre de 2026 · Fuentes oficiales: Agencia Tributaria, Ley del IRPF, Ley del ITP y AJD y Junta de Castilla-La Mancha

Cuando una empresa llama para alquilar un piso, muchos propietarios lo ven como el inquilino perfecto: paga puntual y no da guerra. Suele ser verdad. Lo que pocos saben es que, según cómo se escriba el contrato, el mismo piso puede llevar IVA o no, pagar transmisiones o no y tributar en tu renta por todo lo que ganas o solo por la mitad. Aquí lo tienes ordenado por casos, con lo que dice la Agencia Tributaria.

Los tres casos en una tabla

Lo primero que hay que mirar es para qué se usa el inmueble. Después, quién firma y qué dice el contrato.

En los tres casos, lo que cobras se declara en tu renta como rendimiento del capital inmobiliario, y de ahí restas los gastos del inmueble. Que el inquilino sea una empresa no te convierte en empresario a efectos del IRPF: según la Agencia Tributaria, el alquiler solo se trata como actividad económica cuando tienes al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para gestionarlo (artículo 27 de la Ley del IRPF).

Vivienda a un particular

Es el alquiler de siempre y el más sencillo. La Agencia Tributaria lo resume así: el alquiler de vivienda está exento de IVA, y la exención alcanza al garaje, al trastero y a los muebles que van en el mismo contrato.

• No cobras IVA ni tienes que darte de alta en Hacienda por este alquiler.
• Si el inquilino va a vivir de forma estable, el contrato no paga transmisiones. Si es un contrato temporal, en principio sí, y lo paga el inquilino. Lo explicamos en ¿se paga ITP al alquilar?
• Un particular no te practica retención: cobras la renta entera.
• En tu renta, el rendimiento neto (lo cobrado menos los gastos) se reduce un 50 % en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, y un 60 % en los anteriores (artículo 23.2 de la Ley del IRPF). Hay porcentajes más altos para casos concretos, como las zonas tensionadas (Albacete no lo es) o la vivienda rehabilitada en los dos años anteriores al contrato.

• La rebaja del 50 % no se aplica en los alquileres de temporada, y solo vale sobre lo que hayas declarado en tu renta antes de que Hacienda te lo revise. Además, el Real Decreto-ley 29/2026 cambia el sistema de reducciones para los contratos nuevos, con un régimen transitorio para los firmados hasta el 1 de diciembre de 2026. Un real decreto-ley tiene que convalidarlo el Congreso en 30 días; a la fecha de esta actualización no consta esa convalidación en el BOE. Si vas a firmar a partir de esa fecha, pregunta antes a tu asesor qué porcentaje te corresponde.

Vivienda a una empresa para un empleado

Aquí es donde se cometen más errores, porque intervienen tres impuestos y cada uno tiene su regla. La buena noticia es que casi todo depende de lo mismo: que el contrato diga con nombre y apellidos quién va a vivir en la vivienda.

IVA: exento si el contrato identifica al usuario

La Agencia Tributaria considera exento de IVA el alquiler de una vivienda a una empresa para un empleado siempre que en el contrato figure, «de manera concreta y específica», la persona o personas que van a usarla. Si la empresa la alquila para alojar a quien le haga falta en cada momento, sin nadie identificado, el alquiler lleva IVA.

Transmisiones: sí se paga, y lo paga la empresa

Este es el dato que casi nadie tiene en cuenta. La exención de transmisiones es para el alquiler de vivienda de uso estable y permanente del inquilino, y la Agencia Tributaria dice expresamente que el alquiler a una empresa para un empleado está exento de IVA y sujeto a transmisiones. El obligado a pagarlo es el arrendatario, en este caso la empresa (artículo 8 de la Ley del ITP), con el modelo 600 de la Junta y en el plazo de un mes desde la firma.

El importe es pequeño: unos 4 € por cada 1.000 € de renta total del contrato. El cálculo paso a paso está en ITP del alquiler. Si el alquiler lleva IVA porque no identifica a nadie, entonces no paga transmisiones: es uno o el otro, nunca los dos (artículo 7.5 de la Ley del ITP).

IRPF: cuándo te puedes aplicar la rebaja del 50 %

La regla general es que no hay rebaja cuando el inquilino es una empresa, pero tiene una excepción que encaja justo en este caso. El Manual de Renta 2025 de la Agencia Tributaria, siguiendo una resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 8 de septiembre de 2016, lo explica así:

• Sí se aplica cuando queda acreditado desde el principio que la vivienda es para una o varias personas físicas determinadas, que viven en ella.
• No se aplica, como regla general, cuando el inquilino es una empresa sin más, ni cuando la alquila con un destino genérico para «sus empleados».
• Tampoco si es un alquiler de temporada (por ejemplo, para un trabajador desplazado unos meses a una obra) o de uso turístico.

Que se cumpla o no es una cuestión de hechos, y si Hacienda pregunta, te tocará demostrarlo. Por eso el contrato debería recoger el nombre del empleado, que la vivienda es para su uso exclusivo como domicilio y que la empresa no puede cederla, subarrendarla ni cambiar de ocupante. Nuestra opinión: la cláusula que te libra del IVA es la misma que te salva la rebaja del 50 %, así que merece la pena redactarla bien.

• Si la empresa quiere el piso para ir rotando trabajadores, no te vale la cláusula: el alquiler llevará IVA y no tendrás la rebaja. Mejor saberlo antes de fijar la renta.

Una ventaja de este caso: la empresa no te practica retención. La Agencia Tributaria excluye de la obligación de retener el «arrendamiento de viviendas por empresas para sus empleados» (artículo 75 del Reglamento del IRPF).

Local u oficina a una empresa

Si la empresa alquila un local, una oficina o una nave para su negocio, la Agencia Tributaria lo dice sin rodeos: es un alquiler sujeto y no exento de IVA que tributa al 21 %. Da igual que tú seas un particular: a efectos del IVA, quien alquila es empresario (artículo 5 de la Ley del IVA). Tus obligaciones:

• Darte de alta en Hacienda con la declaración censal, el modelo 036, antes de empezar.
• Emitir factura cada mes con el 21 % de IVA.
• Presentar el modelo 303 cada trimestre: ingresas el IVA que has cobrado menos el que hayas pagado en gastos del local.
• El resumen anual (modelo 390) normalmente no lo presentas: la Agencia Tributaria indica que el arrendador de un local marca la exoneración en el 303 del último trimestre y rellena allí el apartado del resumen.

Además, la empresa te retiene un 19 % de la renta (sin contar el IVA) y lo ingresa ella en Hacienda con su modelo 115. Ese dinero no lo pierdes: te lo restas en tu declaración de la renta, como las retenciones de una nómina. No hay retención, entre otros casos, si lo que te paga en el año no pasa de 900 €.

En tu renta sigue siendo rendimiento del capital inmobiliario: restas el IBI, la comunidad, el seguro, los intereses, las reparaciones y la amortización del inmueble, igual que con un piso. Lo que no tienes es la rebaja del 50 %, porque no es vivienda. El alquiler de un local no paga transmisiones, porque ya lleva IVA.

Lo que cobras de verdad: dos ejemplos con números

Alta en Hacienda y modelos

Si ya tienes un local alquilado y estás dado de alta, al alquilar además un piso no cambia nada para el piso: sigue exento de IVA y no va en el 303.

Preguntas frecuentes

Información general con fines divulgativos. Sobre el Real Decreto-ley 29/2026: un real decreto-ley tiene que convalidarlo el Congreso en 30 días; a la fecha de esta actualización no consta esa convalidación en el BOE. Actualizaremos esta guía si cambia. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal para tu caso concreto.