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4 claves fiscales del alquiler que todo propietario debería conocer

Propietarios

Actualizado: octubre de 2026 · Fuentes oficiales: Ley del IRPF, Manual práctico de Renta 2025 de la Agencia Tributaria y boletín de la Agencia Tributaria sobre el Real Decreto-ley 29/2026

Lo que cobras de alquiler se declara en la renta como rendimiento del capital inmobiliario: a los ingresos les restas los gastos y, sobre lo que queda, se aplica una reducción si el piso es la vivienda habitual del inquilino. Hasta ahí, lo sabe casi todo el mundo. Lo que vemos en la oficina es que muchos propietarios pagan de más por cuatro detalles que nadie les contó. Estos son.

1. La amortización: un gasto que no pagas

Es el gasto menos intuitivo de todos, porque no sale de tu bolsillo. Hacienda te deja restar cada año una parte del valor del piso por el desgaste que sufre con el tiempo, como dice el artículo 23 de la Ley del IRPF. El máximo es un 3 % al año y nunca se aplica sobre el suelo, solo sobre la construcción.

Cómo se calcula

1. Suma lo que te costó el piso: el precio y los gastos e impuestos de la compra.
2. Mira en el recibo del IBI el valor catastral del suelo y el de la construcción, y calcula qué porcentaje del total es construcción.
3. Aplica ese porcentaje a lo que te costó. Ese es el coste de la construcción.
4. Compáralo con el valor catastral de la construcción y quédate con el mayor de los dos.
5. El 3 % de esa cifra es tu amortización anual, en proporción a los días que el piso ha estado alquilado.

Si heredaste el piso, en lugar del precio de compra se usa el valor que se declaró en el impuesto de sucesiones, más los gastos e impuestos que pagaste. Lo explicamos con más casos y una calculadora en la guía sobre la amortización del alquiler.

A qué se aplica

• Lo que amortizas hoy se descuenta del valor de compra el día que vendas (artículo 35 de la Ley del IRPF), así que la ganancia patrimonial de la venta sale mayor. Ahorras ahora y lo notas después. Cuéntalo cuando hagas números de una venta futura.

2. Tu alquiler tributa a tu tipo marginal, con reducción si es vivienda habitual

El beneficio del alquiler se suma a tu sueldo o tu pensión, en la base general del IRPF. Como el impuesto es progresivo, ese dinero entra por arriba y tributa a tu tipo marginal, el más alto que ya estás pagando. En Castilla-La Mancha, sumando la parte estatal y la autonómica, el tipo marginal va del 19 % al 47 %, según el informe del Ministerio de Hacienda sobre la tributación autonómica de 2025.

Antes de aplicar ese tipo, si alquilas el piso como vivienda habitual del inquilino, tienes una reducción sobre el beneficio. Depende de cuándo firmaste el contrato:

La otra cara es buena: si cada euro de beneficio te cuesta tu tipo más alto, cada euro de gasto que restas, como la amortización, te ahorra impuestos a ese mismo tipo. Por eso merece la pena no dejarse ninguno. Si dudas entre un contrato y otro, lo comparamos con números en alquiler permanente o de temporada.

3. Intereses y reparaciones: lo que sobra pasa a los años siguientes

Para Hacienda no es lo mismo arreglar que mejorar:

• Reparación y conservación: mantiene el piso en su uso normal. Pintar, arreglar las instalaciones o sustituir la caldera, el ascensor o la puerta de seguridad.
• Mejora: amplía el piso o le añade algo que no tenía, como ganar una habitación. No se resta ese año: se suma a lo que te costó la vivienda y se amortiza al 3 %.

Los intereses de la hipoteca (no la parte de capital que devuelves) y los gastos de reparación y conservación tienen una regla propia:

• Juntos, no pueden superar lo que has cobrado de alquiler de ese piso en el año.
• Lo que sobre no se pierde: lo restas en los cuatro años siguientes, con el mismo límite cada año.
• Si reparas el piso en un año en que todavía no lo has alquilado, ese gasto también puede pasar a los cuatro años siguientes.

En la práctica, una reforma de reparación grande, sumada a la amortización, el IBI y la comunidad, puede dejar a cero el beneficio del alquiler durante varias declaraciones. Eso sí, hay que distinguir bien qué es reparación y qué es mejora, y tener las facturas en regla.

4. La dirección del piso en las facturas

Esto lo aprendimos por las malas, con un cliente. Compró un piso allá por 2019 e hizo una reforma importante. Guardó todas las facturas, por supuesto.

Casi cuatro años después, justo antes de que Hacienda perdiera el plazo para revisar esa declaración (son cuatro años, según el artículo 66 de la Ley General Tributaria), le llegó un requerimiento. Envió toda la documentación, pero le rechazaron las facturas de la reforma.

¿El motivo? No incluían la dirección del piso alquilado. Daba igual que hubiera comprado el piso en marzo, la cocina en abril y que el contrato de alquiler, con inventario y fotos de esa misma cocina, empezara quince días después. Hacienda consideró que esas facturas no estaban vinculadas al piso arrendado y el cliente tuvo que pagar la diferencia.

Y hay un coste extra que poca gente conoce. La reducción del alquiler de vivienda habitual solo se aplica sobre el beneficio que tú declaras antes de que Hacienda empiece a revisarte. Lo que te regularizan en una comprobación, porque restaste un gasto que no te admiten, tributa entero, sin el 50 %, aunque estés de acuerdo con la corrección.

• Pide que cada factura de un gasto del piso (reformas, reparaciones, muebles, electrodomésticos) lleve escrita la dirección completa de la vivienda alquilada. Es un detalle que no cuesta nada y te puede ahorrar mucho dinero si un día te piden explicaciones.

Preguntas frecuentes

Información general con fines divulgativos. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal para tu caso concreto. Un real decreto-ley tiene que convalidarlo el Congreso en 30 días; a la fecha de esta actualización no consta en el BOE la convalidación del Real Decreto-ley 29/2026.